物流地产大跃进

□宋振庆
“我们正在筹备海外整体上市，借助资本力量实现未来3~5年资产规模240亿元的战略目标。”上海宇培（集团）有限公司（以下简称 “上海宇培”）行政总裁王东亮表示。进军资本市场是这家国内最大的民营物流地产商继联姻普洛斯后又一个关键性动作，一旦成行，上海宇培将成为国内首个以“物流地产”概念赴海外IPO的开发商。
    作为产业地产的重要分支，物流地产正迎来空前的飞跃式发展。“相比于产业园、总部基地等产业地产形态，物流仓储地产更有市场需求、更容易进入，可挖掘的地方也更多，这是一个前景非常光明的领域。”上海东滩投资管理顾问有限公司总经理朱跃军指出。
    一时间，各路豪强趋之若鹜，上海宇培雄心勃勃的扩张计划，将面临来自外资基金、传统物流公司、电子商务企业和传统地产开发商的多方竞争。纷繁芜杂的大跃进格局下，既埋藏着隐忧，也孕育着新的机遇。
    传统开发商的难题
    资料显示，2011年北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%~30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%；而随着今年全球制造业的复苏和国内消费市场的急剧增长，环渤海、长三角、珠三角地区的仓储空置率一直处于下降区间，很多地区甚至出现“一库难求”的场面。“这种紧俏的市场供需状况，成就了物流地产发展的暴发点，预计未来3~5年内，物流地产将持续两位数的增长态势。”上海综合保税区联合发展有限公司董事总经理翁巍表示。
    除了上海宇培这种专注于物流地产的民营企业和普洛斯、嘉民集团等外资基金在纷纷加码外，面对住宅市场的严厉调控政策，一些传统地产开发商也开始转型进入物流地产。
    招商地产依托着母公司招商局集团的资源优势，希望在全国各地拓展更多的物流地产项目来壮大其以住宅为主的地产业务版图；苏宁置业、中交股份近期也都斥资数十亿元在各地建设物流园和物流基地。
    这并不是传统地产开发商第一次对物流地产生情愫。事实上，过往每一次针对住宅的调控，都会催生一批物流地产的试水者。然而尽管富力地产、金地集团、绿地集团、恒大地产、合生创展、嘉里建设等众多传统地产开发商都有过试水物流地产的案例，但能够成功运作的却极为罕见。“物流地产的赢利模式非常清晰透明，仅有10%的投资回报率，即10年才能收回投资。这对于习惯了赚快钱的传统住宅开发商而言是很难接受的。”王东亮表示。
    分析人士指出，实际上，传统房企更大的问题在于，运作物流地产很难发挥他们的强项。物流地产的设计、施工建设和后期服务标准都与住宅截然不同，传统房企没有这方面的经验和人才储备；而且更重要的是，和产业园、总部基地等不同，物流地产的仓储设施不会带来人流，很难在周围配建住宅和商业，这并不符合房企进入这一领域的初衷。豪强逐鹿
    当然，比起专业的民营和外资物流地产商以及传统地产商，另外两股力量的崛起则显得急迫而迅猛，投资规模和圈地面积都与前者不可同日而语。随着租金等成本的水涨船高和业务扩张需要的增加，自有物流仓储设施的重要性日益凸显，传统物流公司和电子商务企业正在大举进军物流地产，由“轻资产”向“重资产”转化。
    以中储股份、中外运、宝湾物流为代表的传统物流公司已经开始将物流地产作为自己的重要业务，纷纷斥资数十亿元在全国范围内建设物流园，而这也获得了国家政策层面的鼓励。
    今年2月份，根据财政部、国家税务总局日前联合发布的《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，对物流企业自有的 （包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
    而即便没有政策的支持，白热化的竞争和对亚马逊模式的模仿，也使得电商们开始迅速将矛锋指向物流地产，且出手之豪迈令人咋舌。
    去年年初，阿里巴巴宣称将与合作伙伴共同集资超过1000亿元资金建设电子商务配套的现代物流体系，其中大部分属于物流地产范畴；京东商城则是另一位物流地产的急先锋，据统计，目前京东商城自购土地的规模已经接近1500亩，并宣称将在未来几年继续投资50亿~60亿元用于物流建设；卓越、当当、凡客诚品等也都不同程度地介入到物流仓储的扩张中。“电子商务的暴发性增长使得物流仓储的微弱供给相形见绌，尤其是电商企业的产品需要现代化高端物流仓储设施配套。国内现有的软硬件条件都很难满足，这也使得电商无一例外都加入圈地建设的行列。”朱跃军表示。
    在大干快上的物流地产盛世下，国内物流仓储设施的总体规模与水平固然在迅速提升，但业内人士也看出了其中的隐忧。“一些新进入者认为物流地产就是建一个个大仓库，这种简单的想法过于天真。”一位物流地产商对记者表示，“国际级的物流仓库对于建筑材料、仓库净高高度、柱距大小、消防设施、温度等条件都有较高的要求。但是很多开发商和电商企业由于缺乏专业知识，凭想像建造，结果物流仓储地产当仓库倒是可以，但是货物转运效率极低，甚至集装箱卡车都开不进去，造成了极大的资源浪费。”
    而根据行业经验，物流仓储设施必须在5％的空置率下才能保持10％的回报，如果空置率达到15％，利润就会完全被淹没掉。这也意味着物流地产开发商还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质。这些因素在早期进入时往往难以被重视，却会对后期的投资回收造成致命的影响。
    另一个普遍的批评是，电商、房企、物流公司大规模、超出实际需要的跑马圈地，不排除是趁工业用地价格便宜之际囤积，以物流之名行地产之实。然而，这往往吞噬掉巨额资金，将对企业的现金流和财务安全提出严峻考验。“物流地产的开发者仅仅将目光停留在仓库的出租和地价的升值上，往往影响了对创新业务的探索。”朱跃军表示，“实际上，物流金融这种现代化新型业务才应该是物流地产商的重要发展方向，这将在开发、建设、租赁和服务传统业务链基础上培养出新的核心竞争能力。”