孙克放:中国还没有真正意义上的城市综合体

主持人：在高先生讲话之前，诸位嘉宾基本上谈及的都是有关住宅市场的相关话题，高先生也给大家一个思路，在我国优先发展住宅市场之后，即将要大力发展潜力非常巨大的写字楼市场，并结合世界上发达国家发达城市的经验，这个市场真的非常广阔，也给房地产从业者提供了未来投资的发展方向。
接下来是本次论坛的压轴嘉宾，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放先生。掌声欢迎！
孙克放：我今天讲的题目跟住宅没什么关系，这几年我们一直在研究跟住宅又有关系、又没关系的事——城市综合体，城市综合体在国外发展的比较快，现在城市综合体作为当代商业地产发展的新模式出现，我们必须对它有所了解，以至于我们在深圳高密度控制下的城市环境里，城市综合体有其发展的势头。
我昨天看了一个材料，中国的高层建筑是16万2千栋，深圳超过18层楼的高层建筑一共是4300栋，超过100米的是300栋，也就是说如果按18层以上住宅，这个比例要占16万2千栋的20.3%，深圳的比例相当大了，这还不包括18层以下的住宅（小高层）。一个城市的发展，模式非常重要，而中国高层住宅不可避免的成为世界上最密的城市，我们计算一下，没有一个城市像深圳、上海这样，一公顷土地上有这么多高层建筑，所以城市综合体的发展也是一种模式。
我简单讲一下关于城市化和地产的问题
我们国家的建筑业和房地产业，两业加起来占中国GDP的10%，建筑业要比房地产业更大一点，所以有人说“以后城市化的问题可能住宅发展不了多快”，为什么？因为现在我们国家住房的自有率，原来建设部公布的是83%，即100个家庭里，住房自有量是83，83%的家庭有自己的住房。最近社科院发了个东西，说中国自有住房率提到87.8%，剩下的12%没有。我们在分析中国城市化时，不要忘记分析这两拨人，这就是中国面对的现实，可能我们在很长时间内，建筑业仍然是支柱产业，因为房地产业并不是支柱产业，建筑业反倒是。
我们国家的建设速度非常快，去年达到7.2亿。另外我们每年的建筑面积，现在我们说每年建20个亿，其实去年又超了，去年建了22亿，22亿相当于什么水平呢？相当于世界上发达国家所有建筑加起来没有超过中国，这说明中国的城市化非常之快，每年差不多以1%的速度在发展，我们现在城市化率是47%，可是事情非常怪，我们国家在人均不到四千美金的时候，城市化率是47%，日本在人均三千美金的时候城市化已经达到68%了，我们之间的差距在农村，因此农村的转型是中国面临的最大问题。
现在我们说农民进城，其实农民进城很大程度上被边缘化了，没有实际进入这个城市，所以我们的城市化率在同样GDP的情况下没有达到发达国家的水平线，所以中国的城市化还需要几十年的过程才能达到50%以上的水平，比如说我们要达到60%，还真的需要好多年时间，而且城市所有基础建设，包括楼、公共建筑、商业建筑要全部起来。
国民经济发展带来另一个问题就是人的生活水平提高，流动性的加大，使国民经济的收入也加大了，民营存款达到20万亿，前年GDP是34万亿，今年我们要超过日本，可能达到37万亿或者38万亿，也就是说老百姓手里存了30万亿，在企业手里还有20万亿。
有人说制止房价，其实我们想一想，我们这种收入水平，从三千美金到五千美金的水平线，是发达国家住宅发展最快的阶段，五千美金到一万美金时，城市发展更快，深圳早超过一万美金了，从北京开始向南划一套线，你会发现所有城市几乎都在一万美金以上，我们去广东番禺一带，哪个地方没超过一万美金？大家要意识到中国超出一万美金的水平就会大量提高城市化率，同时还会在房地产上表现出来，必须非常强劲。
2000年7月在柏林举行的21世纪城市未来国际会议发表的《21世纪城市发展报告》指出：世界城市面积只占陆地面积的2%，却居住着地球一半左右的人口，耗用全球生活用水量的65%五，工业木材总用量的76%，排放二氧化碳占全球排放总量的78%。
2000年-2025年，世界城市人口将从1995年的24亿猛增到50亿，占世界总人口比例的47%升至61%，世界上3/4的人口会集中到城市里。
估计到2015年，全世界将有358个超百万人口的大城市和27千万人口的特大城市。深圳原来规划是四百万人口，今天是1400万人口，所以我们看到大量的围海造田。你们要是去过东京就能看见，东京的富都区整个都是填过去的，今天我们的蛇口，不停的往外填，估计填不好就填到香港去了。
