“国十一条”能否降服畸高房价

筵余丰慧
    事件：伴随着房地产市场的回升，近期部分城市房价过快上涨等问题引起决策层高度重视。国办1月10日发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （下称“国十一条”）。引起市场出现较大震动。“国十一条”多数为重申从严执行现有政策，新的从紧政策不多。
    评论：这是继2009　年12月底中央密集出台一系列房地产调控政策以来，中央对调控房地产的又一重磅措施。“国十一条”与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年以及今后一个时期中国房地产政策基调和架构，是指导中国房地产健康发展的总纲领。“国十一条”有哪些新看点，对房市会带来什么影响，备受社会关注。
    以笔者看，“国十一条”明确和界定了政府在房地产领域里应该做好哪些事情，这是第一大看点。“政府的归政府，市场的归市场”是保证房地产健康发展的关键。房地产每次过热或者过冷原因虽然很多，但是，一些地方政府没有把自己的事情做好，或者做了本应该由市场做的事情，是一大原因。这就是温家宝总理2009年底在接受新华社记者采访时着重强调政府在房市里应该做好四件事情的原因。政府应该做好的事情贯穿于“国十一条”五大方面的始终。但是，一些地方政府恰恰是在五个方面没有做好，才导致楼市畸形发展，房价出现畸高。“国十一条”对政府责任再次进行系统、明确和强化是非常必要的。
    严格调控、严格监管，“严”字当头是另一个看点。要严格第二套住房购房贷款管理，第二套住房贷款首付款比例不得低于40%；对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠；要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款；加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为；依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为；税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度；国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为；从严控制商品住房项目单宗土地出让面积；严格按照申报价格，明码标价对外销售；加大交易资金监管力度等等。
    实行有区别的差异化政策，抑制投资投机性购房需求是又一个看点。对居民首次贷款购买普通自住房与购买第二套以上住房在信贷政策、税收等方面实行差异化的有区别政策。鼓励居民购买普通自住房，一方面解决了百姓住房难的问题，另一方面发挥了房地产对经济的拉动效应。抑制投资投机性购房有利于稳定房价，有利于遏制楼市金融风险。“国十一条”对抑制投资投机购房使出重拳是对症下药的。当前，中国房市里投资投机需求占比已经过大。“国十一条”能否稳住房价是社会最为关心的。笔者认为，“国十一条”是对以往措施的整合、总结和归纳，大部分措施都已经被实践证明是有效的，措施本身是对症下药的，关键看落实情况。如果落实得力，我们对效果充满信心。在落实上要注意几个难点：要有强有力措施调动和强化地方政府加快中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房建设五类住房和保障性安居工程建设的积极性和约束机制。特别是土地政策如何保障这类住房建设需求是落实难点之一。
    加强土地供应管理，打击囤地、炒地行为是难点之二。土地违法现象屡禁不止已经成为扰乱房地产市场、推高房价，酿造房地产市场风险的祸首之一。但是，由于利益纠葛非常复杂，能否落实“国十一条”的规定还得看具体行动效果如何。
    能否有效打击开发商捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息，扰乱市场秩序是难点之三。比如：拿什么制约“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售”等。
    最后于一个难点是，“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，必须要尽快出台硬性措施。特别是对于国企屡屡拿“地王”造成的损失和经营不善要严格追究责任。同时，强化国企在住房民生建设上的社会责任。对失责者如何问责？具体问责措施是什么？这些都需要有具体化规定。“抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定”要有具体明确的时间表。