雄关漫道“真如”铁 而今迈步从头越

　西风烈，长空雁叫霜晨月。霜晨月，马蹄声碎，喇叭声咽。雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。从头越。苍山如海，残阳如血。——毛泽东《忆秦娥•娄山关》 
　　上海的“西大门”——真如
真如同时作为上海四个城市副中心之一，其开发进程自确立之初就受到人们的关注。相比于徐家汇的繁华与成熟，五角场大规模改造和浦东花木建设的开始，真如的开发相对缓慢。有人评论说，真如是进展缓慢的城市副中心。但记者从多方面了解到，真如城市副中心的开发建设正在平稳有序地进行着。业内人士分析认为，如果说江湾五角场是重点发展教育、商业功能的综合副中心，徐家汇是重点发展商业、文化功能的副中心，花木以发展政务、文化、会展为主体的副中心，那么，真如就是以现代电子商业物流为中心的城市副中心。 
　　普陀中环商务区连接真如城市副中心和长风生态商务区，是普陀区“十一五”期间重点开发地区。记者了解到，目前绿洲中环中心、百联中环购物广场、百联中环生活广场、新伟商贸城、新长征商务大厦、新长征中环大厦、农工商118广场等项目正在有序推进。另有多家世界及国内500强企业，如德国麦德龙集团、英国翠丰集团、农工商超市集团等入驻。 
　　位于普陀区长征板块的上海最大购物中心———百联中环购物中心正在进一步扩大规模。普陀区政府有关人士告诉记者，“由于沪宁高速的存在，该生活圈能辐射到江苏。从上海到江苏30分钟到1个小时的车程将使长征镇成为跨出上海概念的商业购物中心。”
　　据上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇介绍，真如城市副中心将采取纵横双轴、南北两心、商街合环、带形公园、点轴布局、圈层展开的总体布局，主要将分两个部分开发：其一是以曹杨路和铜川路为发展轴的核心功能区，体现副中心核心地区的功能和构成规律和公共活动特征。其二是混合功能区，沿核心区向周边扩展1-2个街区，进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、文化娱乐休闲等功能的混合开发，作为核心区的补充和延伸。外围仍以居住区为主。据了解，由于区域功能的转变，上海最大的水产批发市场铜川路水产批发市场将整体搬迁。 
　　根据规划方案，真如城市副中心将通过地铁、轻轨、公共汽车等公共交通方式缓解中心区大量人流的交通问题，通过连贯中心商贸街区的二层架空人行联廊及均匀分布的垂直交通点，将整个中心商贸区的人行体系联结为一个整体，使之免受机动交通的干扰，通过开发120万平方米的地下空间，使地下轨道交通、地下步行交通、地下停车设施形成一个网络化、系统化的交通复合体。 
　　何智奇告诉记者，目前他们已经制定了20余个专业规划方案，深化细分，具体解决能源、环保等问题。      
　　作为《上海市城市总体规划》所确定的上海中心城区的４个城市副中心之一，真如城市副中心规划方案９月获得政府批复。其功能定位为辐射长三角的开放性生产力服务中心，服务上海西北地区的公共活动中心，重点发展商务、金融、会展、都市旅游、体育休闲、文化娱乐、创新创意等行业。 普陀区区长蔡志强表示，普陀区人民政府已将真如城市副中心列为今后一段时期内全区城市建设和经济发展的重中之重，将用三个五年规划全面建成和运营。
　　最大水产品市场让位 
　　根据规划，真如地区主要将分两个部分开发：其一，以曹杨路和铜川路为发展轴的核心功能区，体现副中心核心地区的功能和构成规律和公共活动特征，占地约1.5平方公里。其二，是混合功能区，沿核心区向周边扩展1-2个街区，进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、文化娱乐休闲等功能的混合开发，作为核心区的补充和延伸。外围仍以居住区为主。其中，铜川路主要建立商业文化中心，曹杨路沿线规划建成商务办公中心，区域还规划建设成为集商务、商业、餐饮娱乐、居住于一体的商业商务居住区，以吸引跨国公司和大型民营企业总部、研发中心和销售中心入驻，加快发展楼宇经济。 
