油价下跌影响全球写字楼市场

房地产服务机构戴德梁行近日发布了研究报告《石油：让人又爱又恨的大宗商品》。报告预计，排除限产以及其他不可预见事件的影响，原油价格在2017年将维持在每桶60美元以下，到2020年预计最高达到每桶70美元。

　　报告指出，油价下跌对全球最大的几个能源生产市场将产生负面影响。这些市场正在经历经济增长的下滑、新增就业岗位减少以及写字楼市场基本面的走弱。然而，在莫斯科、亚伯丁、卡尔加里以及休斯敦等城市的写字楼市场受石油下跌面临压力的同时，其他地区的写字楼市场则运行良好，甚至出现上涨。

　　戴德梁行首席经济学家凯文·索普指出，尽管低油价对全球经济产生的积极影响大于消极影响，但是对写字楼市场来讲，低油价产生的影响是复杂的，喜忧参半。大多数能源生产地区的写字楼市场面临经济下滑和出租率下跌的问题。在其他地区，随着消费能力的增强，写字楼出租率大幅提升。对于租户来讲，持续的低油价对一些市场来讲能够提高效率并节省支出，但在其他市场则导致租金上涨。

　　美洲：经济结构影响租金

　　戴德梁行美洲区执行董事总经理马丁·伍德罗指出：“美洲有大量世界主要的石油生产城市，油价下跌对美洲的经济增长和写字楼市场的影响是多方面的。”

　　美国超越沙特阿拉伯，成为世界第一大石油生产国，以休斯敦、俄克拉荷马市为代表的石油城市，在写字楼空置率方面高于美国其他城市。而那些经济结构更多元的石油城市，它们的写字楼市场则相对发展得较好。这些城市包括达拉斯和丹佛，其中丹佛今年第二季度的租金同比增长达7%。

　　加拿大的石油产量排名全球第五，它的能源行业创造了180万个就业岗位。加拿大的石油产量为390万桶/天，其中97%来自艾伯塔省、曼尼托巴省、纽芬兰与拉布拉多省。持续的低油价对卡尔加里、埃德蒙顿以及圣约翰斯的写字楼市场将产生重要影响。卡尔加里中心商务区的写字楼2015年增长率曾排名加拿大第一，但其优质甲级写字楼空置率在2017年末预计将达到27.5%。

　　由于政治结构和经济条件的差异，拉丁美洲各国与石油行业相关的经济增长情况各不相同。在主要的石油产地中，加拉加斯的写字楼市场受石油行业影响明显，而墨西哥城和波哥大受到的影响则相对较小。圣保罗作为巴西的经济中心，拥有大量的石油行业相关企业，但是主要的石油公司都集中在里约热内卢。

　　欧洲：多城市获益

　　戴德梁行合伙人、租户代表詹姆斯·泰勒认为，“很多欧洲、中东和非洲城市的能源行业就业率出现了下滑，并且这一趋势很有可能延续。莫斯科和阿布扎比的能源行业就业人员数量最多，亚伯丁、诺威斯塔万格等石油城市也因石油价格变化及其相关影响而受到冲击”。

　　对于那些有更多就业部门的城市，例如伦敦、奥斯陆、鹿特丹，它们很有可能从低油价中获益，因为其他行业的生产成本将有所降低。

　　由于石油公司对房地产和人员成本越来越敏感，欧洲、中东和非洲地区市场的写字楼需求将下降。莫斯科写字楼市场的租金已经连续第三年下跌，预计明年的写字楼吸纳量和租金增长率将低于当前水平。阿布扎比和亚伯丁拥有大量的能源行业从业者，使这两个城市面临着空置率上升和租金下跌的风险。但是，对于伦敦这些城市来讲，由于它们的租户类型丰富，石油对写字楼市场产生的影响比较有限。

　　亚太：影响相对有限

　　“总体来说，亚太地区从石油价格下跌中获益。”全球企业服务部国际主管大卫·琼斯认为，“低油价降低了食品和燃料的价格，从而缓解了通货膨胀的压力，促进了消费支出，并给亚洲各国的中央银行提供了更多的货币政策宽松空间。”

　　亚太写字楼市场的租户中，石油公司的比例相对较小，估计其占所有已租赁面积的比例小于10%。因此，油价下跌对新加坡、马来西亚等能源公司比例较小的写字楼市场所产生的影响相对有限。

　　珀斯作为受大宗商品（包括石油和天然气）市场影响明显的澳大利亚城市，其写字楼空置率从石油价格上涨期间的15.2%上升到了17.2%。尽管空置率的上升并非完全与石油相关，但石油仍然对其产生了重要影响。

　　索普指出：“持续的低油价导致了写字楼建筑成本的降低以及能源费用的节省，这使很多写字楼市场的租户受益，但租户不可能长期受益于此。很多能源城市拥有长期良好的发展基础，同时能源行业最终会恢复。”