国内需求有力支撑物流地产

□ DTZ戴德梁行
    【在国家十大产业振兴规划的推动下，7月份的中国制造业采购经理指数开始微升，经济回暖初现。在中国制造的一大重心——珠三角的工业生产开始趋好，工业地产、仓储园区需求开始活跃，但主要依赖国内需求拉动。另外，随着产业升级和产业机构调整，工业地产及物流地产需求也在悄然变化。】
    2009年前3个季度，深圳的工业产值同比降幅持续收窄，第三季度继续保持环比上升的势头。与此同时，厂房的需求较此前已有小幅回升，但总体市场空置率仍然高企；仓储物业在国内贸易和区域配送物流的稳定需求支撑之下，整体保持稳定，但进出口的部分仍未见明显起色。
    此外，深圳市政府大幅增加了物流业的专项资金以加大对深圳物流类行业的扶持，预计将对本地物流类企业的发展起到重要的促进作用，并进而扩大仓储物业市场的需求。
工业经济呈恢复性增长
    在国家推行的一系列扩内需、扶持重点工业的举措下，特别是在 “十大振兴产业”以及增加出口退税等政策措施的推动下，2009年以来，全国的工业产出同比降幅持续减少，环比出现恢复性增长。中国物流与采购联合会8月1日发布调查数据显示，7月份中国制造业采购经理指数 (PMI)为53.3%，比上月微升0.1%，并且连续6个月高于50%，反映经济总体保持扩张。而深圳市的相关政策措施也取得明显成效，1~7月份，深圳规模以上工业增加值达1763.9亿元，同比增长5.4%。
    在此背景下，厂房物业需求也有小幅增加，但大部分的企业对扩张仍然十分谨慎。
    然而有限的新增需求仍然集中在成熟的工业区，如西乡、沙井、松岗等地；部分工业基础薄弱、配套落后的片区，仍然处于供过于求的时期，租金也持续走低。尽管如此，经济发展呈现的积极变化还是令市场信心得以增强。预计2009年第四季度，工业物业市场在经济回暖的带动下，空置率有望出现小幅缩减；而租金由于受到供求关系的影响，则仍然会面对下调压力，但降幅预计会在5%以内。
国内配送物流支撑仓储市场
    强大的内贸需求和平稳增长的零售业为以零售及第三方物流为导向的仓储物业需求提供了有效的支持，在出口贸易没有明显好转的情况下，这一部分的需求已经成为了仓储物业市场的主体。然而，超过60%的市场需求仍然来源于存量转移，企业为了节省开支而选择租金水平更低的物业——企业承租能力出现下降的同时，其对物业的质素要求也在下降。而另一方面，新增供应的减少也一定程度上抑制了租金下滑，同时有效缩减了空置率的上升。
    8月28日，深圳市2009年物流行业扶持资金总额将由预算2亿元增至3亿元，是过去4年总和的1.5倍。该专项资金将通过奖励、贴息和补贴的方式对在外布点和兼并重组的深圳物流企业给予奖励，最高奖励额可达500万元。积极的扶持政策在短期内将有效的帮助本地物流企业渡过金融危机以来的困难时期。从中长期来看，国家对深圳作为 “国际航运中心”和“重要综合交通枢纽”的定位以及后续具体规划建设的开展将有望为深圳的物流业和仓储物业注入新的驱动力。
配套建设推产业集群发展
    作为深圳高新技术产业的重要发展区域，坂田北目前已经聚集了华为、艾默生、神州、新天下、康冠、驰源等大批著名企业，产业的逐渐聚集和高速发展对区域配套提出了更高的要求。7月1日坂雪岗大道正式通车，短短的3.11公里道路对完善坂雪岗干线路网规划，打通交通瓶颈，改善道路通行条件发挥了积极作用。对于正在成长为全市电子信息、生物技术、新材料等先进工业生产基地的坂雪岗高新区而言，交通的畅通将极大的推动其发展速度。
    由坪山街道、坑梓街道和大工业区整合而成的坪山新区于6月30日在市大工业区正式挂牌成立，成为继光明新区之后深圳设立的第二个政府直接管理的功能区。拥有比亚迪、中芯国际、日立环球等一大批国内外知名大型企业的坪山新区目前已经形成了电子信息产业、生物医药产业、装备制造集群等三大产业集群，还有精密电子制造、大型装备制造、汽车整车制造等初具规模的产业集群。可以设想，作为深圳规划的东部工业组团的核心区，拥有良好区位条件、大量土地资源以及快速发展的产业集群的坪山新区在区域建设推进以及配套不断完善的背景下将成为未来深圳乃至珠三角工业物业市场的新热点。
工业物业需求将变化
    此轮金融危机对深圳工业市场造成巨大冲击，部分低附加值、高能耗、高污染企业已经无法适应市场竞争，在政府产业转移升级的方向指导下，不少企业也已经开始遵循产业梯度转移的规律外移。但在金融危机之下，深圳亦有企业仅受到较小的冲击，甚至表现出良好的发展势头，此类企业多为包括节能环保材料与技术、医疗设备制造以及高端模具制造等行业在内高新技术类的企业，其对工业物业的需求也保持在相对稳定的水平。
    可以预见的是，在金融危机的负面影响下，深圳工业结构调整升级的需求将更加迫切，低技术、低附加值行业的经营困境将迫使其在总体工业中的比重逐渐降低，而依托深圳多年来高新技术产业发展的基础和优势，进一步发展和发掘高新科技产业将会是未来深圳工业最主要的增长点。
    与之对应的工业物业的需求也有望随着传统低附加值制造业的转移和高新技术产业的发展而发生结构性变化。