　　真如城市副中心规划范围总用地面积约243公顷。由于区域功能的转变，已发展10年、上海最大的水产批发市场铜川路水产批发市场，将成为普陀区真如城市副中心的核心功能区，水产市场将整体搬迁。该市场占地1.4万平方米，建筑面积8000平方米，有摊位400多个，占据了全上海水产交易量半壁江山。 配合真如城市副中心建设 普陀五大市场08年搬家 为真如城市副中心开发创造条件，普陀区闻名沪上的铜川路水产、三官堂桥家禽等五大市场原计划今年第四季度动迁，但记者得到最新消息，它们将推迟于明年一季度做整体搬迁和分流。这五大市场的动迁为何延后呢？普陀区副区长陆月星今天上午9时向本报记者证实，五大市场的推迟迁移，主要是为让经营户不错过逢年过节黄金周的生意。 
　　记者在从普陀区市场搬迁推进办公室获悉，共分两期实施的市场迁移涉及到的生活资料市场近20家，其中有相当市场在业内颇具知名度，“牵一发而动全身”。陆月星坦言，市场搬迁启动其实已经悄悄进行一年有余，到现在才对外宣布出于两方面原因，一方面让经营户能有足够时间自寻出路做过渡，另一方面由政府托底安置的市场也要待完全造好，才能开始接纳客户。 
　　据统计，目前首期搬迁的铜川路水产、三官堂桥家禽、沪西水产、曹杨水果、江桥曹安蔬菜市场五大水产（家禽）市场中，有1万余名合法经营者，此前已有不少人“找到了方向”，余下的客户由政府托底安排。由于经营水产的占多数，计划按照活鲜、冰鲜、冻品三类，分别安置到军工路、江杨路一带，而家禽市场则迁至青浦白鹤地区。 
　　“我们事先放出搬迁风声的目的，就是让小老板们早做准备，减少他们的损失。毕竟一个市场群落从形成、发展到兴旺，需要一定时间的积累。”陆月星表示，明年新市场造好以后，完全能够满足现有的需求。他向记者透露，上海有关部门还将在东南西北中五片地区，规划建立一新的水产、蔬菜交易批发市场。 
　　普陀区曾经以市场群落著称，每年税收中市场份额占据相当比例。今后会不会随着一批骨干市场的外迁而“伤了元气”？记者从先前举办的商务楼宇对接会、苏州河水岸文化创意论坛会上获悉，引进世界500强、中国百强企业，打造商务楼宇和河岸景观产业带，已成为目前重点发展的项目。“重质量，重规模”被列入招商引资首选准则。
　　上海西站欲借“城市副中心”发力
　　上海西站建于1905年。随着今年7月1日铁路南站的投入运营，上海西站到发的列车也整体移至南站始发。按照规划，上海西站所在的真如地区将整合地区资源，在曹杨路、铁路真如货站地区建立上海市四大副中心之一——真如副中心，以发展现代物流业为重点，建设商务办公区、大型物流企业集聚地、酒店服务区和低密度的文化设施。
　　西站是真如城市副中心规划中，重点发展各类专业性生产服务功能，逐步发展建设成为面向上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服务中心的重要功能组成部分。从2006年7月1日起，随着上海南站的开通运营，上海西站以前承担的部分客运业务也结束了历史使命。其未来的发展重点是货运物流业务，按照相关规划，上海西站将作为真如城市副中心的重要组成部分，在曹杨路、祁连山路、铁路真如货站等区域物流优势基础上，上海西站将重点发展现代物流业，建设商务办公区、大型物流企业集聚地、酒店服务区和低密度的文化设施。
　　据报道，真如地区的核心区位于曹杨路及铁路真如货场，用地面积约144公顷。商务办公建筑面积总量远景规划控制在180万平方米以内，规划建设以现代物流服务、国际商贸采购、新型要素市场等为特色的资源配置中心，引进发展大型企业地区总部、国内外大公司营销中心、研发中心、采购中心、投资中心和结算中心等规划加定位周边商铺发展看未来。
　　据介绍，未来桃浦路、大渡河路口的星河世纪城中将有个近4万平方米的家乐福卖场进驻，这会成为该地区惟一的大卖场。但有些人士也担心，即使将来上海西站改造成功，其周边也应以发展中档商业为上，受到周边居住档次等的局限，高档商业在此发展的机会不大。
　　真如城市副中心将依托沪宁发展轴线，特别是沪宁高速和沪宁城际快速铁，结合上海西站大型交通枢纽建设，搭建服务大平台，增强对外服务、辐射功能，规划建设以现代商贸流通为特色的专业中心，同步建设真如副中心文化圈，将真如城市副中心建设成为上海西北地区的现代商务商业中心和公共活动中心之一。
