昆商业经济发展的地缘板块效应 呈现良性发展

商业描述着城市的繁荣。2009，是昆明商业地产开发投放量增大的一年，也是昆明商业地产逐步走向成熟的一个转折年——昆明商业地产以地缘为板块，东西南北及市中心的开发迈出个性化特色步伐，逐渐呈现良性发展势头。 
　　主城市中心商业通过大幅扩容改造，向高度挺进，较有代表性的如顺城（查看地图）、南亚之门（查看地图），及东方首座（查看地图）； 
　　大型专业市场、主题式商业进入主推期。如昆明世纪金源购物中心、昆明螺蛳湾国际商贸城（查看地图）、南亚风情·第壹城； 
　　北市区商圈以复合型商业为主体的商业大开发，形成新的商业隆起带。如欣都龙城（查看地图）、北辰商业街区的崛起，蓄势待发； 
　　社区商业持续火爆，开发势头有增无减，如临街住宅底商的不断涌现。 
　　昆明商业地产逐渐成为区域创富的引擎。 
　　中央商务区：“世袭”首席 
　　昆明第一大商圈的东西轴大致为小西门至东风广场、白塔路，南北轴为五华山至金碧广场。这个区域经过历年弥久的人文聚集和商贸兴替，吸纳了大量的人流、物流、资金流和信息流，进而让其在昆明城市核心形成领袖群伦的聚集效应，成为城市商业经济最具代表性的区域。 
　　根据市政府对昆明城市CBD的规划，北到东风路、南至尚义街、东到白塔路、西至北京路的区域被确定为中央商务区。中央商务区作为昆明的金融命脉区域和商务活动的聚集区，昆明城市最有积淀和最具活力的要素，在这片区域都有完整的传承和生动的演绎。上个世纪三、四十年代，这里聚集了全昆明最具影响力的商业行业，集中了最具经济实力的品牌和知名度较高的商家，成为老昆明人的购物中心，该片区也籍此成为兴盛渊源，一举奠定其在昆明城市功能分配方面的核心地位。而伴随着正义路步行街、南屏步行街的改造和兴建，之江置业、赛伦地产、昆百大集团等企业先后启动进行了旧城改造、历史文物的保留和修缮等工程，开发商业地产，“昆明老街（查看地图）”、“顺城”、“百大新天地”等项目的出现更丰富了这一商圈的业态。如今这个集合了较先进齐全的市政设施、商务设施、娱乐文化设施及居住设施的片区，俨然已经以其无形的资源影响力和核心效应的优势成为各品牌商家最为青睐的区域。 
　　北市区：商业新都 
　　“从地缘文化的角度来看，昆明的北市区地处‘北走蜿蜒’的龙脉长虫山，九起九伏，来势若鸾停鹄立。”这是北京大学教授、中国地理学会历史地理专业委员会副主任于希贤曾说过的一段话。在这人杰地灵的区域，诞生了诸多商业摩天楼式的“大手笔”，之所以北市区能够吸引这么多商业项目立足于此，除其拥有其他区域板块不能比拟的先天地理优势外，北市区日渐成熟的城市建设，和越来越集中的商业力量无疑成为了各品牌商家竞相进驻这块“黄金宝地”的重要原因。 
　　作为昆明最早的城市副中心，世博会前北市区“住宅先行”的开发思路带动整个北京路延长线沿线片区迅速发展。之后的10年内，北市区已建住宅小区约30个，居住人口近50万，完全是一个中等城市规模，只不过早期因为住宅项目建设相对密集，而商业配套滞后被戏称为“睡城”。但是自财富中心建成后，这一状况大为扭转，一座座高层建筑集群拔地而起，让这里俨然成为昆明市二环路外最为成熟且最具有现代都市味道的区域。从最初的单一居住产品，到现在大型商业体的陆续投入使用，再加上政府公共配套资源的陆续建设，都给北市区的居住及商业氛围骤然之间呈现了由量变至质变的飞跃，而随着昆明市第一人民医院北市区医院落户北市、纵穿北市区的轻轨2号线、北金大道的竣工通车……这些利好消息无疑又充当着北市区商业发展的助燃剂，将让片区商业竞争力得以再次强化。 
