"三带两心"政策带动 万江房地产将进新纪元

　在今年1月份举行的国土资源管理工作会议上，副市长梁国英说，从2010年起，东莞市财政将连续5年、每年划拨10亿元的专项资金，给予各镇村借款支持进行“三旧”改造。东莞市“三旧改造”工作由此全面进入实操阶段。本报楼市周刊将强势关注一些涉及拆迁村落对周边楼市的潜在影响，敬请读者关注。 
　　站在万江大桥上，面向金鳌公园，一艘满载建筑用沙船快速经过江边的金鳌塔，桥右边是人流拥挤的莞城，左边是河道纵横的万江。 
就在上周，万江三旧改造规划出炉，在规划蓝本上，改造之后的万江将以街道办事处所在的行政文化中心和中部居住中心为两个核心，三条商贸带——莞穗大道商贸服务发展带、港口大道商贸物流发展带、万道路商贸旅游发展带，由南向北依次排开。 
　　“三带与两心”的改造行动，被东莞地产界认定，今年或将是万江地产的另一新纪元。 
　　一位新莞人的30年谷涌记忆 
　　在万江谷涌一个普通的便利店，我们聊了两个多小时，关于新莞人陈先生近30年的谷涌记忆。陈先生对谷涌最初的记忆，是初来乍到的80年代后期，“那时候，谷涌市场只有两个卖菜的，还有一个很大的鱼塘。” 
　　莞穗大道，这是东莞通往广州东必经的交通要道，看着莞穗大道上川流不息的车辆，在五年前，还只是窄窄的四车道，现在已经扩容了三倍，去年年底刚竣工的天桥，俯瞰着身边正在或即将发生的变化。 
　　变化并非只是道路。谷涌市场的西边还是一大片甘蔗林，现在已经变身为东莞市华发钢材交易市场，而就在近旁，就是谷涌布料、鞋材批发市场，前者是梅州人经营，后者则是由潮汕的商户在此掘金。身为湖南人的陈先生说，他也想做生意，但缺少资金，只能作为看客，看别人的表演。 
　　2008年年末，谷涌最大的线路板厂亿立厂倒闭，1500多位工人就在莞穗大道两旁向东西分批撤离，那是陈生见到的这些年谷涌最大规模的人群撤离。尽管订单复苏，工人回流，但谷涌的人气却难比从前，可陈生却依然觉得，湖南老家是他回不去的故乡，如果“这边有机会，他会一直留下来。” 
　　按照万江街道的“三旧改造”规划，连接着五环路和四环路的莞穗大道，将被改造成为莞穗大道商贸服务发展带。莞穗大道沿线将涌现诸如谷涌生产资料物流配送中心、蚬涌建材市场、专业市场服务中心、石美茶叶市场和现代商贸区等五大功能区段。这里将优先发展专业批发市场和仓储物流企业，适度发展诸如酒店、餐饮、金融、交通服务等相关配套服务业，不在引进大型工业、文化等项目，禁止引进工业项目。 
　　这就意味着，亿立线路板厂成了莞穗大道的记忆，原有的厂房也被空置，倒是临街新开的布料鞋材城渐有起色。 
　　贴近南城莞城 万江后市更有力 
　　将莞穗大道比作万江的“主经脉”，毫不为过，它几乎贯穿了整个万江自西向东的全部走向。 
　　自与万高路相遇后向东，莞穗大道两旁就有了商业气象，在售的楼盘滨江公馆 (论坛 新闻)就立在近旁，南峰 (论坛 新闻)集团的碧水云轩项目也靠近东江 (论坛 新闻)江滨大桥边;经过曦龙广场 (论坛 新闻)、上了万江大桥，莞穗大道在莞城就变成了可园路。从可园路，沿江向南转，就进入了分不清万江与南城的港口大道。 
　　港口大道商贸物流发展带，是万江三旧改造的另一要地。依照规划，连接市区和虎门 (论坛 新闻)港港区的港口大道沿线将被打造成为港口大道商贸物流发展带，以大宗、重型货物的集散、配送为主，重点引进工业品专业市场和保税物流相关项目。 
