规范物流用地管理的基本思路

□王卫真
    土地资源是物流业发展的空间保证。对物流用地管理既要注意保护耕地，节约集约用地，又应符合法律政策的规定和要求，切实提供好用地保障。从我国物流用地的类型和各地出台的支持物流业发展的用地政策看，现阶段，对物流用地管理既要从规划计划上予以统筹考虑、合理安排，又要在具体项目的土地供应上，遵循现行的法律政策规定，严格物流用地监管，确保有效利用。
    合理安排物流用地计划，优先保障重点物流项目用地。
    物流用地具有占地面积大、投入资金多的特点，应加强规划、计划管理。对纳入物流业振兴规划的重点现代物流项目，应在土地利用总体规划确定的土地用途中进行布局和选址。对符合国家供地政策和产业政策且技术先进、节能环保、便捷高效、带动作用强并具有国际竞争力的重点现代物流项目，可优先保障用地。鼓励开发使用地下空间作为物流用地。
    市、县政府应对一定时间内物流用地需求量、现存量和新增量进行预测，把握物流建设用地的需求量，结合产业发展，确定和调整物流项目用地的供给，并将物流用地供应纳入年度建设用地供应计划。对物流用地需求较大的地区，可结合本地实际，在土地利用年度计划安排中，适当增加符合土地利用总体规划、城市总体规划、物流规划的物流发展用地。需要进行农用地征用转用的，土地利用年度计划可优先安排。
    进一步明确物流用地方式和供应政策，鼓励节约集约用地。
    尽管物流用地具有多样性的特点，且在土地利用现状分类中没有专门的“物流用地”类别，但物流业所涉及的各类用地，在现行土地分类体系中均有明确的设定。对不同用途的物流用地，应依照国家现行土地管理法规政策，按照对应的土地分类和供应政策供地。
    对铁路、公路、民用机场设施等具有基础性、公益性特点的用地，符合《划拨用地目录》的，可依法采用划拨方式供地，依法报经县级以上人民政府批准，并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》。
    除此之外的物流用地，应采取市场化配置，对于不符合《划拨用地目录》的物流用地，应当以出让、租赁等有偿方式供地。对于经营性物流用地，或者同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，应由市、县人民政府国土资源行政主管部门按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式供应，让土地市场价格反映土地稀缺程度、促进土地集约利用。同时，鼓励开发使用地下空间作为物流用地，促进物流项目节约集约使用土地。
    支持物流企业兼并重组，鼓励利用存量房产、土地资源兴办物流业。
    加大对物流企业兼并重组的土地政策支持力度。进一步明确重组改制涉及物流用地的土地确权、登记发证、地价评估和资产处置等政策，简化办理程序，提供积极服务。根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》、国资委《关于进一步规范国有大中型企业主辅分离辅业改制的通知》的有关规定，物流企业实施主辅分离的，根据原主体企业与改制企业双方的分离方案和实际用地情况，经所在地县级以上人民政府批准，可将原划拨土地使用权分割后分别确定给主体企业和辅业企业以划拨方式使用。企业改制时，只要改制后的土地用途符合《划拨用地目录》，经所在地县级以上人民政府批准可仍以划拨方式使用；不符合《划拨用地目录》的，应依法办理土地出让等有偿使用手续。
    鼓励利用工业厂房、仓储用房等存量房产、土地资源兴办物流业或出租给物流企业使用。盘活闲置土地时，符合条件的可优先用于发展物流。园区升级改造扩建中，适度安排满足物流业发展用地需求。加强物流用地的指导和监管，防止圈地、囤地及随意改变用途物流用地作为新兴的产业用地，在现实中不可避免地会遇到一些新情况、新问题。如：一些地方政府在进行物流项目招商时，往往把招商成功作为第一位，为一些地产商圈地、囤地大开方便之门；一些地方物流项目用地申请规模过大、申请用地后续开发不力；一些物流园区对招商后的用地控制与管理不严，使物流园区实际上变相成为工业园区，没有发挥其应有的作用等问题，严重影响了土地资源的有效利用。
    为了有效杜绝此类现象的发生，政府有必要加强物流项目建设用地的市场化配置，出台和完善物流用地的管理及监督政策，加强对物流用地开发利用情况的监管，确保供应的土地及时开发用于物流项目建设，为物流业发展提供好用地服务和保障。