　　西市区：立足社区精耕细作 
　　多年来，就昆明而言，与北市区地产根深叶茂和南市区如火如荼相比，西市区地产开发一直给人的印象就是老、旧、有点偏远，其区域内的开发项目，无论是品质还是居住价值都经远远落后于现在的标准，整体消费能力偏低。 
　　相对于其它地区的开发时间、规模，西市区相对落后，但是教育、医疗方面的配套却是有过之而无不及，如高新一中、师大附中等中小学教育资源丰富。特别是随着普吉路、海源路、二环西路等一大批基础设施的配套完善、西市区建设速度加快，表现为以高新区片区为代表的新兴产业的兴旺发达，住房需求加大，拉动了区域内地产业的发展速度。从去年到现在，中晟溪城（查看地图）、森林湖（查看地图）、朝花曦拾（查看地图）、甲壳城市（查看地图）、经典壹城（查看地图）、新域盛景（查看地图）、中原实业、正大紫都城（查看地图）等一批楼盘在西市区粉墨登场。 
　　这些项目的开发，推动了片区商业升温，以点多面广模式的社区商业为代表，西市区商业地产开始登场，这些楼盘均带有自己独有的商业广场或主题商业街，随着它们的推出，西市区的商业现状也将大大得到改善。 
　　南市区：哑铃的“分量” 
　　在昆明城市商业规划中，除主城CBD核心区的商业中心外，北市区、南市区还分别规划为两个商业副中心。与北市区商业副中心逐步成熟相比，过去南市区由于区域面积较大，布局相对分散，商业设施分布不平衡，并没有形成集群气候及规模效应，城市商业副中心的地位没有显现。 
　　伴随着去年底开始的滇池路中段的一批商业项目的崛起，如南亚风情园升级为南亚风情第壹城（查看地图）、金色池塘升级为集商业商贸为一体的福海广场（查看地图）；总投资达7亿多元的南市中央购物金座开工建设，以及以大商汇、佳湖片区、光辉城市（查看地图）为代表的官南片区商圈快速崛起，南市区商业开始突飞猛进。 
　　如今的南市区商业已不再是点状式的孤军作战，商业发展已经形成哑铃式发展结构。一是以滇池路中段为代表的商业片区，包括南亚风情第壹城、福海广场、南市中央购物金座及沿线商业为主的滇池路片区；二是以大商汇、佳湖片区、光辉城市、商市公交总站为代表的官南商圈。中间以南三环或广福路沿线商业相连接。商业覆盖范围超过了100万人。 
　　东市区：把“专业”做“大” 
　　东市区，过去在昆明商业发展史上几乎是可以忽略不计的，地产规模小、开发量少，一度被淡忘。然而伴随着现代新昆明的建设步伐向东、向南推进，呈贡新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)展现出雏形，行政中心的迁移，彩云路及东三环的竣工通车，使得东市区迅速成为了各开发商的关注热点，一跃成为楼市的“主战场”。 
　　在这里，出现了昆明两个最大的房地产项目“昆明世纪城（查看地图）”及“新亚洲体育城（查看地图）”，有着以30余个专业化市场为代表的“官渡圈”大商圈，有着云南最大的商业购物中心昆明金源时代购物中心，有着中国西南地区乃至整个泛东南亚地区最大的国际性商贸物流中心昆明螺蛳湾国际商贸城，有着定位为休憩商业区的星天地商业广场。 
　　这些商业项目体量都超过了主城大多数商业地产项目，以超大规模的城市综合体出现，东城区的商业开发走向了专业化、规模化的发展模式。