CBRE：上半年上海物业投资市场成交寥寥

2009年第二季度，上海办公楼租金报价环比继续下跌4.6%至每天每平方米7.05元。由于全球经济危机下市场需求羸弱，而市场新增供应不断，今年上半年办公楼平均租金报价已下跌11.0%，而现时租金水平与12个月前相比，更是有18.1%的跌幅。 
　　自2008年四季度以来，上海办公楼市场已连续三个季度出现季度吸纳量为负的情况，新项目交付和租户缩减面积使市场未租用率不断攀升。我们同时也看到二季度的市场出现了一些好的信号，受益于政府的经济刺激措施，从四月份开始市场变得更加活跃，租金下跌速率变得平滑，市场吸纳也在从负转正的过程之中。 
　　2008年的新增供应中有85%以上为甲级及超甲级物业，而今年上半年的供应结构则有所不同，有逾七成物业为乙级办公楼。在过去的六个月中，甲级和超甲级物业的未出租率升幅较市场平均升幅小也主要是受此因素影响。 
　　未来供应方面，预计有630,300平方米的物业将于今年下半年上市，从而使2009年全年供应量达到880,521平方米，为2004-2008年五年平均供应量的1.5倍。 
　　起于金融体系的全球经济危机已经迅速扩散至实体经济，并且其影响在广泛的产业领域中仍在继续。如无必须迁址的理由，租户更愿意采取以当前市场价格续租的保守策略。 
　　由于这种暂缓长期计划而偏重短期内财务节约的做法，以及存量项目的空置率较高，此前上海办公楼市场十分活跃的预租行为有所停滞。 
　　考虑到企业对于各种形式的资本开支的限制，我们认为，众多租户特别是跨国企业在下半年仍会在迁址和扩租计划方面相当谨慎。 
　　然而，由于当下市场租金水平已回到2006年下半年水平，我们已经注意到一些租户开始利用目前的市场环境，以实施其更为长期的租赁策略。 
　　当市场还在侧重于成本节约，租户纷纷降级其租赁目标时，一股由国内金融机构引领的向高品质楼宇迁移的潜流正慢慢出现。 
　　短期内，除了那些受此次金融危机影响较小的行业外，市场需求仍受到抑制。医药，保险以及国内金融业将继续其扩租和搬迁，表现将尤为活跃。 
　　目前市场的未出租率水平和即将上市物业的充沛体量将使租金继续承压，然而随着国内和国际经济环境的改善，市场活跃度将有所提升。 
　　上海零售商业市场 
　　金融危机对上海优质零售物业的影响在2009年上半年充分显现。优质商铺的首层及二层租金分别累计录得6.6%和2.3%的下滑趋势，其主要是由于业主为迅速应对市场疲软态势而纷纷降低了租金报价。 
　　然而，随着政府刺激内需政策的施行以及上海居民可支配收入的持续增长，上海零售行业仍然表现活跃。根据官方数据统计，2009年前5月，社会消费品零售总额累计达人民币2084.51亿元，较去年同期上涨13.7%。 
　　从零售商来看，尽管全球经济衰退的确影响了销售额，但仍有许多国内外知名的零售商利用这一市场态势获得更为优质的铺位或是取得更多的优惠条件。09年上半年，众多国外零售商继续在城市中心商圈开设店铺，包括Barbie3月开业的位于淮海中路3500平方米的首家旗舰店，以及Gucci开设的全国第28家门店，其规模仅次于位于纽约的旗舰店。 
　　2009年下半年，预计约有17万平方米的零售空间入市，其将对优质商铺租金上涨施加压力。然而，2010年世博会的临近，届时会涌入的7000万参观者以及全球经济的企稳，都将给国内外的零售商在提升品牌形象，扩张国(张国博客,张国新闻,张国说吧)内市场，创造更多财富带来契机。 
　　上海高档住宅租赁市场 
　　在过去的上半年中，越来越多的开发商施行减价、促销以在经济危机中确保客户，三大物业类型均录得不同程度的租金下跌。服务式公寓、高档公寓和高档别墅的平均租金继续下探。 
