国际港务区引领西安产业地产“蓝海战略”

一场关于产业地产的巨大变革悄然临近。
8月中旬，由新浪网、易居中国、中房信联合举办的“宏观调控下西安地产层峰论坛”上，易居中国、新浪乐居、克而瑞、悟石整合、太立德仁等五大机构联合揭牌亮相，这一举动意味着西安地产服务的全面升级；也是地产服务业全产业链整合的顺利完成，这一举动将为西安地产的运作和主导地产服务力量奠定更加坚实的基础。同时，以西安国际港务区为代表的新型产业开发区提出：产业地产是城市发展的新动力，成为此次论坛中的一大亮点。
此次论坛由中国房产信息集团执行董事朱旭东主持，首先以“宏观调控下西安地产”为主题，在层峰论坛上克而瑞(中国)研究中心总经理陈啸天向大会报告了以2010年下半年地产市场走向预测为主要内容的数据研究报告，中国房地产协会秘书长顾云昌做了以宏观调控下中国房地产市场走势分析为主要内容的精彩发言，他认为中国地产现在重要的资源结构性供给问题有待解决。
在CRIC联席董事会主席兼总裁周忻代表中房信集团向来宾致辞后，西安地产五大服务机构集体亮相，易居中国西部区域总经理陆海东代表五大机构向西安地产界做了整合服务目的与宗旨的发言。论坛的举行意味着西安地产服务的全面升级；也是地产服务业全产业链整合的顺利完成，这一举动将为西安地产的运作和主导地产服务力量奠定更加坚实的基础。
21世纪博鳌房地产论坛主席白长虹在演讲中联系纽约、迪拜和中国丽江等城市，阐述了城市品牌是运作、挖掘地产业蕴含的丰富资源，创造城市的品牌要有文化创意力量作为依托——白长虹的精辟观点也成为随后西安国际港务区管委会常务副主任强晓安演讲的一篇序曲。
在受邀作题为“产业地产、城市发展的新动力”的主题演讲中，强晓安结合西安建设国际化大都市的实际背景，强调了以国际港务区等开发区经济为主导的产业地产发展对城市功能和经济发展所起的重要作用。他提出，城市的产业、特别是主导产业将成为推动未来国际化大都市地产业迅猛发展的动力引擎，随着作为经济体的城市的不断发展，也将催生出“产业地产”这一相对独立的概念在地产业中占据主导地位。
强晓安还以现代服务业为主导产业的国际港务区“先建港、再建区、最后建城”的发展路径为题，以该区西安铁路集装箱中心站、公路码头和综合保税区三大支撑平台构成的国际陆港强大的产业带动作用为模型，阐述了产业对地产业发展的巨大作用，特别以在建中西安华南城项目为例，阐释了产业地产对城市发展所起到的革命性作用。为此，强晓安也建议与会的西安地产界人士能高度重视产业地产所蕴含的巨大商机，参与西安国际化大都市的建设征程中去。
作为西安现代化和国际化进程中的一支胜利军，西安国际港务区有关产业地产发展的观点，获得与会嘉宾的高度认同和热烈掌声。
地产资源与现代服务业资源的优化整合
“产业地产”如此受捧绝非偶然，在当下经济全球化的大背景下，伴随着三大产业的结构调整、城市进程化的加速与产业链的完善与分解，这种新型的促进实体经济发展、利用土地资源整合区域经济的发展模式异军突起的背后，是大西安经济全面发展和城市化进程的必然结果。
随着1979年改革开放、深圳“蝶变”开始，我国第一座真正意义上的工业园区“蛇口工业园”诞生，中国开始了产业地产的旅程。而在产业园区和产业地产发展的31年中，从一个产业园区的发展到真正的产业集群效应彰显、珠三角经济区域的形成，到全球大经济圈的确立，产业地产的发展已经历经了无数次升华与改革——老牌的工业园区在产业升级和转移的洪流中嬗变，其工业地产模式也正在逐渐完成向新型产业地产升级的过渡，而另一方面，新型产业地产也伴随着中国第三代开发区的发展建设迅速蓬勃发展起来。
“处于国家深入实施西部大开发战略的宏大背景之下，其重要发展途径就在于把西安建设成为一座真正意义上的国际化大都市，这必将为西安的产业经济和产业地产带来前所未有的发展契机。”强晓安说，“与以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征的消费型地产有所不同，产业地产则是在此基础上被赋予其更适宜创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。”强晓安表示，目前，西安国际港务区已形成由管委会主导，由企业建设运营的产业地产发展体系。
该区内正在着力打造的重大现代商贸物流项目“西安华南城”，同时也是新型产业地产项目的“扛鼎之作”。