　　精英世家 (论坛 新闻)和上冻国际都在大道沿线，但一个属南城、一个在万江，就是这么有如此包容事态，这也成了万江楼盘的特点：已于南城开发互相融合，不仅是方位，还包括配套资源的共享上。 
　　“周围都属于万江，只有这里是南城的地盘。”精英世家的售楼员如此介绍，似乎有自抬身价之嫌，岂不知临近上东国际 (论坛 新闻)，尽管是万江的臣民，其均价已与己相差无几。同质，尽管不同区，但也会同价，万江与南城的贴近，让万江对后市更有信心。在精英世家、上东国际的营销策略中，都将毗邻汽车总站和鸿福商圈做了相近的处理。 
　　新盘接踵而至 搅热东莞地产 
　　“不要看这周边还是这样，过两年肯定会变一个大样子。”天邑湾的售楼员自信地向记者畅想着其周边配套在三年后的胜景。 
　　事实上，这个位于万江与高埗接连处的东江边上楼盘，与石美茶叶市场直线距离不到1公里，都属于莞穗大道商贸带的辐射区域，也应在改造之列。尽管详细规划并未出炉，但“三旧改造”已经成了天邑湾营销的一大噱头。 
　　在房产论坛上，有关天邑湾开盘价的猜想不乏其人，均价将在8000元/平方米之上的预测也不在少数。三人行地产中介负责人说，一旦天邑湾、水印长堤 (论坛 新闻)、金地滨江项目今年下半年起来，华南MALL (论坛 新闻)几大盘的二手市场将更加兴旺，今年，可能会是万江地产开启元年。 
　　30日，记者去金地滨江项目地查看，现在仍是一片菜地，尽管市政府在去年10月就向菜农通告这片地要进行后续开发，但他们仍恋恋不舍。不过，金地集团东莞公司总经理助理陈君斌说，万江滨江项目今年第四季度就会启动。 
　　除天邑湾、金地滨江项目，中润投资在金鳌大道的尚书华府 (论坛 新闻)项目，据该项目经理曾神兵介绍，今年8月份，这个项目就会启动;而中润在楼牌基的两块地，暂时还没有开发的规划，今年启动的可能性不大。 
　　二手房价已开始暗涨 
　　在李林的记忆里，华南MALL从来没有像虎年春节前后这么火，先是阿凡达来助阵;紧接着，东莞又在这里设了三大直销中心，“人气确实比原来要旺一些。” 
　　按照改造规划，东莞汽车总站、轨道交通R1线的两个站点和华南MALL，万道路商贸旅游发展带亮点十分多。按照改造规划，万道路商贸旅游发展带将承接华南MALL、东莞汽车总站和东莞人民医院新院的发展动力，强化万道路两侧的商贸服务功能。并确定优先发展大型主题商业、商住项目和配套文化娱乐项目，适当发展体育、城市物流配送服务的相关项目，也禁止引进工业项目。 
　　这一区域，都属于售完楼盘。“放盘量不多了，很多业主都看到了未来增值空间。”李林介绍说，去年5月份之前，在理想0769 (论坛 新闻)，花4300元/平方米还能淘到很靓的房子，现在最少长了1000元。“整体来看，万江的二手房价同期涨幅超过20%。”李林认为，万江二手房价的案涨，是对未来地产价值的印证。 
　　下午，改造后的256省道上，10多分钟的柏油路奔驰，记者的车子很快就来到了厚街。 
　　厚街三旧改造片区位于厚街中心区，分为“标志片区”与“广场片区”。亚洲最高的希尔顿酒店落户标志片区，已经开始动工;东莞轻轨R2线试验段开工，唯一增加的站点为“厚街中心站”…… 
　　这一切，让厚街的三旧改造聚焦了越来越多的目光，它们，又将给厚街的房地产布局和发展带来怎样的机会和可能性? 
