寻找个案与区域的契合点
2008-6-15 10:27:00 来源：物流天下 编辑：56885 关注度：摘要：... ...
借力集群效应，顺势而为
根据相关机构对上半年别墅市场数据统计发现，别墅的板块聚集效应逐渐放大，有4大块板块已经形成了鲜明的独特气质；浦东的国际高新产业支撑的多元化气质，南汇受益于临港新城众别墅集结而成的生态低密度气质；闵行别墅传统生活区的居家生活气质；嘉定因汽车城产业发力而引发的大牌鼎立气质。它们在2008年以来的市场表现十分抢眼，成为上海别墅的市场领跑者。
借力：浦东国际高新产业
年初以来，浦东市场表现较好的别墅个案不断出现。成交量最大的三个项目分别为汤臣湖庭花园、御翠园、蓝山小城，其中前两者是全区仅有的两个成交量在1万平方米以上项目。高端别墅项目的高价热销表明上海高品质住宅的潜力依然较大。
浦东为上海高端别墅的主要集中地之一，世纪公园、张江板块等聚集了众多高端别墅项目，今年年初至今全区成交量前5名的项目均价都在2.9-8.9万元/平方米之间。这些高端别墅项目在大幅拉升全栋别墅均价的同时，也是推高全市别墅均价水平的重要力量。今年浦东全区别墅的成交均价高达49787元/平方米，较去年同期飙升了143.59%。
佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，浦东一直是上海千万级别别墅的主要集中地之一，毗邻上海世纪公园，与陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、金桥出口加工区、外高桥保税区前后呼应。随着浦东金桥、张江等高科园区的拓展，知识密集型产业经济的带动，国际化高端人群不断导入，区域内对高档住宅的需求也逐渐增加，高端别墅住宅市场日益巨大。
借力：临港新城新市镇建设
2008年，南汇别墅市场一改之前独立别墅一统天下的局面，联体别墅已成主流，并且南汇别墅的主要交投区域已经南移为航头板块。对于居住联排的客户来说，能够作为第一居所，对于彻底改善居住质量有重要作用。航头板块与陆家嘴金融中心、浦东国际机场、洋山深水港车程半个小时左右，已规划并于年底开工的杨高南路延伸段工程建成后将直接贯穿整个浦东，40分钟直达人民广场、淮海路等。
受益于临港新城的利好,南汇别墅得天独厚的区位是其他地块无法取代的。对土地价值的提升和释放来说，产业提供的附加值非常明显。临港新城、浦东航空港和洋山深水港再加上浦东人流的引入，这样的一个国际物流中心还有航空配送中心，将来会形成一个上海的辅城，而南汇的别墅也逐渐形成一个群落，一个市镇。
航头板块别墅总占地约4000亩，多为低密度生态大盘，其中绿洲千岛花园和生茂养园占地均在600亩左右，容积率都在0.2以下；而爱法奥朗庄园与东方夏威夷占地均为900亩，容积率也不过0.25。待四个别墅项目全部建成之后，将是一个连成一片的航母级别墅区，有利于别墅居住氛围的营造。
佑威房地产研究中心数据显示，今年南汇区共成交别墅房源147栋3.70万平方米，主要得益于南郊中华园这个项目市场表现较好。该案为纯联体社区，于今年1月中旬首次面市，推出130栋2.9万平方米别墅房源。截至5月19日，该案共成交了83栋1.83万平方米别墅房源，对比区内其余项目均在3000平方米以下的成交量，该案堪称是全区成交的中流砥柱。
闵行作为传统的别墅生活区，凭借其良好的交通和商业，平均供求量始终名列全市前列。闵行经济型居家生活别墅的开发较热，其形成原因是基于闵行的自身因素。闵行地区既缺佘山、淀山湖这样的自然景观资源，也缺乏像南汇那样得益于洋山深水港建设、海港新城开发，以及浦东机场再次扩建等上海整个战略规划的"地利"之便。因此，闵行的别墅市场一直都走的是大众路线。闵行地处近郊，南部有轨交5号线拉近与市区的距离，中北部的房地产市场发展又十分成熟，自住客的眼光日趋理性，一些位置优越，社区配套完善的低密度社区赢得了他们的一致青睐。
年初至今，闵行共成交了244栋别墅7.60万平方米，较去年同期大幅下降了52.19%。尽管如此，闵行别墅在上海别墅版图中的地位却依旧强势。区内别墅项目从顶级别墅到经济性别墅等均有分布，满足了各类购房者的需求。
