楼市回暖 风险犹存

□实习记者 燕磊
核心提示
    ■“没想到房价‘窜’的这么快。”小张的看法折射出大多数人的心态，小张们一直在观望，在不知不觉中，房价已悄然从低谷“爬升”上来。
    ■对于此次的楼市回暖，业内专家普遍认为持续宽松的货币政策是“主谋”。同时，这波上涨行情能否持续？影响楼市走向的关键因素又是什么？
    “最近看了好几个楼盘，许多都在涨，这回下决心真要买了。”
    小张一边擦拭着额头上的汗一边向记者如此讲到。小张属于毕业时间不长的80后，刚从相对宽松的校园走出来的他，就必须要面对结婚、买房等人生大事。很显然，近期的房价犹如现在盛夏酷暑的天气， “热”得吓人。
    “没想到房价 ‘窜’的这么快。”小张的看法折射出大多数人的心态，小张们一直在观望，在不知不觉中，房价已悄然从低谷 “爬升”上来。
    房价的骤然拉升，可急坏了小张们，这才有了他们不断地四处看房的身影。
台前：
房价飞涨现拐点？
    “就在一年之前，楼市开始呈现疲软态势，本以为等两三年可以买套价位相对较低的房。”小张回忆到，没有想到楼市一下从 “冬天”跃入“夏天”。
    这也使得小张们犹如热锅上的“蚂蚁”一般，赶紧四处看房，生怕房地产市场凸现拐点，呈V字走势。
    正如小张们所反映的那样，另所有人都没有想到，不到半年时间，原本 “萎靡”的中国楼市，在量价的配合下，迅速完成了从谷底向新一个高峰的 “蜕变”，使人们再次感受了经济发展方面的 “中国速度”。
    楼市的回暖首先体现在个人房贷上， “今年以来到银行办理个人贷款的客户明显增多。”银行一位客户经理对记者谈到。近日公布的 《2009年1~7月全国房地产市场运行情况》也印证了这一点。该报告数据显示，个人按揭贷款3628亿元，增幅高达78.9%。
    另据统计局公布的最新数据显示，1~7月份全国房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%；房地产开发企业资金来源28639亿元，同比增长28.7%。这也体现了开发商们对后市趋好的判断。
    此外，7月份房价不改之前上行态势，依然持续攀升。全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%；商品房销售额19600亿元，同比增长60.4%。
    由此看来，面对如此 “红火”的房地产市场，小张们没有不着急的道理，因为谁也不知道这是否预示着楼市拐点的真正到来。
幕后：
货币政策是 “主谋”？
    楼市缘何在短期内呈现 “冰火两重天”的表现？小张们大呼看不懂，但在楼市回暖的趋势上，舆论似乎呈一边倒的肯定呼声，这也使得小张们“痛下决心”购房。
    “像我们这样的人群都面临着买房问题，开发商面对这么大的需求很少轻易降价，除非遇到像去年那样的经济危机。”小张简单的言语道出了我国房地产的刚性需求对房价的支撑。
    然而，任何经济现象都有其背后的经济逻辑。对于此次的楼市回暖，业内专家普遍认为持续宽松的货币政策是 “主谋”。
    “金融信贷迅速膨胀，资本大量增加，由此产生了普遍的通胀预期，导致资本寻求房地产等不动产作为避险工具，投资因而启动。”业内一位分析人士指出，通胀预期导致了房价上涨，加上后市银根继续松动的普遍预期，房地产热就成了顺水推舟般的必然。
    此外，也有人将楼市的回暖 “归罪”于近期的 “地王”现象。近期，在北京、上海以及南京等其他各级城市，高溢价的地王土地如雨后春笋般“出炉”。这也使得人们对今后高房价的心理预期增强。
    据克而瑞系统统计显示，从6月份开始，高总价高溢价率地块较上月明显增多。全国27个重点城市土地成交幅数471幅，占地面积2343.7万平方米，环比分别增长31.2%和45.2%，其中全国土地成交总价685亿元。
    每次房价的上涨都抹不掉 “炒房”的影子，这次也不例外。据相关人士介绍， “深圳地区近3个月来的客户70%都是投资性的，自住的可能仅占30%。”
风险：
政策调控成关键？
    “涨价”与 “泡沫”似乎是伴随房地产的一对孪生兄弟。每到涨价时必有 “泡沫论”出现。
    对于此轮的房价上涨，多数业内人士表示应审慎对待，纷纷表示目前楼市回暖的基础并不稳固。
    社科院城市发展与环境研究中心李景国教授认为，楼市价格的上涨，其主要原因是源自于流动性的总量冲击，而非其结构的变化。这也从侧面表明了当前房地产市场存在一定的泡沫成分。
    此外，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一，在近期出席首届中国地产高端峰会时表示， “国际金融危机还未见底，房地产市场外部环境还有很多不确定因素。”在他看来，一些指标虽有回升迹象，但并不明显，有的还在同比下降，如一些房屋销售量较大的省市，上半年住宅开发投资同比还是下降的。
    对此，业内人士表示，政府投资刺激政策加之整体流动性充裕，加快了房地产投资和建设的复苏步伐，而不完全是因为城市住宅供求的平衡，因此未来它将更容易受到流动性紧缩和其他宏观政策变动的影响。
    解铃还须系铃人，房地产行业逐步积聚的风险也应从货币政策入手。
    目前，国家对货币政策已进行微调，在公开市场操作，回收流动性，商业银行信贷政策进行窗口指导等，并严格执行二套房贷政策抑制房地产投机。
    在上海一位证券金融地产分析师看来，这些措施虽然都是微调，短期内不会产生大幅度的冲击，但会产生一定的影响，如减缓房价上涨的速度，以保证楼市繁荣的持续性。