实际上深圳不是原来的深圳了，已经变成一个超大城市，但这个城市非常年轻，从她诞生开始到今天用了多少年大家太清楚了，中国的发展完全超乎人的想象。
伴随着现代城市高度聚集的步伐应运而生的城市综合体，城市化是指从以人口稀疏并且相当均匀遍布空间，劳动强度低且个人分散为特征的经济转变为具有基本独立特征的城市经济的变化过程，是资本、劳动力和其他诸多物质生产要素在一个特定空间集聚的过程，也就是经济发展的过程。深圳是因为资本、劳动力、信息、物流大量的聚集，这个城市才起来了。城市化规律的具体内涵有四个方面，一是人口的城市化，二是非农业产业的集中，三是生活空间的转化，四是观念意识的转化。
因此我们不能不讲城市的共生问题，其实这个问题世界各国都在讲，现在城市虽然极大的丰富了人民的生活，但带来了“城市病”的问题，对城市化的盲目发展、破坏，跟人有绝对的关系，因此很多国家提出了共生的问题，共生的概念就是向共生化、和谐化发展，使得城市与城市之间、城市与农村之间形成一种共生关系。
一个城市如果没有个性，就缺乏了动力，深圳有深圳的个性，北京有北京的个性，但你再往二线城市看，区别非常小，这是中国城市发展非常挠头的问题，就是它的个性化在城市发展过程中几乎被同质化了。
城市空间形态是构成城市建筑之美的主要因素，也是改善城市环境功能的主要手段之一，城市建筑之美实际彰显了城市的个性，世界许多优秀的城市经过社区更新后的建筑，其体量、高度、形状、空间尺度、材料等无不体现出强烈的现代感，令人赏心夺目。
综合功能聚集形成的特定城市空间形态
城市发展到一定阶段时，会出现综合功能聚集形成的特定城市空间形态，不是每个城市都要出现的，城市像一个编织的立体筐，这个筐由交通系统网、商业服务系统网、绿色生态系统网编织而成，而网络的层次越高的区域里，其资源集中度就越高，网编织的越密集，资源集中度越高，其功能的复合性就越强，其中形成特定的空间形态中出现了功能复合型建筑——城市综合体。这类建筑可以将办公、商业、金融、酒店、公寓、会议，甚至娱乐、休闲、健身多项功能集为一体，成为当今商业地产新的开发模式。因此有了特定的环境，就能产生巨大的聚集效应，而聚集效应的最大表现就是综合能力提高了，它把我们的时空关系他的非常近，把我们的资源浓缩在一个建筑群里。
城市综合体特征是什么呢？1、便捷；2、高效；3、舒适；4、时尚；5、前卫。所有的综合体都体现了我现在说的十个字，正是这种特点，城市综合体成为城市多元化的写照，成为城市经济活力涌动的漩涡，成为提升城市价值和资源的辐射点。原来我们的体量都是独立存在的，它要体现出效应、便捷。
国外城市综合体实录
日本东京六本木、德国波茨坦广场——索尼中心对于深圳这样的城市来说非常有纪念意义，我们上次去唐山，唐山说要把我们这个地方建成CBD，我说你不要讲这个话，唐山没有建成CBD的可能性，你不能建CBD，建什么综合体？你建的综合体就是死的，唐山人均GDP不到四千，建什么综合体？你的消费指数都没到位，怎么建CBD？所以城市综合体是在特定情况下才能建的。
东京有很特殊的地方，东京的地价高、密度非常大，但东京的高层建筑密度没有超过深圳，日本这个国家很有意思，日本的人口现在在往下减，连续两年人口下降，这个国家的城市化率已经非常高了，现在都达到百分之八十几，但森林覆盖面积在亚洲是最大的，你看他的森林都会觉得很惊讶，我们深圳这个地方，能保持像华侨城后面森林那么大块地实在是太难了，深圳不要光填海，文人这么说可以，政府不能这么讲，因为政府没有土地，填海是拿到土地的最好方式，填海的结果是在盐碱地上再覆三米的土才能种树，深圳的很多房子为什么下沉？因为没到年份你就盖房子，日本是填海十年以后才盖房，我们可等不及。
（PPT）这是六本木的模型，用了十一年拿这块地，一共花了十四年才建完，我们国家的制度好，开发商真的感谢共产党，你拿了地，政府给你拆了，然后给你建房子，政府给你拆房子很不容易，但日本拿的地全是私人土地，我们曾经在日本看到一块住宅，从第一个房子开始，到最后一个房子，拿完全部的地用了24年，24年我们这帮人都死了，我们等不了这么长时间。日本很有意思，拆迁人说“我们这儿没有电影院，你先给我盖起来”，开发公司就盖去了，老百姓又说我们要保持当地的民族气质，我们当地点的全是煤气灯，开发商就把灯全改成了煤气灯，不用电灯泡，要不然当地人不干，这是我的土地。
