药企拿地建立健康产业园：医药物流的终级进化

自2008年开始，国内医药企业普遍进入了一种未来发展势头不确定的状态。在医药流通渠道剧变和这一状态的综合影响下，许多医药公司拼命拿土地，通过建设医药物流大平台为企业后续发展注入持续动力。

　　根据医药物流建设规划机构上海通量信息科技有限公司的调研，目前国内已经拿到土地并着手现代医药物流建设的医药流通企业不少于200家。这些企业的年销售规模从低于2亿元人民币到数10亿元人民币不等，其中大多数获取的土地面积远远超出了单一物流中心建设所需。在这种情况下，如何盘活土地资源，使项目用地发挥超出单一物流功能的效益，成为许多企业的心病。

　　前途光明

　　从国际环境看，国际资本大规模、高速度流动促进了金融国际化，跨国公司促进了投资自由化，世界经济的发展趋于一体化。尤其是现代生物技术飞速发展，将对医药工业产业产生革命性影响，众多新型生物技术药物的问世以及生物技术改造传统产业将极大改变医药产业的面貌。天然药物需求量大幅增加，预计世界天然药物需求将保持10%以上的增长速度，为我国中药的国际市场开发提供了机遇。

　　从国内环境看，随着社会的不断进步，城市化水平加快、人口的老龄化和人民生活质量不断提高，医药经济发展潜力将逐步释放。当前，我国民众对健康服务的需求大大增长，市场需求是产业发展最重要的动力，而这也将对综合性健康产业园的发展产生战略性影响。

　　笔者认为，已经获取足够土地资源的成长型企业，必须结合企业现状和当地的医药市场环境，在项目定位阶段就将着眼点放在健康产业上，只有这样，才能赢得更大的收益。

　　目前，我国大多数医药流通企业还停留在建设大物流平台、做大批发业务的传统发展思路上。因此，辛苦得来的土地存在着利用不足、物流中心功能单一、企业发展缺乏空间的问题。而健康产业园是以企业自身健康文化理念为特色，以所在地市的传统中药或健康产业为基础，打造集药品、营养保健品、化妆品、功能性食品的研发、生产、展览、商业批发、文化传承和第三方物流于一体的综合性交易平台，同时兼顾生命体检、保健医疗和独具特色的养生素食会所，是企业聚集型健康产业园区。

　　链条下延

　　我国药企新建的健康产业园应以现代物流业下的健康产业链下延和健康产品商业聚集交易为主，以社会第三方物流运营服务为辅，以中药传承、养生素食会所为亮点。

　　对年销售规模低于6亿元人民币的企业而言，健康产业园的1期内容应立足于建设满足公司未来年销售规模15亿元为短期目标的、符合国家医药产业发展方向的现代医药物流园为主。该物流园可以成为为企业所在地区以及外来医药、保健、食品等企业提供便利、实惠的健康产品商业交易平台，具备为企业提供电子商务信息、品种、物流、金融资源整合等增值服务的能力，发展成为获得当地市政府和省药监部门指定的第三方医药物流基地，成为具有聚集效益和商业价值的地产园。

　　1期目标实现后，健康产业园的2期内容应立足于企业所在市的医药优势产业，其主体功能可包含未来研发、信息、人才交流、资本运作、招商引资、医药总部经济，以及医药产业及其相关支撑产业、延伸产业的生产基地，形成集产品、研发、生产、包装、销售完整的产业链。功能定位于以中药材的种植标准研究、有效部位研究、提取加工和饮片加工、中成药制剂等中药产业链和大型仓储物流为主线，以化学制剂、新型医用药用包装材料、小类别专业医疗器械、特色原辅料药等为补充的大型专业制造与物流基地。

　　分期布局

　　目前，企业普遍面临着新版GSP关于现代医药物流企业认证的问题，再加上此类健康产业园投资规模颇大，笔者建议，医药公司初期重点着手建设现代医药物流中心和第三方物流平台，为企业未来若干年的自有业务发展打下基础，做好利用第三方物流平台吸引本地及异地医药企业入驻的可能;划分区域建设第三方物流配载市场，做好园区物流地产运营。

　　根据笔者的调研结合同类健康产业园的分期发展目标，药企在建设之初就应对健康产业园做好整体布局与分阶段实施计划。分步规划建设专业的商业交易地产区域，吸引中药、食品、化妆品、营养保健品、西药、生物制品、医疗器械与医用耗材等行业企业入园交易，为其建设别墅式商户，以租代售或先租后售，挖掘园区的商业地产价值。

