国美地产业务全面收缩 谋划转型做物流地产

曾经承载着黄光裕地产梦想的国美地产业务已沉寂多年。国美旗下鹏润地产近年来呈现全面收缩状态，按照其规划，“未来几年将以物流仓储地产、商业地产开发为核心业务”。
 
　　回顾国美地产板块近十年的发展，从早期的疯狂“跑马圈地”到黄光裕入狱后的卖地卖项目求生。有地产行业专家向网易财经指出，其自身的盲目扩张和长期的管理不善或为主因。此外，国美地产业务“掌舵人”的频繁更迭，更是导致这个公司战略的摇摆不定。
 
　　地产板块全面收缩 已五年没有出手拿地
 
　　有国美集团内部高管向网易财经透露，自从黄光裕入狱至今的5年内，曾经号称中国最大“地主”的国美旗下鹏润地产几乎就没有通过任何形式购得任何地块，“相反，此前储备的大量土地和物业大部分已经出售”。
 
　　据鹏润地产某项目工作人员介绍，去年鹏润地产旗下全国范围内共有四个住宅楼盘开盘，分别为上海伊顿公馆、北京鹏润家园、重庆鹏润城墅和鹏润半山华府，“上述楼盘都是多年前拿地并开工建设的，目前鹏润没有住宅项目正在施工。从今年来看，鹏润没有住宅项目开盘，有的话也是像北京鹏润家园这样之前建好但是一直没有出售的”。
 
　　据网易财经了解，以上海鹏润伊顿公馆为例，该项目所属地块是2009年9月鹏润地产以总价4.07亿元竞得，超出底价124%。然而自此以后，鹏润在上海未再次出手购买过土地。
 
　　据悉，鹏润地产前身为北京国美房地产开发有限责任公司，成立于1996年，法定代表人为黄光裕。截至目前，鹏润已建成的项目包括鹏润家园、鹏润大厦、大康鞋城、国美第一城、明天第一城、鹏润蓝海、国美商都等。
 
　　2008年11月黄光裕因涉及非法经营罪、内幕交易、泄露内幕信息罪和单位行贿罪被捕，2010年5月18日，黄光裕被判处有期徒刑14年，罚金6亿元，没收财产2亿元。
 
　　黄光裕入狱后，鹏润地产由黄光裕胞妹黄秀虹掌管，近年来逐渐从业界的视线中淡出，甚至还曾一度传出国美将退出房地产业务的消息。
 
　　对于国美地产板块的未来发展，鹏润地产副总裁于兴旺向网易财经指出，国美并没有退出房地产市场，目前企业正在进行战略转型，但具体的转型内容和方向暂时不方便透露，“住宅项目不会成为国美地产的主要发展方向，下半年我们会有一个商业地产的项目面世，是在中国的南边”。
 
　　网易财经从国美控股内部获得一份文件显示，“未来几年鹏润地产将以物流仓储地产、商业地产开发为核心业务，辅以住宅地产开发业务。发展城市主要为北京、重庆、上海、郑州、哈尔滨、天津”。
 
　　对此，一位不愿具名的国美集团内部高管向网易财经指出，上述发展方向是黄光裕本人在狱中亲自确定，“总的来说，国美的地产业务处于整体收缩的情况，未来很长一段时间内，国美方面不会出手拿地，开发的项目主要使用此前储备的地块。此外，国美地产板块现在主要的任务是盘活之前开发完成后一直闲置的项目”。
 
　　国美土地储备曾超1亿方 多项目遭遇“滑铁卢”
 
　　网易财经了解到，国美的地产板块曾经拥有一个非常华丽的过去。国美旗下鹏润地产虽然成立于1996年，但真正大规模进军地产行业还要追溯至2004年下半年。
 
　　2004年黄光裕的妹夫张志铭开始担任鹏润房地产总经理，负责运作开发国美第一城项目。而该项目最终实现销售金额超过三十亿元，一举成为北京市当年单体销售最大的楼盘。
 
　　2005年，携旗下国美电器在香港上市之利，首次折桂内地首富的黄光裕发出“拿出100个亿砸向地产，让鹏润地产成为第二个国美电器”的豪言壮语。
 
　　也是在这一年，黄光裕携手其哥哥黄俊钦大举进军地产行业。当年9月，黄俊钦的北京新恒基集团、黄光裕的国美集团与沈阳市铁西新区政府就国美家电工业园项目签约，两集团将联合投资20亿元，在沈阳市经济技术开发区内开发建设全国首座国美家电工业园，目标是5年内全国“国美电器”销售的产品中15%至20%都是自己生产的。2005年10月，该项目正式奠基。
 
　　然而，据鹏润地产副总裁于兴旺向网易财经介绍，由于和沈阳市经济技术开发区在许多问题上无法达成一致，该项目最终“流产”，“国美方面撤回了相应的资金，沈阳方面则收回了相应的土地”。
 
　　2005年到2008年三年时间内，黄光裕控制的鹏润地产、国美置业、鹏润尊爵等多家房地产公司，在全国各地大规模拿地。在2008年中关村增发方案中，鹏润地产曾指出自己的土地储备超过1亿平方米。该数据也一举超过了碧桂园等多家知名房企成为中国最大的“地主”。
 
