世邦魏理仕专家解读北京工业物流市场现状

近年来，政府出台多项政策，以支持北京地区物流业发展。2011年底，北京市政府在《北京市“十二五”时期物流业发展规划》中提出将从投资、税收、交通、土地供应、基础设施、技术创新、人才引进等方面着手对物流业进行扶持。土地供应方面鼓励将工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源用于发展物流业。为进一步完善物流基础设施，引导产业集聚发展，构建以特大型都市运行保障为基础，以物流总部经济和国际物流为特色，以社会化、集约化、专业化物流为骨干的城市现代物流服务体系，2013年国家发改委等12部门联合发布《全国物流园区发展规划》，确定北京为29个一级物流园区布局城市之一。同年，北京市经济技术开发区在全市率先探索工业用地年期弹性出让，打破单一的50年制，以缩短出让年限、代建厂房及实行直接租赁试点三种方式，加快工业用地流转、盘活存量，以提高工业土地利用效率，保障供应。
　　现状：可租面积不足，物流需求溢出
　　虽然有政策支持，但其主要还是以鼓励存量土地资源的更高效利用为主。近年来北京物流仓储用地新增供应十分有限。北京虽市场庞大，但物流需求较为旺盛，由于供应量不足和可租赁面积有限，租赁交易的活跃程度以及租金上涨幅度都将受到限制。
　　毗邻北京的河北廊坊和天津武清区域承接北京的溢出需求逐渐形成新的物流聚集区。以其相对充足的供应量、低廉的租金，优越的地理位置，以及便利的交通运输条件吸引了众多电商前往，除租赁标准仓库外，一些租户还采用自建仓库或租赁定制仓库等方式。2014年第一季度北京周边最大租赁交易便为苏宁云商于普洛斯廊坊物流园租赁46，000平方米仓储面积。而武清目前已吸引了60多家电商企业，其中电商业界前15名企业已经全部落户该区域。以阿里巴巴为代表的一些电商自建仓库体量较大，远超过了其自用面积，多出的部分则对外出租，发展其仓储物流平台。而电商搬离北京所空出的面积则主要由第三方物流、实体零售、制造业等占领。
　　世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管高级董事罗瑾女士表示：“由于极其有限的一手工业用地以及高端物流仓储现货供应，北京地区的物流仓储租金在强有力的物流需求的支撑下将保持稳定上涨趋势。同时，来自于电商，区域营运配送中心等大规模的物流仓储需求将积极推动消化北京周边以及天津地区仓储供应，该些地区租金将呈逐步上涨趋势。
　　未来：土地供应有限，租金稳定上涨
　　年内有20余万新增供应交付，将一定程度缓解北京现代仓储物流设施供不应求的现状。然而着眼中长期，随着本市工业用地供应的减少，预计未来新增供应规模有限，市场将主要以存量的消化与利用为主。受交易活动的活跃程度限制，租金恐难再现几年前的快速增长。但由于有强劲的物流需求支撑，总体将保持稳定上涨趋势。