　　很多厂房已经拆迁平整好地块 
　　3点多的午后，天气有点灰蒙。与256省道交叉的一条厂区小道上，特别的安静。 
　　一道围墙把两边拆迁后的厂房空地全部围住，偶尔，从围墙上的一个小洞内望去，荒草正在肆意地疯长。这一片围墙里，就是厚街三旧改造的“标志片区”。 
　　寻找到一个厂区入口，记者从厂道上左拐进去时，正好遇上环卫工人戴师傅和他的同伴在休息。“这边已经拆迁有段时间了，空气好，就来休息一下。”在戴师傅的记忆中，曾经，门口的厂道上，一到下班时间就开始人潮涌动。他们的脚下，已经平整好的黄土地上，就是曾经叫做“冠亚”的厂区。 
　　就在“冠亚”的旁边，记者目光所触的地方，就是厚街的支柱型企业“爱高”电子厂。爱高也在此次的改造搬迁之列，目前，还在继续运作中。 
　　“一直听说要搬，后来怎么又没搬。”爱高搬迁的消息，也早已在厂区内外传开了。厂门口，来自湖南卖煎饼的李阿姨，在厚街10多年了，一直做的就是这个厂子的生意。等厂子搬了，“我也要去找新的地方了。”她喃喃地说。 
　　而就在冠亚对面，一块拆迁后的空地，8台挖掘机已经在忙碌地工作了。这块空地上，工人们都记不得原来是哪一家厂区了。但他们能自豪地说出，他们正在盖的，是亚洲最高的希尔顿酒店。 
　　这也是厚街标志片区三旧改造的“标志”工程之一。和将来拔地而起的希尔顿酒店遥相呼应的，正是目前周围最高的建筑，厚街国际大酒店。 
　　商铺租金最高400元/平方米 
　　厚街国际大酒店脚下，正是此次三旧改造的“广场片区”。与这一头安静的厂区环境不同，“广场片区”改造地块则邻近康乐南商业街，人商两旺。 
　　车子经过“爱高”厂门前，立马就转入了热闹的厚街大道。广场片区东临康乐北路，南接东风路、西抵新兴路，北至厚街大道，与S256省道相隔仅一个街区。总用地规模约为27.28公顷。 
　　“这两边不拆(厚街大道两旁的部分商铺);里面也不拆(康乐北路两旁的商铺);但过了广场后面东风路那边要拆的。”热闹的厚街大道上，本地人王先生正带着朋友在考察商铺。 
　　“现在如果买商铺，好眼光，很多香港人都来买商铺的。”他向记者透露，现在厚街大道上，铺面每平方米可租到300元;康乐北路等路段，每平方米则能租到400元。对于未来，广场片区三旧改造形成“中央商务区”后的租赁市场，他们也显得很有信心。而相比之下，王先生对目前有些商铺的拆迁补偿，则显得有些遗憾，“很多铺主都不愿意拆的。” 
　　目前，广场片区的拆迁工作也正在进行中。与标志片区不同的是，临近东风路上，广场片区拆迁后的土地，已经用围墙围起了一个“中心小学接送学生临时停车处”。围墙外，一个未来的“亿佳商业广场效果图”吸引着过往行人的注意。 
　　“如果真像外面效果图上画的，那以后厚街的中心区肯定和以前不一样，更有档次得多。”临时停车场内，来接孩子的一位家长也注意到了规划效果图。 
　　但在记者随机询问的过程中，很多人对规划效果真正能否实现，还是半信半疑。 
　　二手业主在等待中变得谨慎 
　　和路人们的态度不一样，在改造地块周边生活的二手业主们，对三旧改造的态度明显积极得多。 
　　据国丰房地产代理公司康乐北分公司陈主管的统计，由于三旧改造，市场上观望的情绪越来越重。“大约有五成的二手业主现在开始惜盘，只租不卖了。” 
　　她分析，厚街三旧改造消息出来，以中心区为主，向中心周围延伸，各大楼盘租售价都有所影响。特别是，泰安楼、康乐楼、东港城这三个楼龄比较长的楼盘，位于广场片区改造地段的主要位置，在售价上今年均价直线上升500元/平方米左右。其中最为显著的是康乐楼，因为其楼盘有一部分户型是康乐北路正中心街位置，一些业主就地起价。 
　　相应地，从国丰实际业务情况来看，陈主管说，由于很多业主惜盘只租不售，对投资回报期望值的升高，厚街中心区的租价出现小幅下跌的情况。 
　　而在记者随后的走访中，市场对于三旧改造对于厚街未来的影响，远不止这样简单地解读;而是考虑得更远。 
　　就在与标志片区一街之隔的北环路边，一个大规模的新世界鞋都正在试业中。“标志片区三旧改造后，将形成一个更富吸引力的城市中心商业区。”新世界鞋都副总经理庞先生认为，“这些，将给鞋都未来的发展提供了一个更高的平台和更多的机遇。” 
　　 
　　厚街地产业迎来契机 
　　但在厚街，有人称之为“有钱的农村”。厚街人有钱，但厚街却留不住厚街的有钱人，很多厚街人更跑到南城等地置业。三旧改造，给厚街地产布局又将会带来怎样的变化和机会? 