（六本木PPT）用这么多年时间拆掉它，再建一个综合体，这个综合体中间是大楼，旁边有副楼、公寓、购物，还连着地铁，这里面包括美术展览馆、办公，集聚效应很大，因此产生的人流也非常密集。我们北京到现在也没有一个在地面上建这么高的综合体，其实你们去香港看，香港的综合体建的非常好，和地铁相连，日本人把地下全给开了，有地铁的旁边全有商店，所以有人说“为什么日本人在大街上看不见？因为都跑到地里去了”。
（PPT）这是共享空间，就像我们的商店共享空间一样，但它这个共享空间兼职很多。
（PPT）在它的对面，现在又建了一个建筑——六本木中心，用了四年建成，已经相当快了，是之前那个建筑的延伸。
今天我们的建筑师、开发商去东京一定要去六本木，比如这个天棚，后来被大量运用在中国的建筑中。
再看看德国，图中红色的线就是柏林墙，旁边就是波茨坦广场，就是签二次大战协议书的地方，往往左边皆是索尼中心，索尼中心现在不单是索尼用，也是很有名的建筑，靠外面这部分有电影院、健身的等等，下面有商店。
从这个地方进是一个圆顶，特别大，覆盖了整个区域，下面有电影院、办公楼，全扣在一个大顶盖下面。当时我看到这个房子时，就在想，这个房子吵不吵？但它的利用率确实高，地底下还有两层，来看的人都可以在下面吃饭。从这个门进去以后有一排折线形的房子，全是办公楼。
国内CBD地区还没有这样的建筑，包括北京的大水泡，我们曾经拍了一张照片，让这么一个东西放在中国首都，极不相称，它应该搬到别的地儿，就不能放在这儿，北京现在成了一个大盆了，中间低，两边高，现在是越来越高。
（PPT）把电视台搬到这个地方来，首先交通就有毛病，我们花了121亿人民币建了这么一个东西，迪拜花了105亿人民币建了世界上最高的建筑，我们还说人家不行。
其实到目前为止，北京市还没有六本木、德国索尼中心这样的房子，我为什么在深圳说这个？是因为我觉得深圳有可能形成这样的空间，因为城市很小，即便我们发展到龙岗地带，仍然可以形成这么一个局面，北京市高层建筑现在也是不断拔高，这是潘石屹盖的房子，像一面墙一样（PPT），这是旁边的房子，长的模样还挺像，但都没有形成综合概念。
我们要从中吸取到一些经验，在一个特定环境里，综合体的创意起码有八条：
1、选址要恰当、功能要综合；
2、空间要开放；
3、交通要便捷；
4、序列要清新；比如说鸟巢，鸟巢原来带一个闭合的帽子，后来因为超重了，怕成为世界上最重的体育馆，我们有一次开会，有个院士讲，他们统计了一下世界上各国的体育馆，每平米耗钢量150公斤，我们的鸟巢是400公斤，后来说不行，太重了。怎么办？经过汇报，把上面闭合的盖取了，减轻了300公斤，瘦身了。可是你知道我们的盖取掉之后，鸟巢没功能了，除了踢球干不了别的了，可是你们今天想一想，谁去一个可以容八万人的足球场踢球呢？谁能买得起票？
英国人做了一个伦敦碗，分三层，第一层是混凝土打的碗，他们的建筑师挺有意思，跑北京来学习，说你们中国人了不得，我们干不起，但是英国有自己的特点，我们这个碗分三层，第一层拆完之后，留下两万人的座位，现在已经被一个足球俱乐部给买了，然后就开始拆，按照奥林匹克运动会的规定，开幕会时必须达八万人，你们今天想一想，英国人比咱们少多了，你要真建八万人的运动场，怎么停车？因此英国人说我把这个做完之后，卖给一个俱乐部，另两个拆成活动的，一个盖到别的地方去，这是最大的想法，现在还没有实现，他把上面两层免费赠送给下一个主办单位，然后那个国家只需要做一个两万平米的墩就可以了，再把英国的这个东西往上面一插就完了，这效率太高了。
因此我们在展开序列过程中，要知道什么地儿使，什么地儿不使，我们国家造成大量浪费的原因就是功能没布置好。
5、造型要新颖；
6、建筑要生态；六本木的建筑就很生态，让阳光直接下来。我们现在做了很多试验的房子，去了以后没法学，造不起，其实在国外做被动住宅少花钱，就是靠建筑本身完成节能生态，我们现在大量往里投科技含量，投完之后，一算下来，二十年才收回成本，推广意义降低了。
7、氛围要时尚；
8、文化要和谐。
今天我非常匆忙的讲了这些，我希望我们真要做综合体的话，一定要慎重，一定要科学。谢谢大家！