全国楼市增长超预期 信贷明紧暗松成推手

  
刚刚过去的这一周，全国楼市交易增长势头超出了许多分析师的预期，很多城市表现出量价齐升的局面。年初一度炒得轰轰烈烈的房贷紧缩似乎并未压制投机楼市的热情。有分析师表示，这种超预期的增长与信贷政策明紧暗松有关。
根据申银万国今日发布的研究报告显示，上周（3月29日－4月4日），房地产销售交易保持增长势头。一线城市由于新房可供量较少，二手房交易活跃，北京超越去年趋势水平，深圳也与去年持平；二线城市市场表现出量价齐升的场面，大多数城市活跃程度与去年同期（按农历计算）持平，已经摆脱春节因素影响进入正常交易的轨道。而在其持续跟踪的楼盘中，北京广州上海等销售率高位运行，深圳呈现加快倾向。
“短期销售数据超预期，并呈现局部泡沫向全局泡沫扩散的倾向。我们认为，销售情况好于我们此前判断的主要原因是信贷收缩力度相对有限，居民看涨房价预期并未发生实质性改变，且投资需求有加速进入的倾向。实际调研显示，由于政策负面预期趋缓，投资性需求在两会后进入速度有所加快，并且呈现一线城市向二三线程是扩散的趋势，且由于供给的相对短缺，市场呈现‘恐慌’性购房的情况，进一步加速了市场交易量的回升。”申银万国分析师表示。
此外，包括长江证券等在内的机构发布的数据也佐证了3月以来全国楼市交易迅速增长的局面。
“进入到3月份后，全国楼市如期出现了环比大幅度增长，但超出预料的是房价和成交恢复的增速。”长江证券分析师苏雪晶认为，首先是本币升值和通胀的预期超出想象，相信在过去这段时间中，应出现了大量的投资性需求。其次是对于过去政策执行的明显变化，全国大部分地区的银行虽然对首付比例都出现明显上调的策略，但对于贷款利率优惠又重新开始。这样的明紧暗松的行为成为直接的推手。
“房价飞涨的情景下，催发了刚性需求本身就是伪命题，当然这点判断恐怕最早我们也要在4月中旬才能找到数据支持。”苏雪晶表示。
有分析师透露，在最近对武汉、天津、上海、深圳等地的按揭中介进行调研的过程中发现，不少银行在首套房三成首付、二套房四成首付的情况下，都可以做到七折利率；而在利率方面，外资银行比城市商业银行更加宽松。
据亿达按揭内部人士透露，虽然坊间传言七折利率已经取消，但实际上他们并未收到银行的明确通知。现在一套房仍可申请到七折利率，部分银行要求首付四成；而二套房基本是基准利率，但有的可申请到九折利率。而诚赛按揭内部人士也表示，农行首付四成也可申请到七折利率，工行则是首付四成可申请到七五折利率。
不过，对于未来，有业内人士认为，这种明紧暗松的情况不可能持续太久。
“央行要求银行的资本充足率达到12%，但现在各大商业银行的充足率基本都达不到这个标准，而放贷是要动用资本金的，所以各银行肯定还会收紧信贷。”据招行内部人士透露。
申银万国分析师也认为，中期来看，信贷紧缩是必然趋势，对需求的抑制作用将逐步体现，且价格增长过快一方透支需求，引发行业自身调整需要，另一方面也使得短期政策的力度和幅度的不确定性增强。
“一些前来申请贷款的投资客其实并不在意利率打几折，而在意可以申请到几成按揭。”上述招行内部人士表示。
满堂红置业研究部高级主任肖文晓也表示，对于投资客而言，利率上调并不具备杀伤力，而贷款成数则事关投资门槛。“两会期间并无实质性的调控政策出台，而此前压抑的交易在三月得以释放。虽然四五月的成交可能比不上三月，但相信如果没有进一步的政策出台，预计目前的楼市会维持一个稳定的态势，楼价则会在高位小幅波动。”