　　就在外界惊叹地产行业将迎来国美鹏润地产这条“过江龙”之际，2009年初黄光裕锒铛入狱，这也成为了国美地产板块的转折点。
 
　　一位目前已经从鹏润地产离职的高管向网易财经指出，在大量拿地后，由于地产项目不能及时变现为现金流，国美地产板块的资金链出现了问题，“只能依靠贷款和黄光裕的私人资金来维持运作，这使得鹏润地产的发展举步维艰。其实按照黄光裕的当初构想，国美地产业务可以借中关村重组上市，但随着黄光裕入狱，这个希望也破灭了”。
 
　　在此情况下，国美地产板块不得不变卖土地和项目，甚至部分项目是“赔本”的买卖。如2009年出售的北京西客站附近的鹏润大酒店，被以约4亿元的价格转让给了北京俏莱坞房地产有限公司，这个转让价让鹏润地产方面直接亏本约1亿元。
 
　　国美商都则是国美地产极具代表性的败笔之一。据悉，该项目是2005年4月由黄光裕旗下北京国美置业有限公司斥资8.05亿元取得，亦为当年北京最大的“招拍挂”项目。在国美庞大的商业帝国中，国美商都可谓是其地产系列的旗舰项目，曾一度承载着黄光裕的地产梦想。
 
　　自2008年黄光裕被捕入狱后不久，国美商都即在业界传出转让的消息。据悉，该项目几年来单是项目名称就曾4次变更，综合定位3次转换，管理人员也数次更迭。
 
　　2011年，国美与海航签署收购合同，海航置业以57.5亿元收购国美商都项目约56万平方米的物业资产。看似成功出手，谁知峰回路转，在接下来的几年内，围绕该项目的风波不断，双方最终闹到了法庭，至今也没有结果。
 
　　地产管理层长期动荡 计划500亿进军物流地产
 
时至今日，回过头来鹏润地产的发展之路，有地产行业专家指出，造成鹏润地产目前窘境的主因应当其自身的盲目扩张，也包括长期管理不善等多个因素一起作用的结果。
 
　　国美商都前任总经理周东权曾表示,“国美系地产业务为黄光裕私人拥有，黄一直怀有浓厚的地产情结，对于地产业务一直亲力亲为。在其出事之后，相比国美电器这样的上市公众公司，国美系地产业务更容易陷入资金困局”。
 
　　但也有不愿具名的分析师指出，“管理层频繁变更或许是鹏润地产如今恶果的主因之一”。
 
　　据网易财经了解，从黄光裕开始进军房地产市场至今，国美地产业务的“掌舵人”就频繁更迭。禹晋永（微博）、吴坤岭、张志铭、童渊、周东权、王军先后出任国美置业和鹏润地产领军人物。
 
　　其中最为动荡的要属2005年。当年9月，仅成立了7个月的国美置业发生重大人事震荡。时任总经理的禹晋永因为“私自对公司发展表态”而被黄光裕免去职务，随后负责营销及人事的20多名中层陆续离职，吴坤岭接替禹晋永成为新任总经理。
 
　　然而吴坤岭履新不到一个月，曾经香港楼盘的销售冠军童渊继而成为鹏润地产第三代掌门。2007年底童渊从鹏润地产离职，台湾人周东权从香港人童渊手中接过了国美地产板块的“指挥棒”，原童渊手下项目团队近百人从国美集体离职。
 
　　国美地产板块最近的离任的高管为鹏润地产总裁王军，后者2008年从中海地产苏州有限公司副总经理的职位上空降至鹏润地产,接替周东权出任集团总裁。2011年王军辞去鹏润地产总裁职务，接任沿海地产集团董事、总裁职务。
 
　　对于王军的离职，国美方面表示是因鹏润地产战略调整,王军在完成自己的历史使命后辞去鹏润地产总裁职务。
 
　　据一位不愿具名的国美集团高管向网易财经表示，王军与黄光裕在国美地产板块未来发展方向的问题上存在巨大的分歧，王军主张的是“降低持有类物业的比例，增加销售类物业的比例，销售类物业主要是住宅，中高端的住宅”。而在黄光裕的构想中，国美地产的发展方向应该是“未来几年鹏润地产将以物流仓储地产、商业地产开发为核心业务”。
 
　　据网易财经了解，目前国美地产板块也正在向着“以物流仓储地产、商业地产开发为核心业务”的方向发展。
 
　　去年9月，闲置两年之久的大康国际鞋城转型开业。原以鞋类批发为主营业务的大康国际鞋城转型为“国美生活广场”，以批零业态为主，同时引入餐饮、影院、电玩城、快捷酒店等业态。
 
 
　　同样也是在去年，有媒体报道称，鹏润地产计划在全国二三线城市距市中心15-20公里处大规模拿地，建造数个大型物流仓储中心。欲以国美的零售业务为支点，进军物流地产。
 
　　据媒体报道，鹏润高层正频繁与多家第三方咨询公司接洽，意欲打造一种新型物流地产模式，使仓储物流园在满足自用之外，能真正承担国美战略转型的重任。
 
　　鹏润地产工作人员也证实了这一说法，并向网易财经指出，按照规划，鹏润的物流地产将布局全国40多个城市，投资规模达到500亿元，涉及工业用地总面积将达2000万平方米。“目前已经进入北京、天津、郑州等多个城市,但具体规划内容暂时不方便透露”。