戴德梁行：深圳商用物业需求持续活跃

DTZ戴德梁行 华南区研究部 
　　戴德梁行发布2010年第三季度深圳市场透视，报告显示在总体经济保持回升向好的态势之下，企业纷纷扩张业务而令办公物业需求明显增长，甲级写字楼租金季度涨幅达到4.23%；同时在零售行业的畅旺表现，促使零售商信心增强，并于秋冬零售旺季来临之前积极调整布点，商铺租赁活跃，铺租亦明显提升。
　　企业租赁需求有所增加，写字楼租金稳步回升
　　随着国内经济的稳步回暖，市场信心在第3季度末进一步增强，推动办公物业租赁需求明显增加。东海国际中心于第3季度入伙，为市场带来99,500平方米的甲级写字楼新供应。截至2010年第3季度，全市甲级写字楼总存量达到1,716,391平方米。高品质的新供应入市也一定程度刺激需求的释放，第3季度全市甲级写字楼物业的吸纳量达到51,377平方米，较上季度的32,392平方米有明显的上升。其中，新增的吸纳量主要集中在有新物业入市的福田区，总量为44,493平方米。与此同时，全市甲级写字楼物业的空置率在新供应入伙的拉动下上升3个百分点至11.9%，罗湖区与南山区在稳定需求的作用下空置率继续下降，分别为8.7%和5.3%。
　　在租赁市场回暖的拉动下，第3季度全市甲级写字楼平均租金继续稳步上扬，较前一季度末上升4.23%达到每月每平方米134.02元。其中，涨幅最大的南山区平均租金上涨4.57%达到每月每平方米107.5元。由于经济发展稳定，各行业的企业均对国内市场的前景有较大的信心，预计需求仍然会保持活跃，市场上供不应求的局面将持续到卓越世纪中心1号楼和皇岗商务中心等大体量物业入市为止。
　　行业分流现象明显，南山区商务氛围渐浓
　　由于对全球经济依赖程度较高，外围经济复苏的缓慢使得本地外贸物流企业的经营环境仍然面临压力，尤其是外资物流企业对成本控制的力度继续加大，不少企业选择向非核心区域和非甲级物业搬迁以降低办公面积的租赁成本。原位于罗湖区地王商业中心的马士基在本季度搬迁到茂业时代广场，租赁面积为两层2650平方米。与此同时，福田中心区和中心西区持续有高品质物业供应也继续成为了租金承受能力较强的金融类和高端服务业企业的首选，东方证券和晨星资讯在本季度入驻东海国际中心，分别租赁1800平方米和13100平方米的办公面积。伴随着各片区商务氛围的发展，写字楼客户在区位、物业选择方面所呈现出的行业分流的趋势愈发明显。
　　茂业时代广场和天利中央广场二期的入伙，令南山区甲级写字楼市场的总量有了较大的增长。同时，在国内经济持续稳定的发展的环境下，区内企业对甲级写字楼的需求也日益增加——能源、物流、贸易类的企业相对倾向选择南山区的写字楼物业，其中较低于中心区域的租金水平也是重要的影响因素。在需求稳定且没有新供应入市的情况下，本季度南山区的甲级写字楼空置率下降至全市最低的5.3%。
　　大型连锁零售商扩张积极，商铺租赁需求旺盛
　　由于秋冬季是零售业的传统旺季，因此不少零售商赶在旺季之前寻找合适的物业开设新店和扩充面积。租赁需求在本季度有明显增加。从行业来看，百货、超市、服饰、家电、饮食等行业都表现突出，并且以大型连锁零售商的扩张最为积极。
　　福田中心区内商业氛围的日益完善，大型购物中心保持良好的发展态势。Coco Park目前正在做品牌置换，包括EP等多个租户扩大经营面积和升级为旗舰店；天虹商场欲将其星河国际店打造为高端百货品牌并正式改名为君尚百货。奢侈品牌继续扩张，Chole、D&G、Dunhill等多个知名品牌在万象城先后开业。家电连锁店也有所活跃，苏宁的曼哈广场店在7月25日正式开业，营业面积接近20,000平方米，是苏宁在华强北商圈的第3家门店，同时也是该商圈内的第7家大型家电市场。此外，岁宝百货位于沙井的濠景城店于8月18日开业，卖场面积超过20000平方米；全球第二大的快餐连锁企业汉堡王选址天利名城开了其华南第1家的分店。
　　大型零售商的积极扩张也快速的吸纳了市场上不多的供应，在强大的需求推动下，商铺物业的整体租金在本季度继续上升。其中Coco Park部分服饰类铺位的月租较上季度的上升近五成。而罗湖区在租户稳定的情况下，其租金波动很小。由于整体零售业对后市的良好预期，预计租金的上升趋势将会延续至第4季度。
　　商业发展呈现区域化、细分化趋势
　　经过多年发展和调整，深圳的零售业总体呈现出蓬勃繁荣的局面。但在商家积极布点扩张、市场规模不断扩大的同时，同质化竞争也不可避免的加大。为避免受到同质化竞争的影响，不少大型零售商开始通过细分市场，推出高端品牌等办法以求脱颖而出：华润万家先后在万象城和益田假日广场开设以销售高档进口货品为主的高端品牌OLE超市；百佳在2009年把经营了20多年的蛇口店改造成以外国人为主要销售对象的百佳国际店；本季度，位于人民南友谊城的吉之岛SSM店(精品超市)开业，超市面积为1400平方米，该店是具有“细分化”趋势的超市业态，目标人群就是喜欢整洁便利快捷服务的女性白领。此外，预计年内吉之岛的特色“十元店”也会在友谊城开业。
　　区域型和社区型的商业在未来可能会成为一种发展的趋势。继花园城中心和喜荟城之后，华润集团的社区型商业新品牌“欢乐颂”将在年内开业，该店位于南山区南头片区，商业面积35,000平方米，将以超市+百货+主力店的形式为主。在商业分布日趋成熟的环境下，这种扎根于集中居住区、着眼于区域型消费、业态组合灵活多元的商业形态，有望成为一种新兴的商业发展方向。