仓储物流土地供应紧缩 多层库过剩单层库紧缺

仓储物流用地供应逐年紧缩，需求强劲的单层库供应不足，多层库空置率却达到37.8%，市场的“偏好”致使成都仓储物流地产出现了分裂的产品供需境况。 

　　因政策性因素提高物流项目的容积率，成都未来仓储物流市场还将加大多层库的市场供应，单层库将变得更为紧俏。

　　品牌物流开发商汇集 电子商务提速

　　今年8月，上海宇培集团成功完成其中国西部地区首个物流项目的收购，总投资达5.2亿元人民币，这是成都青白江区引进的首个全国十强物流地产开发商的高标准仓储物流设施项目。

　　此前，众多国内外知名物流仓储开发商均将成都视为开拓中西部市场的首选城市，以完善其在内陆地区的物流网络布局，双流、新都、龙泉三个核心聚集地逐渐成型。

　　据世邦魏理仕统计，截止2015年第三季度，主要物流开发商在成都布点已有7家，其中包括普洛斯、嘉民、安博、维龙易商、宝湾、宇培知名物流地产开发企业，基本竞争格局形成，也因众多的知名物流地产开发品牌的入驻，成都仓储物流地产市场在短短几年时间实现了升级。

　　但相较于北上广深等地，成都物流地产起步较晚。“2008年以前的成都仓储物流市场，仅停留于简单的砖混结构建筑或是农民棚，还没有明确的仓储物流地产概念。” 仲量联行成都工业地产部负责人景颐介绍。“成都真正的仓储物流地产发端于2009年，2012年进入了快速发展期，其中电子商务是成都仓储物流地产的重要助推器。”

　　以知名物流地产开发商普洛斯租赁客群为例，世邦魏理仕提供数据显示，2012年—2014年中，普洛斯在华和行业租户占比中，电子商务由2012年的15%涨至2014年的25%，增速高于第三方物流及其他行业。

　　这一增势也悉数表现于成都市场。今年7月，京东曾与成都市政府正式签署电子商务进农村战略合作协议；10月15日，京东与四川省政府签署战略合作框架协议，深化农村电子商务市场被列为协议内容之一，而在去年，京东就已有多个优质物流项目新租或扩租，整体上共新租用约50,000平方米。

　　另有消息，阿里巴巴或有意在成都龙泉驿区投资10亿元以上建设西部物流运营中心，建设国际化高端仓储设施、电子商务经营中心和订单生产中心。电子商务的强劲发展势头促使其需要更多的仓储物流项目实现物流运转，将有助于成都仓储物流项目的进一步租赁去化。

　　世邦魏理仕华西区工业及物流服务部副董事尤鹏伟曾对物流地产租赁对象地产作了深入分析，“其主要租赁对象为电子商务企业、汽车配件行业、三方物流企业以及零售商。从需求面积来看，依次为第三方物流、电商、零售商和汽车零配件。”尤鹏伟说。

　　显然，品牌物流地产开发的高标准仓库更契合电子商务仓储需求，“包括其他城市，电子商务都是仓储物流地产强劲的助推器，他们租赁现成的物业，有的也会根据需求定制仓库，同时还有部分电商选择自建，电商需求明显。” 景颐补充说。

　　土地供应逐年紧缩 仓储物流地价、租金看涨

　　电子商务的迅速拓展及衍生的第三方物流仓储面积的扩张，都使得仓储物流地产的发展前景可期。“但眼前的事实是，核心区域短期内将要建成的仓库供应量剧增，仓库去化率略有放缓，但土地供应已经紧缩，开发商新获取土地的难度已加大，成本也高。” 高力国际中国区产业及工业地产服务执行董事邓懿君如是说。

　　据仲量联行统计，2012年，大成都范围内仓储物流用地供应63宗，2014年供应26宗，而2015年到目前为止是4宗，物流用地供应收紧明显，且主要供应于龙泉、双流、新都、新津、青白江这五大物流仓储核心区域。

　　土地供应的放缓，间接促使仓储物流地价的抬升。在世邦魏理仕2015年第三季度报告中指出，受仓储物流较少的土地供应影响，本季各主要物流园区均录得土地价格上涨，其中龙泉以及新津地区涨幅居首。仓储物流地价环比增长6.6%至602.2元每平方米，在相比去年，今年前三季度明显的地价增长。

　　另据世邦魏理仕提供数据显示，成都优质仓储物流市场总存量达144万平方米，市场整体空置率为16.9%，主要集中在龙泉、双流、新都、青白江、新津等区域，其中龙泉、空港和新都三大核心板块的存量占比近八成。
　
　　　尽管土地供应紧缩，但成都仓储物流地产市场仍旧保持了定量的供给。高力国际邓懿君认为，“短期内供应量过大，原因是最近几年各大开发商大量拿地。但从长期来看，作为中西部最核心的城市，同时随着电商的大力发展，新建成项目也将逐渐达到稳定的出租率水平。”

