我国物流地产运营模式及存在问题

□李夏峰
    我国物流地产的运营模式具有典型的中国特色，投资和管理主体呈现多元化。结合国内物流地产开发的实际情况，我国学者一般按投资和管理主体的不同，将物流地产的运营模式归为以下4类：
    地产商为主导，建设物流设施，出租给客户并代其管理，如普洛斯，收益来源于物流设施租金与物业管理费；
    物流商自有地产，自己经营管理，国内大多数物流企业都是这种模式，传化物流是其中的典型代表；
    地产、物流商直接合作经营，共同出资、合作经营，收益按协议分享，共担风险，如普洛斯和中国物资储运总公司结成了战略联盟；
    第三方牵头，将物流商和地产商各自的资源进行整合，物业建成后，第三方负责对管理企业进行招标，第三方根据协议分配收益。
    此外，我国物流地产的投资和管理主体还包括综合企业和商贸企业。由于投资和管理主体的多样性，进入物流地产业的侧重点不同，物流地产与周围其他类型房地产会产生不同的协同效应，将极大地影响物流地产的开发运营。
    目前，我国物流地产发展中有3个较为严重的情况：市场机制在物流地产决策阶段没有得到充分发挥，物流地产在区域经济发展中没有实现网络化，物流地产业在国外巨头大量涌入下竞争日趋严峻。
    地方政府为发展经济，积极规划发展物流地产。各类企业受廉价土地吸引，纷纷进入物流地产业，潜在的巨大利益驱动了各地物流地产项目的快速上马，导致了物流地产战略定位不准确、规划不充分，造成了物流地产低水平重复建设。
    对此，物流地产开发商应避免盲目乐观，将物流地产、物流市场与物流运作紧密结合，做好需求市场的调研与分析，将市场细分，建立特色鲜明的专业物流地产。
    与普洛斯相比，国内物流地产开发呈现点状布局，远未形成一定规模的物流地产网络。物流经济是网络经济，物流地产只有形成一定规模的网络后，才能维持一个比较稳定的收益率。
    随着商务部 《关于进一步做好物流领域吸引外资工作的通知》的逐步落实，外资进入国内物流市场的门槛将大大降低，同时意味着对物流地产市场的争夺更趋白热化，加剧了国内地产商开发物流地产的风险。因此，我国物流企业可以和地产商合作，组成战略联盟，共同发展物流地产。