刚泰控股拿“物流园”画饼充饥？

    2010年1月4日，刚泰控股公布了《向特定对象发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）》 (下称 《增发草案》）。根据《增发草案》来看，导致刚泰实业100%股权增值3446.03%的，是其拥有的1000亩农业用地，以及实际控制人徐建刚拥有的其他926亩，合计1926亩农业用地，未来将变更为工业用地，并进一步建设为“上海刚泰航空物流园”。
    但实际上，刚泰实业目前并未拿到这项工业用地，“上海刚泰航空物流园”更是子虚乌有，刚泰实业卖给上市公司的只是构筑在“可能性”上的一个设想，而这个设想的价值高达数亿。
●“多变”的土地
    实际上，这1926亩农业用地，近两年来其用途已一再变更。
    2008年3月，在刚泰集团收购刚泰控股的收购报告书中，刚泰集团提出：“按目前上海市奉贤区的规划，该地块属于住宅开发用地”，并承诺“将在以上两块农业性质土地变更为住宅用地并且所有相关法律手续完备之后，在适当时间将其注入上市公司，以增加上市公司的土地储备，保证上市公司房地产业务的可持续发展能力。”
    而2009年7月2日，刚泰控股公布的定向增发预案中又表示：“刚泰实业拥有的1000亩土地土地性质为农业用地，需变更为工业仓储用地后方可注入上市公司。”
    虽然《增发草案》称，目前徐建刚正在办理该土地的工业用地使用权手续，但是《增发草案》承诺，工业用地使用权办理下来的最后期限为2011年12月31日。对此，业内专业人士指出，看似复杂的文字游戏背后，隐藏的现实是：刚泰集团仍然没有拿到“物流园”项目赖以存在的工业用地。
    本来物流园应该是大股东造好之后，再通过定向增发或其他方式放进上市公司，但现在是大股东在一块虚拟的土地上，幻想出一个物流园就卖给了上市公司，反过来上市公司还要卖资产筹资金，替大股东把这个物流园给变成现实。业内人士大多对刚泰控股的这种做法不赞同。
●“意外”的转型
虽然抛出了“物流园”的概念,但实际上刚泰实业打造该物流园区将面临诸多问题,如《增发草案》就已提及，农业用地使用权存在无法转变为工业用地的风险。此外，物流园资金问题如何解决也是重大考验。更重要的是，刚泰控股仅仅是从去年才开始转型到物流仓储业，未来物流园区经营建设还有许多未知情况。
    据了解，在上海等地主营房地产业务的刚泰集团在2009年“借壳”上市。然而，刚泰控股董事长、实际控制人徐建刚却在更名及上市仪式上表示，公司将发挥主要资产位于上海临港新城的地理优势和资本市场优势，做大做强物流以及相关产业。徐建刚称，之所以改为将物流仓储业务注入上市公司，在于公司更加看好其前景以及利润率，并表示“仓储物流业的发展前景丝毫不会亚于房地产业务”。此后，刚泰控股董秘李晓伟表示，公司不计划做仅靠租金收入等的低端物流产业，而拟打造以10万平方米仓储业务为基础的物流产业供应链。
● “故事”的背后
从借壳之初承诺向上市公司“注入地产业务”，到突然决定将上市公司打造成为一个物流企业，刚泰控股的360度大转弯让人惊诧。一位投行人士认为：“刚泰集团频繁变换资产重组方案很可能只是为了说出一个更动人的‘故事’。”
    2009年4月14日，国务院发布了《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见》，上海建设国际航运中心的概念使得当地物流产业陡然升温,相关上市公司股价也纷纷大幅上扬。
    就在上述国务院文件公布一个多月后，刚泰控股就突然停牌并在复牌后发布了一份新的资产重组方案，其位于上海奉贤五四农场的农业用地随之浮出水面，关于“国际物流园”的全新构想也借由该农业用地横空出世。
    因此，刚泰集团有利用上海建设国际航运中心的概念做文章之嫌。他们之前的主业是房地产，即使物流园真的建好了，今后有没有能力经营好还是个未知数。未来走向何方，业内大多都在观望。（本报综合整理）