地王潜规则：先拿地 再改规？

  
研究机构测算，2009年全国卖地收入1.5万亿元
在不计成本、天价拿地进而推高房价上涨预期后，2009年诞生的一些地王又开始申请修改规划。业界关注的是，地方政府在去年狂揽万亿元以上的土地出让金后，是否会放行这些地王的修改申请？
全国土地收入2.2万亿？
中国指数研究院近日推出的《2009年中国土地出让金年终大盘点》显示，去年中国土地出让金总额达1.5万亿元。其中，国内70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比2008年增加140%，同比“疯狂”的2007年增加49%。
具体到排名城市，杭州（包括余杭、萧山）土地出让金高达1054亿元，位居全国第一，上海以1043亿元的总额成为榜眼，探花北京的数据为928亿元。杭州和上海也成为去年仅有的两个土地出让金超过千亿的城市。
目前，尚无法确认上述数据的准确性。此类官方数据一般由国土资源部来进行最终统计并对外发布。来自国土部的数据显示，2008年全国土地出让收入为9600亿元，2007年为1.3万亿元。
而个别城市的数据已经被证实略有出入。如在中国指数研究院公布的报告中，合肥以全年154亿元列第20位，但当地部门统计的成交总额达189.32亿元。
一位国土部人士近日透露，杭州土地出让收入向来并不统计余杭、萧山等郊县，这已经成为惯例。一旦剔除郊县数据，杭州的土地出让收入肯定没有超过千亿。
而中国社科院研究员曹建海表示，根据去年一些重点城市土地出让收入的同比增长率估算，全国土地出让的收入可能高达2.2万亿元。
不过，上述国土部人士认为，2009年的土地市场火爆也只是集中在了一些重点城市，而一些中西部地区城市地价并不高，土地出让收入甚至还不如2008年。
地王改规成惯例？
2009年一个接一个的地王刺激了楼市神经，在业界感叹房价飙涨之际，一些新地王却悄然开始申请修改规划。这似乎在重现2007年的场景。
中国土地勘测规划院副总工邹晓云近日对本报记者预测，2009年新出现的这些地王，最终修改规划的可能会占据大多数，因为开发商高价拿下的地块，一旦房地产市场出现波动，根本无法进行开发。
此语果然应验，而且来得异常迅速。根据北京规划委近日公布的规划调整公示，北京去年6月份的地王——广渠路15号地的购买者中化方兴申请调整规划：在建筑规模不变的前提下，该项目西北侧的A4-1地块，建筑控制高度拟由60米调整为80米；位于东南侧的A4-10地块，建筑控制高度拟由80米调整为100米。
总价高达40.6亿的广渠路15号地，正式掀开了去年的一轮国有房企抢地的热潮，如今又开修改规划的先河，跟随者也随之浮出水面。
北京规划委本月7日发布公示，朝阳区安立路西侧居住用地规划指标拟作调整，“拟同意在容积率不变的情况下将建筑高度局部调整至80米（原为60米），绿地率增加至35%。”记者调查发现，该地块为去年9月7日被北京金力投资以13亿元价格竞得，当时折合楼面地价约14900元/平方米。
曹建海表示，高价拿地后修改规划是开发商的惯用手段，一旦拿了一个地王后，开发商为了降低风险，往往会设法跟地方政府谈条件，比如提高容积率、修改规划等，而地方政府出于多种因素“最后一般都会批准”。
截至目前，方兴地产尚未就为何申请调整规划对外作出解释，昨日未能联系到方兴地产对此话题的态度。不过，市场已担忧，一旦地王修改规划的先例一开，开发商创造地王将更加无所顾虑。