资料显示，西安华南城旨在打造以交易中心为核心的超大规模现代综合商贸物流园，该项目分为交易展示区、生产服务配套区、生活服务配套区。拟分3期建设，将建成集展示、交易、物流、信息、市场拓展、技术创新、品牌推广、工业旅游等功能于一体的现代综合商贸物流园。据测算，西安华南城建成后，总投资额将在200亿元以上，建筑面积约1000万平方米，可入驻商户10万户，实现营业额1500亿至2000亿元、税收50亿元以上，可提供创业机会10万人、直接就业岗位40万人、间接就业岗位100万人，将成为西部乃至中国规模最大、商品种类最多、服务功能最全的工业原辅料、商品集散中心和综合性物流中心之一。
与此同时，“西安广汇汽车物流园”项目也正在积极运作中，该项目将紧密联系西安公路码头项目，整合除了汽车制造之外的汽车产业链资源，形成具有汽车主题文化的汽车地产概念园区。
毫无疑问，无论是西安华南城，还是西安广汇汽车物流园，其作为现代服务业项目，将大幅改善西安及西部地区的产业配套环境，为西部承接东部沿海等区域的产业转移，发展创新型制造业提供产业配套支持，并降低企业经营成本和交易成本，提升陕西产业竞争力；而从其产业地产项目属性看待，其特点在于将地产资源与现代服务业资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育，在营造宜居环境的同时，注重就业者与投资者和经营者个人事业的发展。
产业地产将成为西安城市发展新动力
在一次西安国际港务区关于西安华南城项目建筑格局的规划论证会上，为了集约节约使用土地，促使土地资源利用最大化，该区管委会否决了西安华南城关于在项目用地之外申请仓储用地的申请，最终，一套优化方案终于浮出水面。
“管委会的意见是，我们将交易中心由原先的三层扩建成六层，一层至三层向上依次为商业用途，而加建的六、五、四层则为仓储用途，这样既解决了建筑外观的美化问题，也解决了我们的仓储需求。”西安华南城总经理王德文说。
事实上，该计划得以实施之后，西安华南城内的仓储资源还将为西安国际港务区其他项目的仓储需求提供服务。
“一些地区的产业园区发展模式目前还处于初级的工业园区建设模式，‘建设一片、开发一片’的陈旧开发模式，这种模式在很大程度上导致了区域集聚效应差，土地利用效率偏低，单位土地产出与产业带动作用不明显等情况。”强晓安表示，对于西安国际港务区这样的新型开发区而言，从规划、建设初期就应当杜绝重蹈覆辙，特别是以产业为带动，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式，做到对于土地与房产的开发应是持续性的二次、三次的深度开发和利用，使之具有更广阔的升值潜力与投资价值。
毫无疑问，产业地产、产业园区在中国改革发展当中的作用早已超出了经济的范畴，它成为改革开放整体进行过程当中一个非常重要的物质基础和载体——可以说，产业结构的转型对产业地产日后的发展非常重要，产业地产也正在经历一场“从红海到蓝海”的变革。
“所谓‘蓝海战略’，就是要求我们把视线从市场的供给一方移向需求一方，从关注并比超竞争对手的所作所为，转向为买方提供价值的飞跃。”强晓安说，通过跨越现有竞争边界看市场并将不同市场的买方价值元素筛选与重新排序，就有可能重建市场和产业边界，开启巨大的潜在需求，从而摆脱“红海”——这种已知市场空间的血腥竞争，开创“蓝海”，即新的市场空间。
在分析西安国际港务区以现代服务业为主要特色的新型产业地产和传统商业地产的差异时，强晓安提出：两者的最大区别在于，国际陆港内的新型产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级，因此，具有超越地理空间的聚集与辐射功能，也将促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。
为此，西安国际港务区紧密依托国际陆港功能平台，致力打造以国际陆港组团为核心组团的临港经济组团、物流产业组团、能源化工组团、高端消费组团、国内贸易组团将构成西安国际港务区内的六大百亿产业组团体系，构筑具有外向型经济特色的开发开放战略高地，为产业地产的快速发展提供有力支撑。
我们相信，一场正在酝酿中的变革，将促使产业地产成为西安城市发展全新动力。 记者 仲智