　　汇景集团，在厚街拥有7个楼盘。他们的解读是，三旧改造将极大地改善厚街的人居环境，有助于改善厚街“有钱的农村”的状况。目前，三旧改造标志项目希尔顿酒店开发商正是汇景集团;相伴随的，还将诞生一个汇景希尔顿公寓。“我们对厚街其他改造地块同样也有兴趣。”汇景有关人员表示。 
　　同样的，厚街三旧改造正在拆迁过程中，亿兆地产也在用行动传达一种积极的信号。广场片区三旧改造将要建成的“亿佳商业广场”开发商正是亿兆地产。商业广场的规划设计，为市民展示着部分厚街三旧改造后前景的预想。 
　　而瑞峰置业副总经理姚丽军的解读，为大家理解厚街地产又打开了另外一种视野。“三旧改造对于厚街带来更多的是城市升级方面的机会。在东莞城市扩张南移的过程中，三旧改造为厚街融入大城区提供了一个契机。” 
　　他分析，厚街楼盘体量不小，但由于厚街自身基础产业实力不够强势以及发展定位不够清晰，导致其消费力有限，地产业也处于一种比较尴尬的境地。 
　　“这一次，三旧改造，R2线新增厚街中心站，厚街政府在融入大城区发展的努力，都为厚街地产业尴尬现状的改变提供了机会。”但姚丽军认为，这只是起步，更核心的还要看厚街融入主城区一体化发展的脚步。 
　　早从2004年开始，东莞市就明确提出重点对水蛇涌村、亨美村、火炼树村进行改造设施。然而亨美社区村干部经过无数次的拆迁走访，却很难说服村民拆迁。 
　　过去5年，旧村改造“有雷声无雨点”，截至目前，全市已近40个“三旧”单元改造规划的编制计划上报，即各镇街上报专项规划的期限延期到5月底。 
　　东城 
　　改造面积达到8456亩 
　　将在3年内对益安电子厂、主山乌石岗旧村、主山市场旧村、黄旗工业区旧村、火炼树旧村、立新洋田沥、樟村旧村、上桥旧村、下桥旧村、峡口旧村、堑头新楼、堑头龙昌、温塘金城等33个改造地块进行重点改造，总体的改造面积达到8456亩。 
　　其中，火炼树旧村改造工程位于东城南片区，鸿福路以南，怡丰路以北，新源路以西，东莞大道以东的火炼树地块，占地约28.7万平方米，总投资约18亿元。 
　　南城 
　　今年启动拆迁计划 
　　胜和社区确定今年启动A区拆迁计划，对东至胜和路、南至鸿福路、西至莞太路、北至体育路范围进行成片改造，涉及塘贝旧村、大朗村、大王村、陈屋栏等四个自然村，拆迁847宗，拆迁用地面积约15万平方米，建筑面积约31万平方米。对于部分拆迁居民关注的安置问题，胜和社区首先建10.5万平方米安置公寓，安置原居民，剩下的面积全部做商业，高档的写字楼，商务酒店，提高整个片区的档次。 
　　万江 
　　计划改造599公顷的用地 
　　其中485公顷是以旧厂和其他改造为主的用地，85公顷是以旧村改造为主的用地，29公顷是以旧城镇为主的用地。改造之后的万江，有三条商贸带极为抢眼——莞穗大道商贸服务发展带、万道路商贸旅游发展带和港口大道商贸物流发展带。 
　　改造之后的万江将以街道办事处所在的行政文化中心和中部居住中心为两个核心，三条商贸带由南向北依次排开。 
　　樟木头 
　　改造规划总面积2000亩 
　　改造规划总面积2000亩，包括圩镇旧圩改造商业区、樟罗罗屋围旧村改造外环商业区、百果洞旧围、先威厂片区旧厂房改造、塑胶市场配套交易仓储区、柏地三社旧围改造行政配套区等改造工程。 
　　厚街 
　　总体规划改造5000亩 
　　厚街标志片区位于厚街大道与256省道交叉口的西北角，东临省道，南接厚街大道、西抵康乐北路，北至北环路。该片区地处厚街中心商业区，邻近康乐南商业街、体育中心区等繁华地段，区位优越、交通便捷，片区总用地规模约为520.80亩。 