目前上海西站周边商铺以沿街商铺为主，业态以旅馆、餐饮、建材、美容美发居多。由于昔日的西站以铁路客货运为主，因此周边的消费群体档次较低，环境混乱，人员素质较差，导致周边商铺的档次也很低。记者在现场看到，桃浦路沿街的一排商铺，虽然数目种类繁多，但客源多为附近的民工和外来打工者，周边小区的居民很少，生意略显冷清。
　　从长远来看，若未来的西站改建成功，相应的商业规划也会出台，周边的商业情况也将有所改善。目前该区域缺少大型卖场和中高档消费场所，而在将来，桃浦路、大渡河路口的星河世纪城中将有个近4万平方米的家乐福卖场进驻，这会成为该地区惟一的大卖场。
　　据业内人士透露，即使西站未来改造成功，其周边也应以发展中档商业为上，受到周边居住档次等的局限，高档商业在此发展的机会不大。不过，这个发展过程将有个5年以上的较长时期。
　　真如商圈面临的机遇与挑战
在上海市“九五”规划中，真如被列为上海西北副中心；目前真如镇所在的普陀区区政府又正在着手进行政府搬迁至区中心位置的真如镇。在我国转轨时期“行政区经济”规律作用下，这些设想和举措无疑将为真如镇发展注入新的活力。作为区政府所在地，社区环境必将得到极大改善；与大量高层次人流相伴，真如社区商业、文化发展亦将跃上新的台阶。但目前，在上海中心城区的产业和人口向外扩散以及城乡结合部房地产开发迅速推进的过程中，由于管理体制尚未完全理顺，使得真如镇不可避免地存在着一系列管理上的矛盾，社区行政整合面临挑战。
　　真如镇地处城乡结合部，是外来流动人口的聚集地。外来人口多为个体经营者或无业流民，流动性大，人员情况复杂，且其聚居区多数尚未建立居委会而由物业公司代管，如陈家宅、小王家宅、合作场等地，其居民由上海尔东工贸有限公司代管；又如真北临房，其管理由万千集团洪海置业咨询有限公司负责等，多数公司只管收钱，对有证无证不管不问，外来人口管理存在“真空”。据介绍，在一次突击检查中，某处临房无暂住证人员占了80%，临房区成为了外来人口管理的“真空地带”。真如镇内市场多，经营中常常引发卫生管理、环境整治及社会治安等问题。原因有三：一是某些区属市场的双重管理，镇级政府难以实施有效管理；二是市场多为农副产品专业市场，人员流动大，外来人口多，管理难度大；三是这些市场多数地跨两个或两个以上居委会，由于界线模糊、权责不清，管理难以落到实处。真如镇治安状况一直不好，1997、1998年的发案率及入室盗窃率位居普陀区之首，居民反映强烈。究其原因一是真如镇地处城乡结合部，且与长征镇行政区划界线犬牙交错，“一地二府”问题严重，管理漏洞很多，不少地方成了“三不管”地区；二是真如镇是外来流动人口的聚集地，这里交通方便，距农贸市场近，出租房屋多而便宜，使得大量的外来人口集聚于此，有的已形成规模，给社会治安管理工作带来了很大困难。
　　真如社区在发展过程中存在的主要问题既有特定的历史、区域原因，又具有一定的代表性和普遍性。在目前我国许多关系尚未理顺、政府机构等改革尚未完全到位的体制转轨时期，这些问题的出现有一定的必然性。第一，条块关系不顺，对管理不利。一方面，各条线专业部门在社区中分别设立了基层分支机构，另一方面，社区这个“块”中又设有负责综合治理、卫生、经济等专业工作的科室，与各“条”管理出现职能交叉和重复，这不仅造成管理力量的内耗及管理成本上升、效率下降，甚至因为工作中相互推诿而使社区管理出现“盲点”。第二，条条关系不顺，对管理不利。社区内各专业管理部门之间常常各自为政，难以形成管理合力。然而在某些情况下，一些管理工作需要几个部门的合作才能将工作落实，却往往因为缺乏必要的协调、联系机制，使管理工作行而无效。第三，块块关系不顺，对管理不利。块块矛盾的存在主要是由于在块与块的边界地区，由于界限不清、权责不明而出现的管理矛盾。真如镇地处城乡结合部，且与长征镇的行政区划界线犬牙交错，“一地二府”问题较为严重。对于社会治安的管理，特别是对于流动人口的管理十分不利。这是真如镇近年来发案率居高不下的重要原因之一。