回归本义：重新界定物流园区

物流的本质是供应链一体化整合服务。物流园区要重视后期运营服务，成为物流空间提供商和物流服务平台运营商。
　　
　　2012年9月，中国物流与采购联合会发布《第三次全国物流园区（基地）调查报告》称，全国共有754个物流园区，其中只有46%在运营，其收入以库房（货场）租金、办公楼租金为主要来源。据不完全统计，目前我国由各级政府主导的各类工业园区已达上万个。因此保守估计，我国各类物流园区的数量也应当在数千家，平均每个地级市的物流园区在10个以上！
　　
　　物流园区热度不减，无论已经建成投入使用还是正在规划建设的物流园区，在规划、建设和运营等各个方面，都还存在许多需要注意的问题。
　　
　　物流园区热，还能持续多久？
　　
　　近日，国务院办公厅印发了《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》，在提出要支持流通企业建现代物流中心，发展统一配送的同时，也要禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。
　　
　　实际上，目前的物流园区热是由三股力量造成的。一是地方政府。规模大的物流园区基本都由各级地方主办，即可以解决人员安排，又可以形成新的财政收入来源，当然也可以拉动经济增长。二是房地产开发商。随着国家对住宅市场调控政策的持续影响，房地产商转战产业地产，以物流园区的名义进行商业开发销售。三是电商。电商的高速发展，带来对物流的强大需求。电商介入物流，也有烧钱之后的圈地嫌疑。
　　
　　在物流园区的发展过程中，不乏有部分地区和企业借物流之名出现“圈地”现象，因此有关方面估计的我国物流园区的平均空置率约为60%。当下，物流园区的圈地时代已经基本过去，物流园区已经从盲目跟风到理性经营，开始注重后期的经营和服务。
　　
　　商贸批发市场，还是物流园区吗？
　　
　　我国物流园区种类繁多，没有比较统一的规范标准。业内的一般共识是“根据物流园区依托的对象，把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种”。但是在实际建设和运营中，往往会演化成各种不同的具体业态。比如按照物流园区的规模，广义的物流园区又分为物流园区（狭义的，一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等）、物流基地（一般占地在几百亩，吸引其他物流企业入驻）和物流中心（一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主）三大类。而从功能上来看，公路港和农产品冷链越来越引起业内的关注。
　　
　　比如公路货运型物流园区，也称为公路港其功能已经从单纯的城际物流和城区配送，拓展到快递分拣和电商分拨，包含保税、监管的“无水港”，以及商用车的销售、维修和汽车用品等。
　　
　　而目前大家比较关注的农产品冷链物流，也分为交易型和配送型。交易型就是我们俗称的农贸市场，只是交易手段和客户对象不同罢了。而配送型不仅仅要求储藏功能，还要求强大的冷链运输能力。
　　
　　物流在我国是一个难以界定的宽泛概念，而从2012年版《城市用地分类与规划建设用地标准》中并没有把一般性商贸市场纳入物流用地，实际执行也没有明确的要求。
　　
　　物流园区到底应当建在哪？建多大？
　　
　　目前的实际情况是，各级地方政府都在热衷物流园区的建设，甚至一个偏远的县级市也会规划几个物流园区，而且动辄占地上千亩！
　　
　　应当看到，如果说商业地产推动了或者说迎合了中国城市化，而物流园区建设则是城镇化的重要推手，在未来中国调整二元社会结构中会发挥更为重要的作用。因此，物流园区项目选址，一般会综合考虑市场需求、产业基础和区位交通三大因素。物流园区是实现物流企业办公、货物集散和运输等服务活动的基础性设施，为了使物流园区能够集中体现在功能上的有机分工、在能力上的相互协调、在空间上的合理分布，具体选址还要遵循交通导向、城规导向、地形导向、经济适应和设施配套等原则。
　　
　　物流园区的规模一定要市场需求出发，合理设计，不能把物流园区当成一个筐，什么都往里装。既要考虑未来发展，也要服务当前实际。
　　
　　物流园区招商难，缘由在哪？
　　
　　由于开发建设物流园区的投资相当巨大，土地占用多，并受城市发展、产业结构变化等因素的影响较大，稍有不慎，便会造成巨大的浪费或投资失误。因此，科学地确定物流园区的市场需求和战略定位，完善战略规划的细节和服务体系的设计，成了当下物流园区开发建设的当务之急。
　　
　　物流园区的战略定位工作要解决的问题，就是根据市场调研的结果，确定项目开发建设的战略思想和基本原则，明确项目的战略发展目标，根据市场调研的实际情况和各种关联因素，确定项目主要功能，明确项目的空间布局，给出重点服务功能构建、重点项目构建的基本战略发展意见。
　　
　　在具体的市场调研中，要确认当地物流需求是产地物流？如果是，那么主要企业是谁？主要产品是什么？或是销地物流？如果是，那么主要需求企业是谁？需求什么？还是中转地物流？如果是，本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求？因此，通过实地调研，分析项目周边的可能竞合对手及其相关企业，寻求可供选择的差异化策略。不但可以印证和调整项目的战略预判，更要确认潜在客户的具体名单，为下一步的招商奠定基础！
　　
　　提高物流园区的竞争力，从何入手？
　　
　　去年底，传化物流基地推出“路港快线”在业内引起不同的反响。物流园区未来的发展趋势，就是成为第四方物流运营平台！即是物流空间提供商，也是物流服务平台运营商。但是，不能既当裁判员，也当运动员，换句话说，不可以介入第三方物流业务，而是要集中精力于物流园区的服务平台搭建。
　　
　　物流园区的服务体系包括以下几个方面：一是为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等专业性物业管理服务。二是提供办理工商注册、税务登记、银行开户、统一开具发票、办理行政许可等一体化行政服务。三是为入驻企业提供人力资源、财务记账、法律合同等企业管理服务。四是为入驻企业提供业务信息，提供辅助性业务服务（如配送、装卸等）五是提供贷款、担保、保险、融资租赁和仓单质押等物流金融服务。
　　
　　物流园区作为城市基础性设施，地方政府要统一规划，避免同质化竞争和重复建设，并提供相应的土地、税收和资金扶持。