PE把物流地产作为地产投资避风港

美国ei集团4500万美元注资物流地产金融风暴来袭，瑟瑟发抖的房地产业大大打击了资本市场的投资热情，而一向低调的物流地产却受到资本市场的青睐。
近日，美国 (以下简称ei)宣布向上海宇培 (集团)有限公司 (以下简称宇培)投资4500万美元。据宇培董事长李士发透露，目前4500万美元已经全部到位，中方在其中占绝对控制地位。ei的投资风格是持有不少于15%的股权，但不论股权多少，都要求与大股东同等话语权。 
位于美国芝加哥的ei，专注于美国之外房地产相关领域的投资，而宇培是其投资的第一家物流地产企业。李士发表示： “此次引入ei仅是宇培第一轮私募，目前公司还在同时与一家国内私募基金和一家国外私募基金接触，准备进行第二轮私募。” 
“这个领域将会得到更多资金的关注。”ei首席投资官 说。 
仲量联行亚太区董事兼中国区业务拓展部经理陈立民告诉本报记者：“金融危机使投资者对安全性的关注超过高回报率，这成为物流地产受资本市场青睐的重要因素。” 
此前，ei募集了针对中国的第三只基金，目前已在国内投了 3个项目，宇培是其投资的第一家物流地产企业。 
李士发介绍说，双方对发展战略、发展规划达成共识，外方做尽职调查，只用了2个月，而融资总共用了不到半年。 
海外基金通常的做法是将物流地产项目打包上市，扩大资本，进行更大的投资。李士发表示，该公司并不急于在近期上市，上市计划是在5年左右，待总资产达到100亿元人民币后再考虑。 
宇培经营的 “是个典型的资金密集型领域”，所采用的模式是建造物流仓储设施，然后出租给客户并为其提供物业管理费用。与资本市场对接，使宇培获得了充足的资金，发展也将加速。而ei丰富的运作经验有助于宇培的再融资以及上市以后运作。 
早在几年前，pe就开始把目光投向中国的物流地产业。2002年至2004年，国内的许多企业开始进入物流地产领域，建设高标准的物流房地产，如当时的招商局和宝湾。2005年，中国物流业的大门正式向全球打开，外国资本大举进军中国物流地产。同年，工业地产老大普洛斯投资6000万美元打造重庆首个外资物流园———普洛斯重庆物流园。紧随其后，全球排名第二的工业地产开发商美国安博公司、沃尔玛旗下的盖世理、美国amb、日本新熙地、丰树等机构也纷纷在中国拓展业务。 
国内资本也开始转入物流地产领域，中粮集团斥资19亿元兴建成都西南物流中心。广东珠江投资、美林基业、合生创展等也动作频频。中储、中铁、中外运等也加快圈地速度。 
投资市场信息咨询服务机构chi鄄naventure报告显示，中国物流市场的广阔发展前景以及物流企业的高成长性使得物流行业受到pe青睐。pe进入物流地产领域的投资事件，今年也出现了大幅增长。 
国际金融危机寒风中的暖意 
“预计两年半就能收回我们的前期投资了！”近日，在接受本报记者采访时，长沙鸭子铺物流园的负责人寻先生充满信心地说。 
2006年5月，寻先生与几个做地产的朋友合伙，在长沙市开福区鸭子铺城乡接合带租下60多亩土地，兴建一站式物流园区。鸭子铺物流园区一半用于仓储、一半用于物流，目前，旺旺食品、安利、方正等企业都在园区内设有仓库。 
像鸭子铺物流园这样前景乐观的物流地产项目不在少数，在住宅地产和商业地产苦熬过冬的映衬下，它们的表现分外抢眼。 
物流地产这一概念，由国际工业地产巨头普洛斯于2003年引入中国。物流地产是指房地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后再组建一个资产管理队伍进行物业管理和服务。其本质是物流服务和地产服务一体化结合的产物。 
随后，物流地产一路风行。根据2006年国家发改委和中国物流与采购联合会的调查，我国在建和运营的物流园区已经有270多个，截至2007年底已达300多个，并呈持续增加趋势。 
近年来，在喧嚣的房地产市场中，物流地产一直保持低调。与商业地产和住宅地产不同，它最大的优势在于稳定的投资收益，相对较长的租赁期，使它基本不受市场波动的影响。更重要的是，根据国家的土地政策，土地的用途不同，价格也不同。物流地产属于仓储用地，相对于商业和住宅地产，物流地产对当地就业和经济的增长具有持续的拉动作用，属于国家鼓励发展的范畴，低廉的土地价格成为物流地产最大的优势。 
国内物流行业的飞速发展，成为物流地产的助推器。据仲量联行预测，2010年中国物流行业产值将达12000亿元。 
“内需的拉动、物流不断增长的需求以及政府4万亿元投资中对物流的带动，必将推动物流地产的进一步发展。”仲量联行亚太区董事兼中国区业务拓展部经理陈立民说。相比起来，他更看好宁波等沿海深水港城市以及四川、重庆等内陆地区的物流地产未来的发展前景。