广州市物流园区市场“寒暖交织”

□ 邱永芬
“除了保税区因其特殊性有空置外，目前广州市内的物流园及产业园基本暴满。”仲量联行及戴德梁行的数据显示，从2007年起，工业物业类租金水涨船高，空置率逐年减低。而受强劲内需拉动，广州的物流园市场供应紧张，更多租不到仓库的企业只能选择更偏远的地方，需求逐步外扩。
● 需求外扩
    将于今年12月交付使用的普洛斯增城物流园，其优质仓库已预先招租，目前已有一些物流、电子商务和制造企业签订入驻意向。仲量联行的研究数据显示，目前已经有超过一半的面积预租出去，其中包括顺捷物流和Domtar分别租下了4万平方米和2万平方米。而佛山的物流园也需求旺盛，吉之岛在圆通物流园承租了8000平方米。“虽然国外经济放缓也引起忧虑，但本地经济创新转型也将为工业地产带来商机。”仲量联行广州工业部高级经理张宁表示，广州市内的优质非保税物流设施短期内仍将处于供不应求状态，广州作为华南区配送中心的地位也日益重要。
    张宁说，2008年金融危机后，很多公司停止扩张，2009年后市场恢复，企业生产量扩大，对于仓储的需求也在加大，往往物流园还未建起来就已有意向承租户，需求现被扩散到周边地区。比如，增城、花都、南沙或者佛山等地。
● 租金递增
    供需吃紧，租金方面自然也不含糊。戴德梁行华中区研究部主管李孔瑞表示，工业物业类租金通常比较稳妥，“年涨幅都在5%~10%左右”。由于工业仓储物流园类通常一租就是5年，其间租金涨幅相对稍缓，往往每年承租首日就自动上调租金。
    据仲量联行调查，从2007年以来，产业园及物流园的租金都呈曲线上升态势。其中，物流园方面，2007年租金约为21元/平方米，目前已升至29元/平方米。而戴德梁行数据显示，今年第三季度，广州市仓储物流空置率为5%，租金为25~32元/平方米/月；厂房的空置率为10%，租金为16~28元/平方米/月。“今年第三季度的物流园租赁需求逐步增长，但整体租金经过过去几个季度的快速增长，租金进入稳定周期。”仲量联行广州研究部经理曾丽表示，第三季度租金增幅缓和保持稳定，环比增长0.6%，达到每平方米29元（按建筑面积算）。而广州周边城市物流园供应量上升，某种程度上抑制了广州物流园租金增长，今年第三季度物流园租金同比去年涨了6.1%。
● 冷热不均
    据仲量联行广州工业部高级经理张宁介绍，在广州已建成的物流园中，普通物流园处于供不应求状态下，但保税仓却是久租未满。
    张宁举例，比如萝岗开发区的保税仓，现时大概有60%以上的空置。因保税仓暂免税收，要求一定要出口的货物才能停放在那里，而广州没有大的海港，本身也以配送为主，也很少货物会经停广州再出口，从而导致保税仓一直处于招租状态。“基本上保税仓的空置率都在30%以上。”张宁介绍，除开发区的保税仓外，花都白云国际机场附近的花东镇富力国际空港综合物流园现时空置率也在50%以上，其14万平方米的仓储物业将在第四季度投付使用；而南沙国际物流园也有空置。
    相比之下，广州开发区的宝湾物流园、普洛斯云浦物流园等普通仓则经常处于爆仓状态，以至于用家只能往更偏远的地方设置仓库，如台湾超市大润发超市今年就在南沙区万顷沙镇珠江工业园内盘下10万平方米，组建物流仓库。