世邦魏理仕：金融风暴下广州深圳市场分析

这种观望氛围短期内难以扭转,预计四季度写字楼市场的表现不容乐观。 
　　广州
　　金融风暴波及广州写字楼租赁市场
　　全球金融风暴对广州写字楼租赁市场的影响开始初步显现,不少原计划扩张或搬迁的企业都取消或者推迟写字楼租赁计划,导致写字楼需求较上半年有一定幅度的缩减。个别受到金融风暴直接冲击的企业,在签订租赁意向书后,因公司经营环境发生变化而退订。部分有迫切租赁需求的企业,虽然经营尚未受到影响,但是出于谨慎的考虑而加强了对写字楼预算的控制,希望获得更优惠的租金而迟迟未落实租赁交易。CBRE认为,目前受到直接冲击的只是个别企业,大部分企业的经营状况良好,只是由于外部经济形势严峻而采取谨慎策略,暂缓扩张计划和控制支出。不过,这种观望氛围短期内难以扭转,预计四季度写字楼市场的表现不容乐观。
　　珠江新城高档公寓租金明显下调
　继2008年三季度下调6.6%之后,广州高档公寓租金在10月份继续下滑,其中珠江新城区域跌势尤为明显,高档公寓的平均租金较今年年初相比降幅达12%。租金下调的主要原因是珠江新城的高档住宅租赁市场供大于求。过去四个季度内誉峰、中海观园、中海璟晖华庭一期、隽峰一期和保利心语花园一期等项目共有2673套高档公寓竣工交付使用,其中一部分投入租赁市场。与此同时,二手市场的不景气迫使更多的业主转售为租,令租赁市场上的供应增大。年初以高租金放盘的业主由于迟迟未能找到合适的租客而逐渐下调叫价,愿意降低租金尽快将手中的物业出租,以减少资金压力。珠江新城是广州现时高档住宅供应的最为集中的区域,在售或在建的高档公寓约占此后两年全市供应量的60%,可以预见在租赁需求相对稳定的情况下,珠江新城的高端住宅租赁市场供过于求的局面短期内仍将维持。 
　　零售商扩张审慎
　　受全球经济动荡波及,零售商在广州的扩张活动开始变得审慎。据观察,近期零售商,特别是外资企业原本积极的扩张态度已调整为谨慎小心,纷纷放缓开拓新市场或在已进驻市场开新店铺的节奏。他们以更为审慎的标准重新评估新店址,或在多个店址中筛选最佳店铺。加之广州优质商铺供应紧张,因而月内租赁市场较为平淡。但CBRE认为中国市场规模庞大,任何零售商都无法忽视中国市场广阔的发展前景,而广州作为华南地区的中心城市,对周边地区辐射能力强,商业气氛浓厚。今年前三季度,广州实现社会消费品零售总额2310.86亿元,扣除物价因素,实际增长达13.4%。并且,中国政府即将采取促进内需政策,刺激国内消费市场,以部分抵消全球经济动荡带来的不利影响。因此,我们认为在短期内,部分零售商以谨慎态度审视目前的扩张计划,可能将维持一段时间,但从长期来看,广州零售物业市场仍将保持乐观。
　　优质物流物业紧俏,未来供应即将增大
　　由于外资零售商、物流服务商的进入和本地大型零售商不断扩张,现时广州高质素物流设施出现紧俏的状况。设计建造具国际水平的专业物流物业新增供应未能跟上需求增长的步伐,令该类型设施基本长期处于满租状态。目前已有外资工业物业发展商在广州开发高标准的物流设施。普洛斯正分别在云埔和增城开发物流仓库,并参与开发南沙国际物流园区,另一物流物业开发商AMB亦正在广州开发区东区开发一配送中心项目。CBRE预计,未来两年这类高端物流设施的新增供应会有所增加,有望缓解供应紧张的局面。