乌鲁木齐大小西门商业地产“稳”中有进

随着城市化进程的加快，城市北扩的步子越迈越大，老城区的住宅销售数据每况愈下，但是商业比重却占据着绝对的优势。显然，在城市北扩的进程中，培养商业氛围还需时日，而聪明的开发商自然也会依据老城区现有的商业资源，进行现有的开发。 
商业地产大约吸引了首府７０％的投资型购房者，商品房市场的大起大落也成为投资客流向商铺经营的主要原因，而作为传统商圈的大小西门，在经历了一系列的变革之后，形成了自己的风格和规模，在面对城市北扩的大环境下，这一片区正在用老商圈自有的姿态悄然转型，步入新的发展阶段。 
现象：高端物业大汇集 
一到大小西门附近你就可以发现，经过多年的打拼和积累，其所在区域商圈已经形成了购销两旺、商气鼎盛的景象。在这附近的卖场以及沿街店面，前往购物的人总是川流不息，到处都充满了无穷的活力与繁荣，其浓厚的经营氛围让无数的商家在这里创造了炫目的财富，成就了不少商海弄潮的宠儿。 
从东方１００，到丹璐广场、再到汇丰女装、德海商城，一连串的商业项目支撑起了大小西门商圈，然而，重新包装进行销售的永天大厦、已进入运营状态的中天广场以及处于销售旺季的大友国际，还有屹立在西大桥绝佳位置的时代广场，这几个新的地产项目无疑为这里注入了心的血液，也拉升了项目的档次。这几个新的商业地产项目显然不属于同一种类型，在相互补充以及照应的情况之下，让这一片区的商业氛围更加浓厚和完善。尤其是时代广场的出现，将会以城市综合体的姿态给市场很大的冲击。 
发展：产业升级成标志 
随着高端物业的进驻，大小西门的零售批发功能将逐渐减退，而相应的城市娱乐、休闲，以及集散购物功能进一步得到了升华，经常逛大小西门的人或许都会有比较深刻的感受。 
商业地产发展就是产业升级的过程。新疆合富辉煌房地产副总经理段玉亭分析说，任何一片商圈的建立，都是由最初的摊贩、铺位作为基点发展起来的，随着集群效应的显现，人流、物流、周边配套逐步扩大，最终形成专业的、集中的商贸体系。 
在大小西门，一些老经营户深受面积小，无法停车、没有软硬件配套服务之苦，随着大友国际、时代广场等这一批商业建筑拔地而起，这一片区也已经今非昔比，这一批商业市场的建立，基本确定了大小西门商圈的格局，那就是不断淘汰、翻新、建立一些更大更新的市场，以满足不断增长的业态经营需要。而实际上，这种过程就是商业地产产业升级的过程，而且在土地资源日渐稀缺的情况下，将逐步趋于集中和专业化。 
一处地标性建筑，不仅仅代表着一个城市的建筑文化和人文理念，更反映出首府商业地产在激烈竞争中不断完善升级的本质性过程。 
方向：专业集中显优势 
商业地产的发展始终无法脱离商圈经济体的大环境，其发展的最终方向应该是分类更加细致，专业性更强，业态也最为集中。 
大小西门商圈的经营就趋于这样的态势，在中天广场正在投入使用的过程当中，永天大厦和大友国际的招商、销售也在火热进行，相似的物业类型、同样处在绝佳的地理位置，中间的竞争不言而喻。但大友国际相关负责人告诉记者，同业态在同一个市场内竞争是正常的，共同向高端化物业发展才是正题。高端物业的出现，让老城区在商业发展格局中“先走了一步”，专业性在逐渐凸显，城市功能也在逐步完善。 
商圈拉动片区经济，带动人流、物流，相关配套随之建立，周边商品房迅速围拢，百姓生活便捷，宜居生活圈内足不出户，段玉亭告诉记者，乌鲁木齐商业地产在推动首府商贸经济发展、提升地产行业水平和推进城市化进程上可谓功不可没。 
“抗跌”“避风”“梯度”兔年首府楼市投资有看点 
２０１０年底，股市起起伏伏，２０１１年初，国家有关房地产调控政策颇多，“风声”渐紧，对于家庭生活而言，兔年要有效规避通胀风险，理财宜长期投资合理投资房产更应顺应政策和市场，“抗跌”、“避风”、“梯度”兔年首府楼市投资有看点。 
看点１ 
抗跌首选学区房 
［热词：抗跌］ 
２０１０年下半年，首府学区房销售凸显市场。 
在重点学区集中的天山区，幸福路、青年路、光明路等１５小、兵２、兵１、八一中学等学区房房源供应与购买力呈现出“倒挂”。来自新疆汇特鑫置业经纪公司、新疆玛雅房屋门店销售数据显示，以上区域学区房房源紧缺，尤其是５０—８０平方米的中小户型广受追捧，其房价相比往年也增幅较大。 
热销是由刚性需求导致的 
有多年房产投资经验的青年路市民李刚就投资了一套兵１学区房。李刚说，父母投资学区房，不仅可以让孩子上好学校，获得良好的教育从长远来看，学区房丰厚的租金也是家庭一笔可观的收入而且在楼市波动时，学区房房价一路坚挺，抗跌性很强。 
看点２ 
商业地产避风港 
［热词：商业］ 
２０１０年国家出台了一系列对住宅市场的调控政策，随着住宅投资信贷等政策的收紧，商业地产显现出利好，反映到楼市投资，商业地产对于想实现财产保值的投资者而言，自然是关注热点。 
新疆天基房产策划代理公司唐总分析说，对个人投资者而言，兼具保值、增值、出租收益功能的商业地产，是稳步实现高投资收益的房产品。 
投资商业地产时，不妨核算下，一般来说，１２—１５年内回本的投资比较理想。对于那些想趁物业低价买入，等几年看发展的买家，则建议购买小区的商铺，如果投资资金较多，则可以考虑专业市场的商铺。商业地产投资应关注周边商业氛围是否良好，留意政府区域规划，确定投资区域。 
看点３ 
住宅梯度投资小户型 
［热词：梯度 
２０１０年对年轻购房者来说，是很“纠结”的一年。有着自住刚性需求的年轻人，在观望中眼看房价上升，购买住房的人年底舒了口气，在观望中尚未买房的人眼看日历翻到２０１１年，惆怅中难免“纠结”。 
新疆宜林置业公司总经理曹德荣建议，首次置业者应明确买什么样房子的具体目标。理性和有规划的消费是购房的前提，不要一买房就要三室两厅等大户型，一步到位，应从自身实际情况规划购买，梯度消费，首次购房能满足基本居住需求就好，可考虑交通、生活便利性，在公交线路密集区域，挑选房屋单价、总价相对较低的地段和区域。 
年轻夫妻买房还要考虑的长远一点。以小户型而言选择合适的两房，一间可作书房使用，以后可作为儿童房准备生宝宝的家庭，还要考虑幼儿园、小学等周边教育配套资源是否充足，以便日后便利生活。（完）