创新：中小开发商夹缝中生存

 上海楼市未来发展是否还存在机会？本市几位资深地产从业人士认为，在目前市场下，中小型开发商要懂得如何在夹缝中求生存，其中最关键的是要运用创新的思维，寻找新的商机。
    
转型开发工业地产
    
    避锋芒，在夹缝中运用创新求生存，这是不少中小型开发商的明智选择。以开发错层住宅而闻名的望源企业发展有限公司，2005年3月与宝山工业园区签约，拿下了园区内的600亩地块，开发建设罗森宝商务中心。为何要到位置偏远的工业园区拿这么一块地？又为何转型开发商务型项目？
    
    公司老总季宝红的回答是：作为一家中小型的房地产公司，这可能是唯一的生存之道。
    
    早在2004年，季宝红就已经冷静地看空楼市，并发表了楼市“拐点论”，这一观点在当时引起了业内人士的极大争议。其实，现在看来，他的“看空”是对自己作为中小房地产企业，在市场竞争中的看空。地价越来越高，房价也越来越高。随着土地招拍挂，土地价格动辄上亿，甚至数十亿，中小企业获取土地的能力越来越低，拿地已成为地产巨头们的“游戏”，而与中小房地产企业越来越远。再加上银行收紧银根，中小房地产企业的扩张更变得越来越难。在这种情况下，房地产巨头可以通过自身的实力寻求扩张，而像望源公司这样的中小房地产企业，唯有通过精耕细作，在自己有限的“一亩三分地”中，寻求价值的最大化。
    
    在业内，季宝红的望源公司规模不算大，做的项目也不算多，手中的土地储备更比不上如今的房地产巨头们，但人们对他和望源公司的评价是“独辟蹊径”，始终不忘不断创新。而这种活跃的创新思维，正是中小型开发商在夹缝中求生存的秘诀所在。
    
创新贯穿开发始终
    
    罗森宝的创新之处首先在于产品定位的创新。在这600亩基地上建造什么？是建造大块的标准厂房，还是水泥森林式的办公楼宇？在宝山这样的地方，不缺标准厂房，办公楼宇又与市中心同质化，季宝红最终选择了花园式的独栋建筑办公楼宇。
    
    走进园区，映入眼帘的是一片绿色。这里的中心绿洲的面积超过1万平方米，与园区边的大型公共绿地白鹭公园遥相呼应。大片的草坪，高大的绿树，衬以碧蓝的天空，让人的心情一下子放松。蓝天绿树下，点缀着一栋栋以素混凝土、钢材、玻璃等元素组合而成的办公楼宇。
    
    罗森宝的创新之处更在于其独特的运作模式。将由客户选择产品，变成了产品和客户的双向选择。换句话说，罗森宝只选择特定对象的入驻者，只销售给特定的客户。
    
    季宝红对此解释说，购买罗森宝商务中心物业的客户，或者要进入罗森宝研发中心的客户，望源公司都要事先经过一番考量和评估，重点就是考察产出能力、经济效益，特别是纳税额度，而后进驻企业必须把企业注册在罗森宝研发中心，向望源企业承诺一定的税收指标。如果连续两年完不成税收缴纳额度，望源公司将在两年后以原价回购物业，并要求原企业退出罗森宝商务中心，转而寻求其它企业进驻。而作为罗森宝研发中心的开发商，望源公司与宝山区有关部门也订有一定的税收缴纳指标，不足部分将由望源公司全额补足。
    
与行业发展紧密结合
    
    当然，对于中小型地产企业而言，类似罗森宝的创新模式并不能简单地进行复制。在复旦大学房地产研究中心主任华伟看来，与其他类型的商业房产产品相比较，与行业发展紧密结合，是产业地产项目进一步拓展和价值提升的最重要条件。
    
    华伟说，宝山和宝钢的发展，带动了整个为生产、为钢铁企业配套的研发、交流、配套、服务以及交易行为的兴起。在这样的背景下面，我们看到了制造业的强大，看到了宝山城市功能的完善。但是在大的钢铁产业配套服务上面，是我们产业发展的盲点。随着时间和空间距离的转换，这个盲点怎么样从开发的角度，按照市场化的需求，把它发掘出来并且准确地表达，成为需求呼之欲出的要旨。
    
    诸如钢铁贸易结算、钢铁电子交易、钢铁工艺研发、金融租赁、物流订单交易、模板交易、科研教育等企业，这些企业对办公场所的面积需求不大，但要求环境幽雅，功能设施齐全，符合业态需求的楼宇模式将受到他们的青睐。事实上，目前宝山产业地产的体量也相对较大。除罗森宝以外，在宝山区有钢领·上海国际钢铁服务中心项目占地347亩，规划总建筑面积48万平方米，建设信息·交易中心、金融服务中心、物流分拨中心及会展服务中心等四大中心。
    
    未来，罗森宝的入驻企业将主要是这些群体：立足于宝山的钢材贸易商，为宝钢配套的上下游企业，为浦钢、罗泾港项目配套的企业，另外这里离昆山、太仓很近，亦可以吸引那里的外商企业、民营企业把办公场所迁到上海来，以顺应这些企业接轨大上海的要求。