成交个案上，位于莘庄的南郊别墅售出42栋1.44万平方米房源，是该区唯一一个成交量突破1万平方米的项目。因占据全区成交前三名的项目南郊别墅、银都名墅、兰乔圣菲均为中高端项目，均价较高,为24900元/平方米。
其中南郊别墅是闵行全区新增供应量最大的项目，该案前后3次推盘4.25万平方米。 其他推盘量较大的有万科旗下的燕南园、兰乔圣菲两个项目，共计上市3.52万平方米。年初至今，闵行全区的别墅新增供应量为10.21万平方米，较去年同期下降了22.88%。
嘉定的别墅发展契机是2001年开始开发建设的安亭汽车城。到2004年，安亭汽车城已初具集制造、研发、贸易、博览、运动、旅游等多功能于一体的综合性汽车产业基地雏形，嘉定板块别墅市场也开始逐步升温。而交通是一个地区发展的命脉,轨道交通11号线贯穿嘉定发展战略规划中的四大板块，这是嘉定新一轮发展的生命线，有了"交通生命线"和"产业依托"，品牌开发商在嘉定呈现出"四足鼎立"的盛况：金地集团在南翔板块，保利集团在嘉定新城板块，国际汽车城置业有限公司在安亭板块，华江建设发展有限公司在江桥板块。中信泰富、中青旅集团、绿地集团、龙湖地产、百联集团纷纷在嘉定落户。这些品牌进驻都将在无形中提升嘉定地块的升值潜力，推动嘉定别墅产业的发展。
嘉定区今年别墅的均价大幅上升，目前成交均价为10446元/平方米，较去年同期上升了27.50%。各成交项目中，保利家园、保利海上五月花的成交量分别为1.21万平方米和1.06万平方米，表现突出。年初至今嘉定一共有8个别墅项目推盘上市，其中供应最大的是保利家园，推盘1.99万平方米。其次为保利海上五月花和兰郡名苑，分别推出1.15万平方米和1.02万平方米。
对比目前市区公寓房源高企的现状，不少普陀、长宁的市区居民选择到嘉定购置别墅安家。首先，嘉定别墅特别是安亭别墅总价较低，使得更多市民能够承受这一购房支出。其次，轨道交通11号线将解决安亭到市中心的交通问题。此外，安亭汽车城产业链带来良好的发展势头使得区域经济腾飞，购入的房产升值空间巨大。
根据相关机构对上半年别墅市场数据统计发现，别墅的板块聚集效应逐渐放大，有4大块板块已经形成了鲜明的独特气质；浦东的国际高新产业支撑的多元化气质，南汇受益于临港新城众别墅集结而成的生态低密度气质；闵行别墅传统生活区的居家生活气质；嘉定因汽车城产业发力而引发的大牌鼎立气质。它们在2008年以来的市场表现十分抢眼，成为上海别墅的市场领跑者。
借力：浦东国际高新产业
年初以来，浦东市场表现较好的别墅个案不断出现。成交量最大的三个项目分别为汤臣湖庭花园、御翠园、蓝山小城，其中前两者是全区仅有的两个成交量在1万平方米以上项目。高端别墅项目的高价热销表明上海高品质住宅的潜力依然较大。
浦东为上海高端别墅的主要集中地之一，世纪公园、张江板块等聚集了众多高端别墅项目，今年年初至今全区成交量前5名的项目均价都在2.9-8.9万元/平方米之间。这些高端别墅项目在大幅拉升全栋别墅均价的同时，也是推高全市别墅均价水平的重要力量。今年浦东全区别墅的成交均价高达49787元/平方米，较去年同期飙升了143.59%。
佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，浦东一直是上海千万级别别墅的主要集中地之一，毗邻上海世纪公园，与陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、金桥出口加工区、外高桥保税区前后呼应。随着浦东金桥、张江等高科园区的拓展，知识密集型产业经济的带动，国际化高端人群不断导入，区域内对高档住宅的需求也逐渐增加，高端别墅住宅市场日益巨大。
借力：临港新城新市镇建设
2008年，南汇别墅市场一改之前独立别墅一统天下的局面，联体别墅已成主流，并且南汇别墅的主要交投区域已经南移为航头板块。对于居住联排的客户来说，能够作为第一居所，对于彻底改善居住质量有重要作用。航头板块与陆家嘴金融中心、浦东国际机场、洋山深水港车程半个小时左右，已规划并于年底开工的杨高南路延伸段工程建成后将直接贯穿整个浦东，40分钟直达人民广场、淮海路等。
