房地产资金流向商业地产 工业地产焕发新活力

新一轮房地产调控出台后，保障性住房逐渐成为开发商的“新宠”；而商业地产则因避过调控政策，成为部分房地产企业资金流向的重要领域；只有工业地产市场，还一直站在被人遗忘的角落。根据物业顾问高力国际最新发布的报告显示，中国工业地产市场，已经恢复到金融危机前的发展水平，工业地产市场对多数投资阶级是可行投资平台。 
商业地产成房地产资金流向密集区 
商业地产近段时间也成为房地产资金流向的密集区。业内人士表示，继续投资住宅项目将很难带来良好收益，目前商业地产的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道。 
根据中原地产调查，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场，其中深圳市场表现尤其明显。尽管目前投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场尚无定论，但商业地产成为这轮调控中比较大的受益方是毫无疑问的。 
京、沪、深、穗四大一线城市4月写字楼销售面积62.70万平方米，环比增长72.43％。四地4月写字楼销售均价每平方米分别为22173元、28530元、16674元、28156元，其中北京写字楼价格创出一年来新高。写字楼市场租赁方面，各大城市租赁市场在过去一个月的基础上继续回暖，租金环比上涨十分明显。四大城市4月甲级写字楼租金大幅回升，涨幅达到2％左右。 
某知名物业公司市场研究部的负责人也告诉记者，尽管目前还没有对以住宅为主的大型房企投资商业地产金额的统计，但是他们投资商业地产的意向十分明确。 
据报道，今年万科在深圳将建5家酒店，龙湖将计划在5至7年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升。据亚豪机构数据显示，北京市6月计划开盘项目总数在减少，约有32个，而计划入市的商住楼项目多达九个，商住楼明显加快了入市的步伐。 
工业地产市场恢复增长焕发活力 
尽管商业地产避过了已经出台的调控细则，但是终究没有绕过现在最热门的房产税问题。近日更是有媒体报道称，相关部门正研究准备在湖南、湖北各选取一个城市进行商业地产物业税的试点征收。至此，住宅用地和商业用地都已经被房产税、物业税紧紧拴住。 
与此同时，此前一直被忽略的工业地产市场，已经完全恢复并焕发出新的生命力。与住宅用地和商业用地相比，工业地产更是是绕过了目前出的所有房地产调控细则，包括所谓的房产税和物业税。 
高力国际工业部投资总监张卓文表示，总体而言，中国工业地产市场已经恢复到金融危机前的发展水平。由于一系列经济刺激措施，国内消费品需求量随着政府在基础设施等相关领域的投资而持续走高，因此国内物流市场恢复得尤为显著。 
工业地产市场可分为制造业和物流业，张卓文说，“整个工业房地产部门经营的很好，尤其是与国内物流相关的地产。”2009年有一些发展被搁置，因此在某些高速发展和高需求的市场，可能出现物流用地紧缺的情况。随着物流服务上在未来几年的着呢高涨，对于现代化高档设施的需求也将会随之增长。 
最后张卓文分析，现在来看，工业地产市场对于多数投资阶级而言是一个可行的投资平台，不过在2010年，稳定而又盈利的地产的可得性有一定的限制。对于拥有稳定资产的卖家而言，有机会利用市场缺乏高质物流地产和众多投资者有购买地产的意向来进行交易。（证券日报）
仲量联行最新发布的《一季度房地产市场研究报告》显示，沪上工业地产市场稳步发展，保税仓储市场开始复苏，非保税仓储市场表现强劲，多用途设施受到不少公司整合需求的追捧。
保税仓储市场开始复苏。今年1月和2月，上海出口额同比均出现两位数增长。由于国际贸易货物存量进入一个阶段性重新配货的过程，1月和2月的月度出口额同比分别上升 19.1%和34.5%。其中，1月出口额达到132亿美元，回到了两年前的水平。 1月工业产值同样显著上升，同比上涨46%，高于去年所有月份的单月增长；2月再度增长17.5%。受其影响，上海保税仓储市场需求重现，空置率下降1.7个百分点。
同时，非保税仓储市场继续表现强劲。由于需求比较旺盛，非保税仓储市场平均空置率连续第四个季度下滑，至2.6%。主要非保税区租赁交易包括：百思买在东旗物流园一期租下12000平方米；上海医药租下普洛斯虹桥物流园北区9400平方米；百安居继去年第三季度在普洛斯松江物流园落成时租下12000平方米之后，再度于该项目租下6000平方米。租金方面，保税仓库租金已触底，一季度为每天每平方米0.91元；非保税仓库租金平均为每天每平方米0.98元，总体来看，租金变化幅度不大。
产业园区受到公司整合需求的追捧。仲量联行有关人士介绍，眼下越来越多的公司追随美国陶氏化学的战略，积极寻求将公司不同业务部门整合进驻产业园区的物业解决方案。大公司希望借此享受地方政府提供的优惠条件，并将多种职能部门整合至一处，如业务支持、行政管理和实验室等，这种做法尤其受到拥有研发部门的企业的欢迎。浦东张江一直是此类公司特别关注的区域，其它一些区域的竞争力也日益增强。目前市场上，新能源和清洁技术行业对产业园区的需求正逐步形成。一些企业甚至寻求到市郊的农地建立研发设施和实验室。这类需求同时来自国内和国外企业，环保产业有望于不久的将来得到政府的资助。
制造类企业对厂房的需求有所增加。在经历了去年的需求萎靡后，来自制造类企业的需求在今年第一季度开始回升。仲量联行协助汽车零件供应商北京京西重工完成了一项租赁交易，在外高桥地区租下11650平方米的厂房。不少企业去年年末开始制定的计划已于近期逐步开始实施，如进行选址及评估活动。一季度，市场上大型制造业用地的需求及上海主要工业园区内的洽谈都有所增加。企业目前考虑最多的并不是土地价格，而是看重劳动力的供应和政府相关的优惠政策。虽然多数交易目前仍在洽谈中，尚未定案，但需求复苏已成明显趋势。