争雄物流地产

□本报记者 宋馥李
    中国物流地产的容量有多大？尚无准确数据。但要看到中国外贸的巨大潜力和制造业的梯度转移，谁都会心向往之。近几年，外资地产巨头、物流企业等多支力量走上前台。相形之下，中国还缺乏术业有专攻的领袖企业。
    中国需要有自己的普洛斯，遗憾的是，中国暂时无法出现能够和普洛斯相抗衡的物流地产开发商。 宋馥李摄
    在全球的物流地产市场中，中国市场正变得越来越诱人。
    中国贸易的发展为物流地产带来了巨大的增长潜力。理由是贸易所需的物流基础设施投资惊人，而中国作为世界主要出口国之一，对物流地产的需求正在节节攀升，并会逐步由沿海城市向内陆推进。
    一则外因，二则内需。中国仓储协会会长沈绍基说，仓储业正在进入黄金发展期，一方面，物流业的快速发展刺激了仓储需求；另一方面，随着我国城市化发展迅速，旧有的仓库需要陆续由城市中心区迁往远郊的交通枢纽，在迁移的过程中，仓库的基础设施必然要升级换代，对旧仓库的迁移、改造正在大规模到来。
    物流仓库平台的建设热潮方兴未艾。在这股建库大潮中，各方力量开始争战。
外资巨头争先恐后
    外资的嗅觉似乎是最灵敏的。中国的物流地产处于初级阶段，这样优质的“处女地”，外资物流地产巨头当然会趋之若鹜。
    普洛斯早已先声夺人，在中国展开布局。自2004年4月进入中国以来，普洛斯在中国迅速发展，业务遍及中国沿海及内陆20个城市，投资、建设并管理60多个物流园。
    而目前，活跃在上海物流市场的外资投资基金，多是国际上专注物流不动产投资的开发商和运营商：普洛斯、美国的AMB、新加坡丰树集团。
    仲量联行近日发布的 “中国仓储物流地产调查报告”数据显示，未来两年内，长三角区域依然是国内物流仓储设施投资最活跃的区域，其中23%的新增供应分布在上海。
    刚刚过去的6月，欧洲物流提供商Dachser宣布，中国是其最重要的增长市场之一，并将在中国开设更多的物流中心。事实上，不到一年，Dachser在上海开设的物流中心的容量现已翻番，从3000平方米增至6000平方米。
    而安博置业创始人兼CEO何慕德也在接受媒体采访时明确表示，在AMB的发展计划中，中国将会成为AMB在亚洲最大的市场，同时也是仅次于美国本土的第二大市场。
    物流地产作为对出口加工业的服务设施，物流地产巨头们所到之处，无一不是地方政府的座上贵宾。政府对工业地产巨头们给予了大力支持，他们已经深刻明白，物流对生产制造行业多么重要。
本土企业纷纷发力
    对于中远、中外运和中铁快运这些老牌的国有物流企业，仓库建设其实从来没有停止过。因为，在实际的物流运作中，仓储与物流是一体化运作的两大环节。如果没有优质的仓库做保证，就拿不到高端客户的外包订单。
    “对于综合性物流企业来讲，建库或者是改造旧库，就是完善自身产业链，这是必须的。”沈绍基说。
    中铁快运曾经积极谋求加入中国仓储协会，成为其中的一员，这令沈绍基大为不解。但中铁快运的相关负责人这样解释：“我们发现，我们的服务是从仓库开始，从仓库结束，服务的两端都在仓库。我们的主营业务虽然不是仓储，却与仓储关系密切。
    “如果不能拥有自己的一批仓库资源，我们怎能为我们的客户提供一体化的服务呢？”该负责人说。建设仓库，完善服务链。潜台词是在物流运作中掌握主导权。
    经过几十年的发展，国字号的物流企业如中远和中外运，凭着丰富的土地储备，也开始进军仓储地产的开发建设。
    在国内的民营物流企业中，宝供较早开始了这样的尝试。借以增加自己的服务能力，完善自己的物流配送服务。由于民营物流企业多数还在发展初级阶段，无一不遇到资金瓶颈，而物流服务本身的轻资产型，常常让物流企业在银行面前遭白眼。而拥有了仓库，就拥有了“硬资产”，拥有了争得银行信贷的砝码。
    除了物流企业外，一些传统的房地产开发商也开始转攻仓库开发。
物流地产还需理性
    一位物流仓储业老板说，目前，仓库开发的利润前景非常看好，依靠仓库租金，一般10年便可以收回成本。据了解，上海物流仓库物业的投资回报在10%左右，租金正以每年15%的幅度上涨。
    但是，在国内朝阳般的物流地产市场，不成功的企业也比比皆是。
    沈绍基说，物流地产的开发，有着自身的特点和运作模式。来自甘肃的一家地产开发企业，在发现了物流地产的巨大利润时，也进入了这个领域，在北京空港物流园区，开发了若干仓库，但困惑随之而来。由于并不熟悉物流业务，缺乏人脉和影响力，在后期的业务开发上，花费了巨大的成本。
    令沈绍基忧虑的则是，从整个行业发展来看，这些闯入物流地产的传统开发商们，能否持之以恒地在物流地产领域做深做大，这是一个问号？因为，对于大多数涉足物流地产的国内开发商们，物流地产只是作为其地产开发的一个方向而已，一旦市场变化，这些开发商们会另外去寻找投资路径。
    中国需要有自己的普洛斯。沈绍基说： “遗憾的是，中国暂时无法出现能够和普洛斯相抗衡的物流地产开发商。”