　　在世邦魏理仕尤鹏伟看来，“虽短期内存在个别区域过剩的情况，但从未来的发展来看，随着城市的扩张、人口的流入、需求市场的扩大、商品流通对物流效率的更高诉求等等，目前成都市场的总体供应量肯定是远远不足的。”

　　从开发商角度而言，物流地产作为新兴的一项投资热点不无优势，高力国际邓懿君认为，“在不考虑项目退出的前提下，从现金流角度来讲，仓储的收益率更高，对于低空置率的稳定期仓储项目，年租金回报率可以接近7%以上，高于写字楼的租金回报。”

　　而在未来，成都2015年到2017年还将有持续的仓储物流地产项目供给，龙泉将保持稳定的增长，空港物流园将会在2017年有定量的供应。目前，成都物流仓储平均租金为不到30元/平方米的水平，尤鹏伟认为，成都目前属于中上水平，租金增长空间很大，未来2-3趋于平稳、缓慢增长，3年后租金可能会有明显提升。

　　单层库供应不足 多层库空置率走高 

　　目前，成都市场仍旧有24.336万平方米的仓储物流项目空置，而在这个数据中，多层库的空置率占到了37.8%，而单层库空置率仅有8.1%。

　　世邦魏理仕在2015年第三季度报告中指出，市场对单层仓库的需求依然强烈，2015年第三季度单层库净吸纳量占全市总吸纳量的比例近9成，至季末，单层库整体空置率环比下降3个百分点至8.1%，市场可租赁面积进一步减少。

　　单层库与多层库的净吸纳量悬殊，这源于市场对于单层库的接受度更高。尤鹏伟指出，单层库相较于多层库优势众多，单层库因货物装卸效率高、园区车动线简单、交通事故率更低而备受青睐，而多层坡道仓库的一楼以上部分的地面承载力往往难以达到要求，且一楼部分采光往往受限，租户照明成本增加，此外，在不考虑分摊土地成本的情况下，多层坡道仓库单位面积的投资成本更高，且多层坡道仓库的坡道斜率和弯道幅度对运输车辆有一定程度的限制，降低了卸货效率。

　　从数据上来看，在2010年到2015年间，成都单层库的净吸纳量多数时间段均高于多层库，多层库的空置率也明显高于单层库，市场对于单层库的“偏好”明显。

　　但更为严峻的是，未来市场还将加大多层库与单层库的供应量差距。尤鹏伟告知，“由于政府对土地集约化利用、项目投资强度和税收强度提出了更高的要求，其表现形式之一就是提高物流项目的容积率，目前成都正处于单层库向多层库的过渡期。”

　　这意味着，在同一平方米的土地上，开发商将修建更多的建筑面积，结果就是提高建筑高度，提升容积率。在住宅地产更为受欢迎的容积率的提升，但在物流地产的开发中，并不非一件好事，这决定着做出来的仓库是否能够短时间内得到租赁。

　　高力国际邓懿君解释，对于仓库来说，作为租户的物流公司对于运作成本敏感度非常高，而对于仓库的物流成本不光指租金，还包括单位时间内的运作效率。举例来说：同样一车货物，要运到仓库的二层，不仅车辆开上坡道需要更多时间，同时还会增加更多的汽油（柴油）成本。

　　虽单层库更受市场欢迎，但政策性集约化利用土地要求将单层库建设规模压缩，更为直观的表现是，自2012年开始，双流、龙泉、新都就未有一例单层仓库项目通过建设许可。

　　因此，在目前多层库已经出现高空置率的现状下，因政策性因素，未来仓储物流地产供应将会出现更大体量的多层库，单层库将变得更为紧缺。

　　高力国际邓懿君认为，政府从土地集约化的角度，加大容积率，短期内造成市场供需畸形，后期的发展要看区域实际供需失衡的严重程度来判断，核心区域如果租户没有单层库可选，也只有选择高标准的坡道多层库。

　　仲量联行景颐对多层库的去化前景更为乐观，“包括上海广州深圳，多层库已经在市场上出现并得以使用。现在成都市场也有高标准的多层库陆续投放，市场对多层库的接受程度也在慢慢提高，但还需要给市场一点时间，随着成都仓储物流市场走向发展快车道，物流地产开发商不断去完善多层库的技术指标，拓宽坡道、增加上层层高、改进电梯设备等方面，市场对多层库的接受度会越来越高，相信在未来，多层库的市场会逐渐繁荣起来。”