物流基地变身商业地产 圈地成行业公开的秘密

北京市海淀区阜石路69号院，这里是“西山国际城”，在售楼处和房产中介的嘴里，它是拥有40年产权的“大产权”商品房。
  但在4年前，这里的规划是包括市场、仓储、业务用房及配套设施的巨型绿色食品物流港，北京市发改委的官方网站上把它列为“北京市2009年重大重点建设项目”。
  以物流之名圈地，目的却在商业地产，这是过去几年物流业被广泛质疑的原因。但质疑无法阻挡物流业碾压土地的脚步。今年9月30日，国家发展改革委、国土资源部、住房城乡建设部等12部委联合发布《全国物流园区发展规划》(以下简称《规划》)，发改委有关负责人表示，《规划》出台后将“严禁物流企业以物流园区之名圈地，搞商业地产”。
  物流基地变身
  位于西五环旁的西山国际城，凭借“绝版”的“大产权”LOFT优势，吸引了许多购房者的关注。但这里所谓的“大产权”却只有40年的产权，而拿到房本的业主却发现，留给他们的实际使用年限，从现在算起只有32年。
  而让业主小智(化名)不能理解的是，这个号称商业立项，销售人员一再确定可以注册公司的楼盘，在他以此为地址注册公司时却遭到了相关部门的拒绝。此外，业主论坛中还爆料称，以该楼盘的房产作抵押贷款时同样遭到了拒绝。此时业主们才注意到，他们的“红本”上房屋用途是“接待用房”或“业务用房”。
  北京银行负责个人抵押贷款业务的李姓工作人员告诉记者，银行拒绝贷款事实上与房屋性质无关，“我认为拒绝为像西山国际城类似的楼盘业主贷款，是因为这个楼盘在银行内部的资产评级较低。”该工作人员表示，西山国际城资产评级较低与土地属性有关，但其拒绝向记者透露具体原因。
  记者在西山国际城售楼处看到，公示的两份预售许可证部分字迹模糊不清，但可以在其中一份的土地用途一栏后面看到“仓储”的字样。
  在北京市住房和城乡建设委员会官方网站，记者查询到了上述公示的编号为“京房售证字(2008)439号”和“京房售证字(2009)98号”的两张非住宅项目预售许可证，只是项目名称并非销售过程中宣传的“西山国际城”，而是“尚品嘉园”，但地址栏填写的“海淀区阜石路69号”的信息证明，为售楼处公示栏中，那张字迹模糊的预售许可证原件。
  这两份预售许可证分别准许销售该楼盘2号、5号、6号、7号信息服务用房和11号、12号业务用房及其地下房屋。不同的是，地上项目的“土地用途和使用年限”为“商业：40年”，而地下项目的“土地用途和使用年限”为“仓储：50年”。
  北京市住建委房屋登记管理处一位工作人员表示，房屋登记信息沿用的是北京市规划委批复的“工程规划许可证”上面的信息，也就是说信息服务用房和业务用房这两个生僻的房屋用途，沿用自北京市规划委批准的“建设工程规划许可证”。
  该项目的“建设工程规划许可证”编号为“2008规(海)建字0150号”和“2008规(海)建字0151号”，来自北京市规划委的信息显示，这两份许可证分别批复了建设单位“北京锦绣大地农业股份有限公司”位于“海淀区阜石路69号”业务用房和接待用房的建设许可。
  北京市规划委一位王姓工作人员告诉记者，规划委在实际操作过程中也不会更改项目当中的房屋用途信息，房屋用途信息在开发商向发改委申报项目时就已经确定，“发改委批过了项目，规划委就会通过。”
  但在北京市发改委的官方网站上，记者却发现，“海淀区阜石路69号”的建设项目是被列为“北京市2009年重点建设项目”的北京锦绣大地绿色安全食品市场。公示信息显示，该项目的责任单位为“北京市发展与改革委员会”和“北京市建设委员会”，项目法人为北京锦绣大地农业股份有限公司，建设内容是“建筑面积17万平方米，包括市场、仓储、业务用房及配套设施等”。
  一则当年的新闻显示，该工程为锦绣大地物流港的二期工程，目标是建设成为“北京地区最大的名优酒水展示交易平台和绿色安全食品专营市场，华北最大的进出口食品、酒店用品交易平台，中国食品物流示范基地”。
  本报记者在阜石路69号看到，一幢外观形似商场，带有锦绣大地字样的建筑尚在施工中，据西山国际城小区内的房产中介经理李先生介绍，该建筑便是属于锦绣大地物流港二期工程的市场，现在的西山国际城小区就是原本属于该市场的业务用房和配套设施。
  “开发商先把里边建得像个小区，卖完房子再把商场补上，这也是一种策略。”李先生说。
  土地之谜
  取名西山国际城的“阜石路69号”在一期销售时喊出了“买一层得两层，总价百万LOFT”的口号，因此受到热捧，但实际上其售价并不低，2010年时均价就在30000元/平米左右，今年的二期销售单价甚至突破了50000元/平米。
  相比其公开的售价，“阜石路69号”的土地价格却扑朔迷离。
  在北京市国土资源局公开的信息中，“国有土地使用登记”项目中可以查询到“阜石路69号”的存在，该地址分土地使用证号分别为“京海国用(2011转)第5274号”和“京海国用(2011出)第00024号”，两块土地面积分别为9935.58平方米和13606.54平方米，批准日期分别为2011年4月和2011年9月，使用权人均为“北京锦绣大地联合农副产品批发市场有限公司”，使用权类型则为“出让”。
  但在北京市国土资源局公开的土地出让信息中却查不到这两宗土地交易的记录，与该信息相似的一份信息，土地出让位置为“海淀区龚村69(绿色安全食品专营市场)”，受让方为“北京锦绣大地股份有限公司”。但该笔出让信息土地成交价为空白，发布时间为2004年12月1日。
  本报记者向北京市国土资源局询问此情况，该局信息公开处一位工作人员表示，土地出让信息外网上全部有公示，一笔都不会少。而就土地位置为“海淀区龚村69”的出让信息没有交易价格一事，该工作人员表示，“该公开的、能公开的信息，官网上都已经公开了。”而北京锦绣大地农业股份有限公司总部工作人员则直接拒绝了本报记者采访相关负责人的要求。
  就锦绣大地的土地信息，本报记者调查发现，锦绣大地农业股份有限公司物流港项目副总经理马静在2006年1月接受《中国产经新闻》采访时曾表示，“集团在北京地区合同租赁土地12000余亩，作为物流港开发的储备用地高达4500亩。”
  西山国际城不是个案。近年来，以物流的名义圈地做商业地产开发早已不是秘密。
  今年9月30日，在发布《规划》的新闻发布会上，国家发改委相关负责人特意强调，未来将严禁物流企业以物流园区之名圈地。
  该负责人表示，由于缺乏统一规划和管理，一些市场和物流企业以物流园区的名义圈占土地，行“物流园区”之名，搞“商业地产”之实，与物流园区的发展宗旨背道而驰，其根本原因在于缺乏有效的统一规划，《规划》正是针对此问题开出的解药。
  而物流业专家、钟鼎创投合伙人董中浪认为，物流业本身就需要圈地，问题只是圈地之后是做物流还是做商业地产。按照他的分析，未来几年，各行各业的企业可能掀起一股以物流之名圈地的热潮，物流圈地很可能会成为一种现象，只是能否用到物流之实，尚需时间观察。