昆明东市商业格局洗牌

开发商须在调整中找出路 
作为昆明地产开发最早的区域，东市区蕴含的历史价值不言而喻。然而由于政府的“偏袒”，东市区的发展一度陷入停滞阶段，商业也大多停止在社区商业。尽管东市区也想方设法发挥自己的优势，在物流、货运，乃至专业市场上开辟了一片属于自己的天地，但居民消费仍不得不依赖于主城区。
正当其它区域大兴土木之际，东市区的运命被再次改写，只不过这次是机会与挑战并存。新昆明规划的出台，尤其是物流、专业市场将撤离三环内，东站货运功能的消失，无疑将让东市区的人居环境得以改善。然而，与此同时，区域物流产业面临搬迁的现实不得不让东市区思考未来商业的方向，东市区是继续依赖主城商业的“施舍”还是挖掘自身的商业潜力？这已成为东市区不得不面对的现实。

被“丢弃”的东市商业 
如果要说东市区的商业发展历程，就不得不提它的住宅，作为昆明最早的地产开发领头羊，东市区住宅至今仍被人津津乐道。唯一不足的是，由于历史原因，规划意识的欠缺，那时（1989年-1992年）的东市区商业空白一片。人们的消费习惯仍依赖于主城区。以至在此后的数年里，东市区因为诸多因素迟迟停滞不前。尽管这一时段也有零星的商业，但多以社区商业小规模发展，以满足居民日常生活为主。
据至祥置业（昆明）研究中心提供的数据显示，1998年-2002年，对于东市区而言应该算是一次命运的转变，世博会的成功举办让东市区内的世博板块迅速崛起，随之而来的以世博园为代表的旅游经济蹿红至今。
2003年-2008年，应该说是东市区的重生阶段，随着俊发地产、金沙地产、天佑地产开发商的进驻，以及新昆明战略规划的出台，东市区的价值渐渐显现。值得一提的是，这期间，由于市内道路的改善，市政配套的完善，使得区域居住环境逐步改善，商业发展虽仍以社区商业为主，但生活配套已得到很大的完善。如今，伴随着居住项目的重新开发，部分家具等独立商业开始渐渐进入本区域。
就如深圳至祥置业董事、副总经理黄雷所说，伴随着住宅市场的逐步开发，区域人口数量将会有效提升，东市区的商业破茧时代即将来临。相信在不久的将来，全面复苏的东市区将通过产业转移，带动商业的逐步升级。