　　由于许多跨国企业缩减住房预算以降低成本，搬迁至租金较低公寓的成交使得市场更为活跃。受价格下跌的刺激，出租率没有出现大幅下降。 
　　2009年，高档租赁市场预计将继续受全球经济萧条以及跨国企业压缩成本的影响。开发商可能延缓步伐，结合市场情况推迟新项目的上市时间，有一些更是转租为售。 
　　然而，情况正在好转，二季度，租金下跌幅度减缓，我们更是看到了别墅租金的小幅上扬。预计在2009年年底，受世博会即将到来的影响以及经济复苏的预期，高档租赁市场可能重启上升通道，并录得更好的表现。 
　　上海高档住宅销售市场 
　　上海高档住宅销售市场于2009年上半年触底反弹。继春节的传统淡季过后，许多开发商开始打折促销，使得交易量攀升。然而，一季度的新增供应依旧较少。 
　　二季度，上海住宅市场开始反弹，供应量和需求均出现“小阳春”现象。二季度的新增供应量较一季度上涨50%，翠湖天地（查看地图）嘉苑推出100套新单位。与此同时，成交量也录得120%的环比增长。翠湖天地嘉苑一半的房源在开盘后两个月内即已售出，而长宁区的御翠豪庭（查看地图）和浦东的世茂滨江花园（查看地图）也在两个月内分别售出200套和150套。 
　　受市场复苏的影响，一些开发商开始提价，高档公寓和高档别墅的平均售价分别上涨1.4%和1.3%。在未来的几个月内，我们认为开发商将继续或加速推盘，售价反弹也将持续一段时间。住宅市场稳定的潜在需求以及更为宽松的财政政策将有力地支撑高档住宅市场。 
　　上海工业及物流市场 
　　受全球经济下滑的持续影响，上海工业及物流市场地价和租金均呈现下跌。2009年上半年，工业地价下滑3.1%，而厂房、仓库和商务园区的租金分别下降12.8%、5.4%和5.6%。 
　　一季度，开发商仍然慎重地预期最坏的情况还未到来，并以降低租金等鼓励政策来获取客源。然而，近几个月发布的最近经济数据显示，工业经济和进出口市场年初的表现较佳，我们已经看到工业及物流市场正在逐步走稳，大幅度的租金下滑也不再出现。 
　　在过去的两个月里，业主试图通过提供更优惠的免租期而不是降低租金报价来维护客源，中小面积的物业成为客户需求的主力。 
　　下半年的预期仍然受外部不确定因素的影响，工业及物流市场的复苏很大程度上取决于中国经济的态势。为了保持复苏和稳定，中央和地方政府预计将出台进一步的刺激方案以振兴工业。自6月开始，另一项出口退税的政策开始施行。这已经是2009年以来的第三次出口退税政策调整，同时也是2008年8月以来的第七次。这一政策预计将促进出口市场的表现。 
　　上海物业投资市场 
　　由于全球经济危机背景下2008年下半年投资活动大幅减缓，2009年上半年的上海物业投资市场成交寥寥。但是，在经历了2008年下半年以及今年年初的观望、价格下调和回报修正后，最近几个月上海投资市场的投资意愿正在恢复，这主要基于以下原因：一是宽松的信贷环境，二是中国经济的率先复苏，三是住宅销售市场的快速反弹。 
　　今年一季度的物业收购成交完全由陆家嘴和新黄浦等国内投资者主导，而二季度我们欣喜地看到海外投资者的回归。AMB以人民币8,300万元完成了对青浦区一幅87,116平方米土地及其上盖28,280平方米物流设施的收购. 此外，我们还注意到另有不少交易正在协商过程中。由于住宅销售市场的活跃表现，住宅物业近期又重获投资者的青睐。 
　　基于国内和全球经济环境变好的预期，今年下半年我们将看到越来越多的投资者回到市场中。据报道，中国在今年下半年可能会发行第一个政府支持的REIT产品，这也将进一步支撑核心物业投资市场。