　　初期布局可以符合新版GSP要求的现代医药物流中心建设为核心，办公大楼、研发中心、临街商业建筑都将位于1期土地的外围、面对主要交通道路，既便于办公和业务往来，也利于商业价值的发挥。物流中心即仓库位于行政楼后，处于1期土地的中部位置，并且在规划时为2期库房建设预留出空地。在物流中心后部(园区非临街方向)预留土地作为车辆堆场、食堂以及后续发展用地。

　　以1期园区正门为标点，2期土地与1期土地呈现横向并行关系。第三方物流配载市场紧邻1期自有的医药商业物流中心建设，2期吸引入园的同行医药商业和异地医药工业企业，以及综合性健康产品交易市场的各家商户安排在第三方物流市场的另一侧。如此布局，既考虑到第三方物流市场处于自有业务和他有业务中间，利于双方货运业务向中间集中;也考虑商户交易市场的别墅商铺最终需要出售，因此和企业自有资产应该相对隔离建设。

　　5年后，健康产业园需力争进一步扩园，在1期和2期土地的后部(即园区后门)紧邻位置拿土地，重点吸引各类知名工业企业入驻，包括中药材、中药提取与加工、中成药、保健食品与营养食品、西药、生物医药制品、医疗器械、医用耗材、化妆品等9大产业企业，按照中医药类企业占整个园区30%、营养与保健食品及化妆品类企业占园区企业30%，西药、生物医药制品、医疗器械、医用耗材共占40%的生产能力与规模比例分配第3期园区土地。

　　借力政府

　　笔者在对比分析国内各发展成熟和处于规划建设初期的同类健康产业园区或基地后发现，健康产业园的发展既面临国家政策扶持的巨大历史机遇，同时受到国内、省内同类健康产业基地的威胁。成长型药企如何在财力、人力、物力都比较薄弱的前提下，实现健康产业园的科学发展是一个迫切需要解决的普遍问题。为此，笔者提出“借力政府、企业运作、巧妙嫁接，打造健康养生文化特色”的运作模式。

　　1.借力政府，企业运作，扬长避短，各自发挥所长。从国内情况看，如果要实现健康产业园的中长期建设目标，必须得到所在地市政府甚至省政府的支持。因此，笔者建议有想法的药企尽快开展政府公关工作，发挥政府宏观调控和提供政策、资金等功能，同时完善项目运作团队，通过企业化运作，实现项目建设目标。

　　药企可以成立专业的园区建设投资公司，具体负责项目投融资等事宜;对上向政府要政策、向银行要资金，对下启动项目人员招聘以及各项工作。

　　总的说来，本项目最好采用企业主导、政府给予一定补贴的模式，企业拥有标志性建筑的所有权、管理权和收益权，但是标志性建筑风格必须按照规划进行施工。

　　2.打造健康产业综合交易平台，突出现代物流和科技研发能力。科技研发是园区发展的长足动力，但需要强大的政策保证和资金支持。商业交易平台是医药公司做大、做强自有业务所必须的，因此，必须贴近现代医药物流和健康产业政策，整体规划、分步实施建成商业和工业相结合的产业园。

　　只有以将健康产业园打造成为当省乃至国内重要的健康产业研发平台为目标，才能吸引各种优惠政策和工商业机构入驻园区。

　　3.巧妙嫁接各级健康类产业基地，共同发展，实现双赢。健康产业园应该与国内、省内以及企业的各健康产业园区联合嫁接，巧妙实现资源置换。资源充裕者可以争取与国家或省内的健康产业基地联合，作为其一个试验基地，这样无形中可以提高医药园区的级别，增强对入驻企业的吸引力。另一方面 ，可以与省内大企业合作，形成工业或物流基地在园区内、营销中心在异地的运作模式，较快做大业务和提升品牌。

　　[后记]

　　现代物流园向健康产业园的转型是大势所趋，医药企业应该趁早规划。当然，健康产业园的发展离不开科学、有效的组织机构保障，企业有必要建立对项目进行整体规划实施的领导和促进机构，明确各部门的职能，确保工作的顺利实施。

　　根据国外同类项目运作和笔者经验，健康产业园的建设是医药公司健康产业做大、做强的基础工作。考虑到我国药企自身力量普遍有限，建议聘请社会专家学者组成公司发展顾问委员会，职责是为公司健康业发展中的重大问题提供专家智力支持，部分本地顾问还可以协调政府行政管理部门、银行等相关方，为企业的发展保驾护航。