被调整的东市商业
对于东市区的商业，人们大多不会与其住宅联系在一起，在很多人的印象中，物流、货运、专业市场即为东市区商业的代名词。事实确实如此，由于地产开发、城市规划的滞后，东市区的商业一直处于空白期，尽管物流、货运、专业市场在一定程度上填充着该区域的商业空白，但它始终无法推动和提升区域人居环境的品质，这也致使很多人对东市区的人居环境产生了抵触。
“随着城市东进步伐的推进以及城中村改造的全面启动，昆明城区格局发生了空前的变化。南以官南路为界，北以穿金路为界，西自二环路，东至昆明新机场，如今的东市区堪称昆明最大、最具潜力的区域。这里的居住环境逐步被赋予新的定位，置业投资迸发出空前的势头。”这是云南万鸿地产机构总经理雷群眼中的东市区。在其看来，随着2008年最新的昆明发展总体规划的出台，尤其有关东市区物流、专业市场将撤离三环内，东站即将取消货运功能，区域物流产业面临搬迁的规划，东市区的商业发展空间无形中被放大，新一轮的商业调整已经来临。世博版块，由旅游延伸出来的各种度假、休闲式物业已得到了市场的认可，凉亭板块的改造也正紧密锣鼓地推进，虹桥板块汽车商贸也日渐成熟以及空港经济区的全速推进，这一切都为东市区未来的商业带来了全新的希望和力量，东市区的商业潜力堪称无限。
空港板块、虹桥板块、世博板块、凉亭板块，无疑是东市区极具代表性的板块，他们的商业现状、特点和未来的前景又如何呢？对此，昆明风之铃地产咨询机构商业顾问部余红丹给出了相应的评述。
空港板块
产业集群的沃土
昆明作为中国面对东盟的门户，将成为对内辐射大西南，对外对接东盟的枢纽城市，从国内旅游目的地城市迈向国际旅游集散中心城市和世界休闲旅游目的地城市。大型机场被喻为“国家和地区经济增长的发动机”，一个依托中国，面向东南亚、南亚的“国际昆明”从空港板块开始，空港经济区将是带动昆明未来具有高附加值制造业、高新技术产业和现代服务业发展的“增长极”，包括空港物流、先进制造业、高新技术产业、航空产业以及相关服务业在内的产业集群将会有较大发展。当然，愿望的远大与美好取决于政府的力度及企业的目标及责任感。
世博板块 
多方整合方能全速前进
如果南边的一片湖滇池引领了南市区高端物业，那么北边的山林和世界园艺博览会也成为了北市区高端物业的聚集地；一南一北的品质住宅一直在悄悄开花，毕竟高端物业容积率、建筑密度、总户数都较低，与用人气带动商气的商业发展同高端物业的宜居品质是存在矛盾的。加之穿金路较多的老旧物业城市化进程偏慢，将来的穿金路商业配套的发展一方面取决于云南映像等多个规模级项目，一方面来自整条大道核心十字星节点的改造开发，就如北京路的颐高俊发节点、财富中心欣都龙城节点、中劲商业中心节点一样的不断拉长与长大，万不能各自为政，有效的沟通和互动方能充分推动片区的商业发展。
虹桥板块
产业延伸空间巨大 
东市区多年来形成了以物流、汽车、灯具等各类专业市场的聚集地，这样的根基随着世博车市而日渐饱和。然而虹桥汽车城却点亮了虹桥板块的第一大专业市场。这是否会联动到昆明乃至云南的汽车产业链条效应，尚需时日证明。但可以肯定的是，随着东三环和绕城高速的开通，加之，该片区是连接主城和空港的必经区域，区域的商、住、贸易价值无疑会得到全面提升。可以预测，一个新兴区域的崛起、一个主题产业的诞生已具备了延续发展的前提。
凉亭板块
融居住、商贸为一体的城市级区域
随着昆洛路、东三环线通车，新机场路建设，人民东路延长线的建成，二环路的贯通，该片区的交通环境大为改善。就如人的血脉机理，血管畅通，需要肌肉组织的整体健康。路网建设完善后，需要相应的市政建设、老旧厂矿、村社改造才能提高区域整体的城市化进程。在昆明东市区的苏醒和在东骧神骏极具规模楼盘的带动下，随着各个物流、专业市场的升级换代和发展，凉亭片区也将成为一个新兴的、融居住、商贸为一体的城市级区域。
东市是否需要
大型商业体
尽管城市化的进程迫使东市区原有的物流、专业市场将撤离三环内，东站也即将取消货运功能。致使很多业内人士认为，东市区的商业即将出现新一轮的调整。但作为东市区屈指可数的实力派开发商——天祐地产却有不同的看法。天祐地产副总经理陈哲认为东市区没有必要开发大型的商业物业。在陈哲看来，尽管东市区的人居环境因为历史原因多少给人品质不高的感觉，但随着近年来诸多地产项目的落地，东市区的人居环境正在被改变。尤其是随着区域物流产业的外迁，东市区的人居环境将会得到质的改变。毕竟任何城市、区域都不会将物流产业圈定在中心区。
至于东市区商业的发展是否会以专业市场、产业化为引擎，陈哲认为，东市区以后不会也不可能走这条路，因为东市区将会是昆明未来的高品质住宅区，而且东市区是离主城区最近的区域，即便是东三环的金色交响也因二环的贯通而缩短了与主城之间的距离，东市区消费者的商业需求完全可以凭借主城区商业的辐射得到满足。“东市区目前根本没有开发大型商业体的必要，即便有这样的需求，也仍需要很长一段时间。”陈哲告诉记者，东市区最缺的不是大型商业体，而是大型的超市。对于东市区未来的商业前景，陈哲坦言，随着城市化进程的推进，区域的人居价值必将升级，也只有当人居价值得到体现后，商业价值才会显现。所以按照陈哲的话说，东市区的商业前景仍取决于它的人居环境。
产业化是东市
商业的唯一出路
区域物流产业的外迁，对东市区的人居环境无疑将起到质的推动，交通压力也将大大得到缓解，这对东市区的地产发展、商业价值的挖掘毫无疑问是有利的。但同样也有人认为，尽管区域物流产业外迁势在必行，但东市区的物流产业不该走一刀切的道路，毕竟这是东市区商业特有的业态。就如深圳至祥置业董事、副总经理黄雷所说，物流产业、专业市场虽然不是东市区未来商业的唯一，但就目前而言，它无疑是东市区商业的根本。“物流产业、专业市场外迁已经成定局，东市区的商业即将迎来一次全新的调整，作为开发商必须在调整中找出路。”黄雷认为，面对商业调整的机会，开发商可以从物流产业、专业市场出发，延伸出相关的物业产品。
和黄雷的看法类似，世博车市总经济师车银川认为，虹桥片区不但有汽车业的前行动力，还拥有北接昆曲高速，东接昆明新机场，西傍昆明主城，南临昆明火车东站、昆石立交桥等得天独厚的地理交通优势，其潜力不言而喻。在车银川的眼里，虹桥片区的未来肯定是东市区的一个以汽车贸易为核心的中心点，开发商可以根据该板块的特点，量身定做一些和汽车商贸有关的物业，比如可以在虹桥片区研发类似汽车旅馆、酒店式公寓等产品。而在凉亭片区也可以研发一些写字楼等物业，以满足产业带上相关企业的需求。
按云南万鸿地产机构总经理雷群的话说，商业地产的发展离不开传统地产市场的带动，它的发展必定要依赖传统地产市场的有力支撑，同时也是传统地产市场所必须的配套条件，是传统地产市场的活力补充。随着城市化进程的推进，生活水平的提高，为了满足消费者各方面的需求，商业地产也必定会呈现出前所未有的快速发展趋势，这对于地产行业来说，无疑是机遇与挑战并存的历史阶段，在这个阶段内必定还会出现许多类似于“北辰财富中心、南亚风情第一城”等集休闲商业与优质住宅于一体的大型项目。对于东市区，更应该视自己的情况而定，不易盲目跟风去开发什么大型的商业综合体，如果确实有这方面的需求，应视时机而定，毕竟现在的东市区迫在眉睫的问题是改变历史遗留下来的人居环境。只有环境改变了，人口才会增加，只有人口增加了才会有消费的需求。