物流地产以逆势上扬姿态持续发力

 全球经济增长放缓，欧债危机蔓延，美国经济难以复苏，国内经济在内忧外患之下也出现了减速调整的局面。如果说住宅与商业地产在这种不安的大经济环境下显露了“哀鸿遍野”的迹象，物流地产则以逆势上扬的姿态在持续发力。 
　　这其中，对中国市场虎视眈眈的海外基金表现尤为激进，大有挺进中国物流地产市场之态势，甚至在某些局部市场出现了短兵相接的局面。在外资巨头频频抢滩之下，国内物流地产商更多要面临着长时间“与 狼共舞”的挑战。 
　　大动作 
　　10月25日，澳大利亚最大的工业地产商、同时也是全球最大的上市工商业地产基金管理公司之一的嘉民集团（Goodman）宣布，旗下物流地产基金近期收购了上海外高桥(600648,股吧)保税区的一座双层坡道式仓储设施。该设施占地约75000平方米，提供可供租赁总面积为76425平方米的仓储空间。 
　　这正是嘉民集团去年年底宣布“5年10倍”的激进拓展计划后一系列扩张的延续动作。 
　　嘉民大中华区董事总经理彭菲力曾用强烈的数字对比，描绘了这一改变物流市场格局的震撼性举措：“嘉民集团未来3~5年在中国大陆的投资资金将从最初的19亿元人民币增加到190亿元人民币，包括香港在内，嘉民集团在整个大中华区的总资产规模将有望突破320亿元人民币。” 
　　近年来，嘉民集团不断加码投资中国物流市场，其在中国大陆的投资额从开始的1.5亿美元到现在的将近6亿美元的规模，其全力打造的“大上海”计划尤为引人注目。 
　　从上海到周边的昆山、太仓地区，嘉民的投资力度与速度一次比一次更为激进。从去年昆山首个物流地产项目嘉民陆家物流中心落成，到这次对外高桥仓储的“笑纳”，嘉民集团仍未停下脚步。今年10月底，嘉民集团在华的旗舰项目浦东空港物流中心正式投入运作，该空港物流中心的总建筑面积更是超过20万平方米，价值1.7亿美元。 
　　“嘉民集团未来3~5年内会重点开发国内的多个黄金走廊：北京—天津走廊，上海—南京走廊，广州—深圳走廊。此外成都、重庆、武汉等内陆地区以及长春、哈尔滨等东北地区也将会是我们的投资重点，电商和第三方物流企业仍是我们公司重点关注的客户。”嘉民集团中国区运营总经理黄炜对本报记者表示，“展望未来，我们希望嘉民在中国项目占全球业务比重从现在的9%增长到25%~30%的区间，嘉民集团在中国大陆的土地开发量也定下了每年80万平方米的目标。” 
　　嘉民集团并不是唯一有这样激进野心的外资企业。作为嘉民集团的竞争对手之一，其美国现代物流提供商普洛斯的中国物流版图及其展现的强大实力更加不容忽视。 
　　从2003年携“物流地产”概念进入中国开始，普洛斯集团一直以“积极进取”的姿态抢先占领中国物流市场，截至今年6月，普洛斯已进入中国29个主要枢纽城市，物流园区数量达103个之多，可租赁面积更超过1150万平方米。这个亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商，毫无疑问已把中国仓储物流地产半壁江山收归旗下。 
　　尽管在全球开发的国际标准仓库数量上难以与普洛斯与嘉民等外资巨头媲美，盖世理走的却是“一枝独秀”的精品路线。“小而精”运营理念下的盖世理靠全球仅有的66名员工共同开发了接近700万平方米的国际标准的仓库。2006年进入中国市场后，盖世理也始终维持着10人的核心团队，处理着覆盖北京、上海、天津、南京和成都等多个城市的业务。 
　　“未来盖世理的发展计划会表现得更加进取。明年我们将全面进入武汉、郑州、合肥、西安和长沙等三线城市，大力开辟新兴市场。在整个中国大陆地区，我们明年将拿地接近3000亩。”盖世理中国区总经理林磊在接受本报独家专访时表示，盖世理这一“小身体”也将展开令人侧目的大动作。 
　　“外资水土不服的时期已经过去了。”戴德梁行华东区工业部主管、董事苏智渊对记者表示，普洛斯通过前期拿地后建成高标准仓库，再对外实行租赁的模式曾经迅速成为一种教科书式的范例，因此后来包括丰树和嘉民在内的许多海外物流地产商都选择了复制这种模式来开发自己的物流地产项目，解决水土不服的问题。 
　　苏智渊指出，由于土地稀缺仍然是最大的拓展瓶颈，如何增加获取资源的渠道和模式成为了众多外资运营商正在探索的问题。比如进军专业物流，如冷链物流、医药品物流、危险品物流等领域，其实就是一种可以扩大资源并切入细分市场的方式。而与产业最终用户的合作，也能够帮助这些产业地产投资商获取更多的工业用地资源。 