受益于临港新城的利好,南汇别墅得天独厚的区位是其他地块无法取代的。对土地价值的提升和释放来说，产业提供的附加值非常明显。临港新城、浦东航空港和洋山深水港再加上浦东人流的引入，这样的一个国际物流中心还有航空配送中心，将来会形成一个上海的辅城，而南汇的别墅也逐渐形成一个群落，一个市镇。
航头板块别墅总占地约4000亩，多为低密度生态大盘，其中绿洲千岛花园和生茂养园占地均在600亩左右，容积率都在0.2以下；而爱法奥朗庄园与东方夏威夷占地均为900亩，容积率也不过0.25。待四个别墅项目全部建成之后，将是一个连成一片的航母级别墅区，有利于别墅居住氛围的营造。
佑威房地产研究中心数据显示，今年南汇区共成交别墅房源147栋3.70万平方米，主要得益于南郊中华园这个项目市场表现较好。该案为纯联体社区，于今年1月中旬首次面市，推出130栋2.9万平方米别墅房源。截至5月19日，该案共成交了83栋1.83万平方米别墅房源，对比区内其余项目均在3000平方米以下的成交量，该案堪称是全区成交的中流砥柱。
闵行作为传统的别墅生活区，凭借其良好的交通和商业，平均供求量始终名列全市前列。闵行经济型居家生活别墅的开发较热，其形成原因是基于闵行的自身因素。闵行地区既缺佘山、淀山湖这样的自然景观资源，也缺乏像南汇那样得益于洋山深水港建设、海港新城开发，以及浦东机场再次扩建等上海整个战略规划的"地利"之便。因此，闵行的别墅市场一直都走的是大众路线。闵行地处近郊，南部有轨交5号线拉近与市区的距离，中北部的房地产市场发展又十分成熟，自住客的眼光日趋理性，一些位置优越，社区配套完善的低密度社区赢得了他们的一致青睐。
年初至今，闵行共成交了244栋别墅7.60万平方米，较去年同期大幅下降了52.19%。尽管如此，闵行别墅在上海别墅版图中的地位却依旧强势。区内别墅项目从顶级别墅到经济性别墅等均有分布，满足了各类购房者的需求。
成交个案上，位于莘庄的南郊别墅售出42栋1.44万平方米房源，是该区唯一一个成交量突破1万平方米的项目。因占据全区成交前三名的项目南郊别墅、银都名墅、兰乔圣菲均为中高端项目，均价较高,为24900元/平方米。
其中南郊别墅是闵行全区新增供应量最大的项目，该案前后3次推盘4.25万平方米。 其他推盘量较大的有万科旗下的燕南园、兰乔圣菲两个项目，共计上市3.52万平方米。年初至今，闵行全区的别墅新增供应量为10.21万平方米，较去年同期下降了22.88%。
嘉定的别墅发展契机是2001年开始开发建设的安亭汽车城。到2004年，安亭汽车城已初具集制造、研发、贸易、博览、运动、旅游等多功能于一体的综合性汽车产业基地雏形，嘉定板块别墅市场也开始逐步升温。而交通是一个地区发展的命脉,轨道交通11号线贯穿嘉定发展战略规划中的四大板块，这是嘉定新一轮发展的生命线，有了"交通生命线"和"产业依托"，品牌开发商在嘉定呈现出"四足鼎立"的盛况：金地集团在南翔板块，保利集团在嘉定新城板块，国际汽车城置业有限公司在安亭板块，华江建设发展有限公司在江桥板块。中信泰富、中青旅集团、绿地集团、龙湖地产、百联集团纷纷在嘉定落户。这些品牌进驻都将在无形中提升嘉定地块的升值潜力，推动嘉定别墅产业的发展。
嘉定区今年别墅的均价大幅上升，目前成交均价为10446元/平方米，较去年同期上升了27.50%。各成交项目中，保利家园、保利海上五月花的成交量分别为1.21万平方米和1.06万平方米，表现突出。年初至今嘉定一共有8个别墅项目推盘上市，其中供应最大的是保利家园，推盘1.99万平方米。其次为保利海上五月花和兰郡名苑，分别推出1.15万平方米和1.02万平方米。
对比目前市区公寓房源高企的现状，不少普陀、长宁的市区居民选择到嘉定购置别墅安家。首先，嘉定别墅特别是安亭别墅总价较低，使得更多市民能够承受这一购房支出。其次，轨道交通11号线将解决安亭到市中心的交通问题。此外，安亭汽车城产业链带来良好的发展势头使得区域经济腾飞，购入的房产升值空间巨大。
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