物流用地影响企业发展

□刘凯
    物流用地是各种物流功能及设施的空间载体，是指服务于运输、仓储、装卸搬运、流通加工等不同物流功能的特定用地组合，是承载各种物流设施的城市建设用地的总称。简单来说，物流用地主要指其中的物流节点设施用地部分，既包括传统的仓储用地、货运场站用地，也包括新型的物流中心、物流园区用地。
特 征
    物流用地是从传统工业用地、商业用地和交通运输用地中分离出来形成的一种新型的土地利用类型，它的开发利用与工业用地、商业用地相比有如下特点：
    （一）对运输区位更加敏感
    由于运输成本占物流业运营成本的比例较高，且适宜的土地较为稀有，因此，物流业对土地的运输区位更加敏感，大型交通枢纽、有大宗原料和商品进出的工厂或市场周边的土地是物流企业竞争的热点。
    （二）发展经营更依赖物流用地节点的规模和数量
    对物流企业来说，拥有更多的、相互联系紧密的节点用地直接决定了其服务辐射范围和企业的市场份额，这使得物流企业间对有限的优势区位土地的争夺十分激烈，致使一些企业由于过分扩张网点而造成经营困难。
    （三）土地利用集约度更直接的反映地面设施的技术水平
    只进行地面平整的露天堆场、有简易顶棚的货物暂存站、无保温设施的平面仓库和有完善信息设备的恒温高架仓库，这些都属于物流用地，但其土地利用集约度有很大区别，土地利用集约度与地面设施的技术水平间呈现较强的正相关性。
    （四）土地的高集约度开发能代替大量劳动力
    在物流业中，低集约度开发的土地需要大量的劳动力进行分拣、装卸搬运、流通加工、单据录入等作业，而高集约度开发的土地，配置高技术水平的仓储设施和装卸搬运设施，则可以节约大量的劳动力，提高操作的准确性。
影 响
    物流用地成本是物流企业经营成本的重要组成部分，价格水平的高低直接影响物流企业的经营决策。物流企业与土地开发利用有关的主要经营决策包括两个方面：
    1.物流网点建设的规模及数量。这是物流用地价格对物流企业使用物流用地在“量”上的直接影响。而物流网点的规模和数量对物流企业吸引物流源的范围有重要的决定作用，随着节点数量的增加，物流腹地的面积增长的幅度远远大于用地面积增长的幅度，吸引的客户和物流量也同时增长。
    2.物流技术水平的高低。这是物流用地价格对物流企业使用物流用地在 “质”上的直接影响。较高的物流技术水平需要对土地进行高集约度的开发，采用先进的仓储设施、装卸搬运机械，因此也可以吸引高端的客户、将服务定价提高。
    当物流用地价格提高时，开发商会倾向开发集约度更高的物流节点设施，物流企业也会选择使用较少的土地、采用较高的物流技术水平来获得盈利；而当物流价格较低时，物流企业则会选择建设较多的物流网点、扩大业务吸引范围；而过低的物流用地价格，也会导致物流企业以低技术水平经营、盲目扩张网点、浪费土地资源。
建 议
    1.物流用地的使用价值、土地开发成本、地产开发商利润、土地税费等是构成物流用地价格的主要部分，物流用地价格受政府产业政策、土地位置、使用年限、市场供求关系的影响，一、二级市场物流用地的价格是构成三级市场及租赁市场价格的主要部分。
    2.当物流用地市场价格上升时，开发商和物流企业都倾向于在单位面积土地上投入更多的资本，提高物流用地的集约利用度、提高仓储设施和装卸搬运设备的技术水平，从而减少对土地的占用、节约购置或租赁土地的成本。反之，过低的物流用地市场价格则不利于土地资源的节约。
    3.政府给予物流业良好的发展政策可以降低社会物流成本，但单纯降低物流节点用地价格并不能促进物流业整体的良性循环，反而有可能造成土地投机需求增加、土地综合利用效率降低。为了防止土地市场需求泡沫的产生、避免土地资源的浪费，政府需要在土地利用效率方面加以监管。