　　大思维 
　　外资巨头的激进拓展计划并非空穴来风。嘉民大中华区董事总经理彭菲力曾对外分析认为，中国现代化物流物业供应还处于非常短缺的状态，进入中国物流市场能够大有所为。“2011年有统计数据显示，中国大陆5.5亿平方米的总仓储空间中，配有现代化的物流设施的物业只有580万平方米，这种情况下，嘉民集团非常看好未来在中国物流市场的发展。” 
　　根据仲量联行上半年对于中国工业地产市场的统计数据，北京和上海的物流仓储呈现了强烈而旺盛的需求。其中，北京市场空置率从一季度的1.9%环比下降0.4个百分点至1.5%；仓储物流市场租金较2011年末上涨4.2%，同比增长12.1%；平均净有效租金从2011年四季度末的每天每平方米0.99元增至1.03元。 
　　而在上海非保税物流仓储市场上，西区连续6个季度满租，其中电子商务、制造和消费品等行业的租户对西区仓储面积的需求持续旺盛。事实上，上海西区所有在去年启动的项目都已在竣工前被预租一空。这种低空置率迫使潜在租户向其他仍有空置面积的区域寻求仓储空间，这一区域包括西至上海邻近城市昆山、嘉兴和太仓，东至浦东。 
　　然而，外资巨头的物流地产飓风得以席卷全球、横扫中国，绝不仅仅得益于尚未完全成熟的中国物流市场。外资企业在区位选址、资本运作、管理模式等方面的大思维才是使它们能够抢滩中国物流地产这片“兵家必争之地”的根本原因。 
　　“选址区位是首要关键，良好的地段使运营商能够更好地根据市场需求，灵活运用和调动市场各方面条件。”苏智渊表示。 
　　一流的金融杠杆能力是这批外资企业得以在中国安身立命之重要原因。嘉民集团中国区运营总经理黄炜对记者表示，作为外资公司，嘉民的优势是能够在短时间内打造大规模的、网络化的资产包，并且通过REITs等资产证券化明确退出渠道，这种雄厚的资产实力令国内物流地产商难以望其项背。 
　　目前，嘉民物流地产基金的规模已经增至10亿美元，并有望进一步扩大规模，这些资金的成本和期限都在中国十分有优势，更加不容忽视的是，嘉民还拥有一位持股18.2%的“财主”股东——中投集团。 
　　此外，强大的客户资源，从工业产品设计、开发到客户管理的成熟体系也使得外资公司在中国市场上更加如鱼得水。比如嘉民刚刚投入使用的浦东航空港项目就吸引到国际知名物流供应商德迅集团（Kuehne+Nagel）、全球最大的奢侈品集团之一历峰集团（Richemont），以及专为高端产品提供服务的物流供应商均辉法拉瑞物流（Ferrari　Logistics），这些几乎是国内企业完全无法企及的资源。 
　　而以普洛斯为例，世界1000强的企业中有超过一半是普洛斯的客户，源源不断的客户资源背后，普洛斯还通过名为ProLogis Operation System的客户管理“杀手锏”，有针对性地为客户提供量身定制的物流解决方案。这种“以客户为中心”的资源与理念，使得普洛斯在世界范围内的客户群中建立了良好的信用口碑，从欧洲、北美再到亚洲所向披靡。 
　　对于国内物流地产开发商，更需要向这些外资企业“拜师学艺”的还在于它们对市场的分析能力与城市发展空间的前瞻性认识。这批外资巨头不再单方面地集中火力在一线城市，而是逐渐加码对新兴市场的投资。尤其值得一提的是，在拓宽中国物流市场的同时，外资企业已不再把目光局限地关注在经济效益领域，也开始关注环保效益建设的推广。 
　　盖世理在这方面是很好的典范。进入中国物流市场的同时，盖世理也因地制宜地推出了高性价比可持续性措施（affordable sustainability）的环保理念，力求在帮助客户创造经济效益的同时，也能兼顾环保领域与企业社会责任的落实。其在浙江打造的沃尔玛嘉兴配送中心就是这一理念的最好体现。盖世理在建造仓库之时就配备了阳光墙、屋顶自然光采集以及太阳能热水器系统等环保设备，使得配送中心每年得以减少二氧化碳排放量679吨和节约用电715千瓦时。 
　　从金融杠杆运用，到客户资源与管理，再到对市场的前瞻性分析能力和可持续环保理念，外资巨头带着不一样的发展理念抢滩中国物流地产市场，进而改变国内的“产业生态圈”。或许对于国内物流地产商而言，在“与狼共舞”的同时，也需要从其身上学习更为优秀的“狼性”经验。（本文来源：中国房地产报）