　　厚街广场片区位于厚街中心区繁华地段，东临康乐北路，南接东风路、西抵新兴路，北至厚街大道，与256省道相隔仅一个街区。片区邻近康乐南商业街，区位优越，人商两旺，总用地规模约为27.28公顷(409.20亩)。 
　　厚街“三旧”改造的总体思路是：一年订编制，两年大拆迁，三年大建设。总体规划是改造5000亩，第一年1000亩，第二年2000亩，第三年2000亩。 
　　道滘 
　　年内启动3个试点项目 
　　已经制定《工作实施方案》，计划五年内完成“三旧”改造项目达8000亩，计划年内启动3个试点项目，包括一个单宗改造项目及两个成片改造地块，改造面积接近300亩，这三个试点项目分别为：占地54亩的大新工业区，分布在振兴路两侧的200亩旧厂房、旧城镇，以及南城村的部分旧建筑。其中大新工业区和振兴路一带将发展成核心商圈，而南城村旧城改造后，将建农民公寓并配备相应的市政设施。 
　　虎门 
　　“三旧“改造涉及2万亩土地 
　　目前，虎门镇“三旧”改造范围大致确定。现确定下来的地块有太平水厂、虎门寨、东方、则徐社区最具改造条件的老社区，大概有七八百亩土地;还有公安分局、海关地块50亩;豪门大饭店对面金龙路旁宿舍地块、虎门大道两边上世纪80年代的老宿舍楼;金洲CDC厂第一工业区大概100亩土地、龙泉酒店周边地块;四中、人民路到解放桥地块;整个新湾、南栅等，包括老住宅区、商业区、工业区三大部分。初步统计，虎门各社区拆迁涉及2万亩土地。 
　　桥头 
　　今年启动七个地块 
　　一是以北师大石竹附属学校为中心，以房地产项目为依托，以田新休闲文化区为配套，整合1000多亩房地产开发带，着力打造高尚休闲生活板块;二是以镇中心区实行“退二进三”为抓手，重点推进松景酒店和原宏达工业区周边旧厂房改造，构建以桥光大道、工业大道和宏达步行街为框架，以现有的商业中心、酒店服务业为带动的商贸功能区，着力打造区域商贸中心板块;三是以开展小海河治污工程建设为突破口，全面启动小海河河涌清淤、调水冲污、生态修复、堤岸建设等景观综合整治工作，拉开沿河框架，规划建设虎尾岭郊野公园，发展文化特色产业，建成集观光旅游、文化休闲、商住开发于一体的生态休闲特色板块。 
　　凤岗 
　　改造地块23宗 用地面积2900多亩 
　　旧村旧厂房拆迁后，将建起星级酒店。凤岗计划补偿5亿元，进行“三旧”改造。 
　　凤岗确立了两个市“三旧”改造试点和十多个“三旧”改造项目。两个市级“三旧”改造试点项目，一个是官井头毅力厂及周边约30万平方米的旧厂房、旧村改造。该项目将发展以高层高密度为主的高档住宅中心;官井头村委至龙平路一带拆迁后，将新建一座四星级酒店。通过改造，凤岗要把官井头片区打造成配套齐全、功能完善的一个副中心区，发挥毗邻龙岗的地理优势，对接龙岗新城。 
　　另一个是芦竹田片区的旧城改造，规划面积达20万平方米，连接水岸山城。初步规划改造地块23宗。 
　　石排 
　　三试点区域6月完成规划设计 
　　目前已开发土地面积达24平方公里，占可用土地面积的80%，新增用地空间迅速萎缩。“三旧”改造后，石排有望拓展出3000亩土地，这些土地如何利用将由镇委镇政府讨论决定。 
　　确定中心幼儿园周边地块、潭溪村、福隆村东莞华城轮胎厂厂址三个区域进行“三旧”改造试点。镇国土分局人员目前正在对三个试点区域以及其他的改造地块的权属进行调查。三个试点区域的规划设计将在6月份完成。