广州亚洲物流中心的定位对房地产的影响

本人曾在《如何寻找房地产热点》一文中提出，未来广州的定位很可能是物流中心，巧合的是，最近广州市政府提出要打造亚洲物流中心的方向，由于物流的概念与经济的关系比较复杂，本人尝试用较为简洁的语言表达一下物流中心定位对广州房地产的影响。 

1、 广州物流业的跨越性发展有利于土地功能的细分。
    广州先天上有成为物流中心的优势，以北面新白云机场的空港物流平台、南面南沙港的国际远洋集装箱物流平台、辐射珠三角的区域性道路运输枢纽物流平台、贯通南北的铁路枢纽特大型货物物流平台，形成空港、海港、道路、铁路复合型现代物流集聚基地。而物流基地转变成为物流中心，必须具备完善信息网络，科学的仓储和货物管理，超强的吞吐能力及匹配的货物运输能力，还有不可忽略的不同平台之间资源的共享和整合。要达致以上要求，就需要大量土地建立信息化的物流控制中心，标准流程下的多功能仓库，不同平台和运输工具衔接的中转基地，大型器械及运输车辆的停放保养中心和零件供给中心，对员工后勤的支援中心（如医院、商铺、学校、娱乐场所）等。这种产业的升级，实质上是对现阶段空、海、铁、路原来废弃的厂房、用地，及功能不明，使用效率低的土地、设施等进行全面的改造和合理利用，在这过程中，大量的建筑工程发生一定程度上对房地产产业链有促进，另外，由于原有资源有限，必然扩充在产业辐射范围内的农田、工厂、房屋进行合理化收购和利用。产业升级势必带来土地及现有房屋的重新利用，有利于土地功能的细分和房屋用地的合理配置，促进周边土地和现房的升值。

2、 引入第三方物流和国际物流巨头的进驻令番禺、花都等地告别无产业支持的“睡城”。
    以往，番禺、花都的房地产市场作为广州市区的补充，用低价、舒适、空气好等特点吸引了不少广州市民和在广州工作的外来人员在此置业，番禺、花都也美其名曰：“睡城”，工作在广州市区，睡觉在番禺、花都，这种状态制约了这两个区域的房地产发展。但随着物流中心的地位和产业的升级，加上国际物流巨头的进驻，让这些区域形成大量高素质的国内人才、国外人才的工作与聚居，此外，大量为配套产业和高素质人员的商业机构的加入，让物流中心区域商业、居住配套成为可能，这种改变符合房地产繁荣发展的规律，即工作+生活=房子升值。

3、 广州成为物流中心的真正目的是借此逾越成为真正意义上的国际大都市。
    单纯成为一种产业核心的定位，显然不符合广州政府的雄心壮志，不仅是长三角对珠三角的超越，天津滨海新区的突起，让处于珠三角核心的广州感到了前所未有的危机感。单从城市的角度出发，北京、上海、深圳得天独厚的优势，让广州较为平庸的特点有那么一点点失色，天津也正在对广州发起直追。广州需要突出自己，需要寻找突破口，成为中国别具特色的中心大城市，物流中心提供了一根救命稻草。与美国的波斯顿不同，广州的学习对象是香港和新加坡，一个具备物流中心功能的国际化大都市。一旦成为物流中心，广州对整个亚洲甚至全球的商品具有集散和辐射功能，自然让商业活动频繁起来，这种产业+商业=大都市的公式，最简单的可见预测是，国际的大小商业机构都进驻广州，融资活动、商业活动是广州打造服务中心、金融中心的基础，广州要成为国际大都市，服务业和金融业的繁荣必不可少。在这个意义上，无论番禺、南沙还是花都，房地产的最终价值也不可能与处于商业中心的广州市区相提并论，等于香港的葵涌、荃湾、大屿山的房屋无法与中环、尖沙咀比较一样。如果了解到广州成为物流中心的本质，番禺、南沙、花都、广州市区的房子都会有很好的前景，只不过他们爆发的时点稍微错开间隔。

    广州的房价对比上海、北京、深圳都有明显的差距，这一点好坏并存。好的是广州的房地产市场相对理性成熟，不好的是，广州的城市建设规划和定位模糊混乱，城市整体水平上升遭遇瓶颈。因此，从宏观的角度看，对未来广州的楼市，我个人表示审慎的乐观。