园区运营需要做好三篇文章

□ 现代物流研究院规划咨询中心主任徐计增
    物流园区是为了实现物流设施的集约化和物流运作的共同化，集中建设并由统一主体管理，为众多物流企业提供设施和场所的物流业集聚区域。简单理解：物流园区是城市基础设施，是物流产业公共服务平台提供商。
    现阶段，物流园区建设受国家规范用地政策的出台，由“概念开发”转向“价值运营”；而目前，国内出现了一批具有示范和带头作用的物流园区，但从整体看物流园区的开发和运营管理还处于探索和提升阶段，许多物流园区在开发运营过程中存在着规划建设不规范和运营管理不专业的问题，急需改变。
    园区成功五要素：
    1.前期充分调研与论证。2.科学、合理规划和准确定位：有效合理规划决定有效的招商策略；定位主要包括功能定位、产品定位、服务定位和客户定位。物流园区的功能一定要与制造业、商贸流通业、金融业联动融合。3.运营服务能力，主要指①产品研发；②运营规划；③目标客户选择与招商实践；④关键资源的整合；⑤公共信息平台建设；⑥确定园区的经营模式。4.核心竞争力：5.政府支持。
    园区价值运营：
    物流园区实现持续发展，必须两手抓，一手抓商业开发，一手抓价值运营。
    一个现代物流园区存在价值应成为供应链上的一个重要节点，体现供应链上增值服务的能力，要通过信息、咨询、集成、加工、分装、配送等增值服务，延伸产业链，增强竞争力，解决供应链中的难题，避免同质化竞争。
    园区运营管理的内容：
    园区开发建设管理，包括总体规划、功能规划、设施规划；园区日常经营管理，包括招商引资、宣传推广、品牌建设、物业租售、物业管理与维护，人员招录与培训，安全监管等；园区运营服务管理，为入驻企业提供各种配套服务，包括商务服务、经营管理咨询、政策法规咨询、工商税务代办、信息发布、组织企业联谊会、参观考察、保险、通信、保安、消防、文化娱乐、餐饮住宿、协调企业与政府关系、处理企业投诉等；提供经营性服务，如联合采购、融资担保、业务推广、资源整合等；提供信息系统开发和维护服务。
    园区运营需要做好三篇文章，谋划五方面工作。
    三篇文章：物流需求分析、服务产品体系设计和招商策略。
    1.物流需求分析，必须建立在深度市场调研的基础上，以此找准战略定位，确立适当规模。战略定位是园区成功的前提。战略定位主要指功能定位、产品定位、客户定位、服务定位等；确立适当规模，避免盲目贪大，造成浪费。
    2.服务产品体系设计，通过整合关键资源，创新打造一套服务产品体系，包括咨询服务、信息交易服务、物流金融服务、人力资源服务、技术应用服务、互动交流服务、设施设备租赁服务、物流文化服务、校企对接服务等。
    3.招商策略。毛泽东曾经说过，路线是个纲，纲举目张。对于园区招商的全局工作而言，招商策略（招商手册）就是整个招商工作的纲。
    招商始于规划。有效招商策略的制定，依赖于前期规划，没有有效合理的规划，招商策略的制定就成了无源之水。因为规划是基于市场调研基础上的，明确了市场定位的行动纲领。
    招商取决于政策吸引和价值吸引；取决于需求和定位。
    市场需求决定招商。从市场需求的角度，认真分析市场供求关系（需求分析、行业竞争力分析、地区差异分析、信息技术应用）。
    市场定位决定招商目标。目标客户选择是关键，只要定位准确，招商便是一个持续跟进目标客户的过程，在招商中，跟进客户必须做到知己知彼。
    价值吸引主要指品牌价值和为客户创造价值，基于物流园区的中小物流企业融资难，业务开展难，应努力打造物流园区与制造业、金融业联动平台，构建投融资服务体系和供应链体系；多方合作开发战略；量身定制个性化服务产品。
    五方面工作：设计业务流程、建设信息平台、设定商业模式、培养核心能力、打造服务体系。运营规划是园区成功的根本。
    1.设计业务流程：主要包括组织架构、运营团队、作业规范、信息流程和人员培训等。
    2.搭建物流公共信息平台：提高物流运作和管理水平，关键是要使物流信息资源得到较为充分的开发利用，形成物流信息服务体系。实现这一目标的关键，又在于物流公共信息平台的建设，为入驻企业提供业务开展所需信息资源，如车源、货源、行业信息等，以及为企业提供管理信息系统服务终端。
    3.设计商业模式（赢利模式）：商业模式就是为实现客户价值最大化，把能使企业运行的内外要素整合起来，形成一个完整的、高效率的具有独特核心竞争力的运行系统，并通过提供产品和服务使系统持续达成赢利目标的整体解决方案。简言之，商业模式就是你准备怎么挣钱，换句话就是企业通过什么方式或者途径来挣钱。
    园区运营参考模式：地产+运营，投资+运营，咨询+运营，商业开发+金融+运营，仓储+交易，商品展示+交易+仓储，供应链模式，多元化的增值服务模式如：广告、停车、卡口、GPS安装、加油站、参观、复制、租赁等服务，统一结算模式，统一结算不仅可以更好地为入驻企业提供金融便利，还可以为园区自身沉淀资金，创造新的增值。
    4.培养核心竞争力：为应对激烈的市场竞争，要努力培养自己的核心竞争力，以实现差异化定位，如产品研发、信息集成、运营团队、掌控渠道或客户资源、资本优势等。
    5.打造服务体系：服务是园区生存和发展的生命线，把对入园企业的服务作为提升环境质量、吸引投资者的重要砝码。物流园区的服务体系主要包括：物业管理服务——为入驻企业提供基本的保安、保洁、工程维修等专业性物业管理服务；一体化行政服务——提供办理工商注册、税务登记、银行开户、统一开具发票、办理行政许可打造政企沟通桥梁等；企业管理服务——为入驻企业提供人力资源、财务记账、法律合同、劳动争议解决等企业管理服务；业务信息和辅助性服务——配送、装卸等；物流金融服务——提供贷款、担保、保险、融资租赁和仓单质押等物流金融服务。总之，解决企业提出的多种需求和问题，增强企业归属感，营造和谐稳定物流园区，真正让企业省心、安心和放心。