上半年北京高端物业市场回暖势头显现

　2009年上半年北京优质物业市场回顾及展望 
　　写字楼市场供应减少 整体吸纳不足
　　2009年上半年，受全球金融危机影响，北京优质写字楼租赁市场表现低靡，市场供应量减少，需求下滑，租金下降。部份在建项目在当前市场环境下，不急于落成投向市场。今年前六个月，北京优质写字楼市场只有三个项目落成，提供17.2万平方米写字楼面积，较上年同期供应量相比下降70%；同期，市场吸纳量为16.8万平方米，较上年度同期的34万平方米下降了近51%。截至到2009年6月，北京优质写字楼供应面积为729.3万平方米，在上半年新增供应减少的同时，市场需求也呈下降趋势，而整体空置率则走高，当前北京优质写字楼市场整体空置率为23%，较去年同期上升了3.4个百分点。需求下降直接导致写字楼租金走低，到本季度末，北京优质写字楼平均租金报价为每月每平方米192.5元，比去年同期下降幅度达9%。市场吸纳量减少，租金下降，空置率在高位运行，2009年上半年写字楼市场整体处于调整期。
　　CBD是北京外资公司和机构最为集中的区域，由于许多企业的扩张需求被延迟，搬迁计划暂时搁置，而经营欠佳的公司更是采取缩减面积或迁往相对低端写字楼，以达到缩减成本的目的，这些因素都直接导致区域需求总量不足。另一方面，区域市场整体超过35%的高空置率。空置面积较大的项目多主动采取大幅度下调租金的策略，刺激市场需求，从而带动整体区域市场租金大幅度下滑，区域市场整体受到冲击。到2009年第二季度末，CBD写字楼租金报价为每月每平方米203.5元，较上年同期下降幅度高达13.3%。在外资公司需求不足的背景下，CBD开始有更多的国内公司进驻。内资公司进CBD，不但补充了外资公司需求总量的不足，并且，使该区域租户结构开始出现调整，对CBD区域写字楼应对未来市场冲击，提供了更多保障。
　　2009年下半年，北京预计将有14个优质写字楼项目落成，提供81.8万平方米写字楼面积，供应压力依然较大。在需求没有大幅回升的前提下，租金走势将偏弱。但随着政府经济刺激计划效应逐渐显现，国内经济运行渐趋平稳。内资公司和机构将借助有利的政策支持，不断发展，对北京写字楼的需求也将随之上升。同时，在华投资的外资企业，尤其是受金融危机影响较小的行业，如新能源、医疗、制药、服务等行业对北京写字楼的需求也将逐渐恢复，而汽车、电子等制造类行业也将随着中国消费升级而长期受益。这些有利因素将逐渐对北京写字楼市场产生积极影响，下半年北京写字楼市场走势也将更加趋稳。
　　高档住宅市场出现回暖
　　2009年初的高档公寓市场延续了2008年下半年的低迷。由于需求低落，市场走势不明朗，因此开发商大多忙于进行市场研究、客户定位和营销推广策略调整等工作。在这样的市场形势下，在售项目大多通过价格调整等优惠措施吸引客户促进成交，尚未开盘销售的项目也并不急于推向市场，市场新增供应量较少。
　　除了价格因素之外，中央和地方政府对为了促进房地产市场健康发展而颁布的一系列调控政策也是促进高档公寓市场成交量上升的重要原因。经过连续的多次降息之后，目前贷款利率已经到达十年来的最低水平。为了鼓励改善性住宅消费，对第二套住宅的贷款利率限制也被取消，目前购买改善性住房的购房者也可以同首次购房者一样享受优惠利率。同时限制境外人士购房的政策也在2009年暂停执行。这些鼓励措施对高档住宅市场的成交起到了一定的推动作用。
　　受市场成交量回升的激励，开发商对市场的信心逐渐增强，二季度高档公寓项目新增供应量出现大幅上涨，如位于央视新址北侧的首创禧瑞都、位于三里屯的工三、位于颐和园周边的御园二期等项目均取得了不错的市场反响。这些优质项目的开盘带动高档公寓的平均报价较一季度季上涨了1.9%达到人民币30,640元/平方米，与去年同期相比微降了0.4%。
　　虽然二季度高档住宅市场迎来了供应的放量，但是根据已经掌握的市场信息，目前还有大量运作中的高档住宅项目预计在未来半年内推向市场。未来在市场供应和需求双双反弹的带动下，预计成交量与价格将出现回升。
　　商业物业空置率上升
　　2009年上半年，市场新增供应量达26万平方米，同比去年上半年的50.5万平方米下降了48.5%。一季度，市场非常低迷，没有新的商业项目开业。二季度，四个新项目开业，分别是位于王府井的金宝汇购物中心，东直门桥西南侧的北京来福士广场，朝阳门桥东南的悠唐生活广场和崇文门的国瑞购物中心，新增供应建筑面积合计26万平方米。从区域上看，新开的商业基本都位于东部的成熟商圈内。尽管这几个新项目的出租率都已经超过了85%，但是已经开业的部分只有60-70%，导致商场人流量不大，人气不旺。
　　在租赁需求大幅下滑的情况下，不但新项目招商困难，而且一些已经开业的项目也正在调整。在一些新兴商圈内，商户调整的现象也屡见不鲜。同时，上半年的新增供应26万平方米，尽管出租率已经达到85%以上，但仍然对市场造成较大的压力。因此，2009年二季度北京市场空置率达到9.2%，环比上升两个百分点，同比上升1.2个百分点。
　　2009年下半年的北京零售物业市场将处在逐渐复苏的过程中，更多的零售商将感受到市场的积极变化，零售额的增长将改变他们对市场的预期，他们可能会重新审视已被暂停的开店计划。根据统计，预计2009年下半年有3个优质零售物业项目开业，供应面积在20.6万平方米。总体看，2009年下半年的零售物业租赁市场依然艰难，整体租金仍处在下降通道之中
　　工业用地成交同比上升
　　2009年上半年，北京工业物业租赁市场不景气，但是北京工业用地的出让市场受到影响的很小。在公开市场上，2009年上半年北京工业用地成交54宗，土地面积191万平方米，规划建筑面积221万平方米。这三个数据比2008年上半年的28宗，土地面积135万平方米，规划建筑面积146万平方米分别增长了93%，41%和51%。2009年上半年，北京主要工业区工业用地的报价稳定，到二季度末达到1,284元每平方米，环比下降2%，同比微升0.8%。
　　第二季度，北京市场对优质仓储物流设施的需求未见明显增长。虽然客户的询价行为比一季度稍有增长，但是实际成交依然很少。在现有存量没有迅速消化的情况下，未来的新增供应面积却很大，尤其集中在空港附近。市场压力推动租金报价环比下降5.6%，达到每天每平方米0.94元。总体看，伴随着空置水平的上升，下半年北京仓储物流设施的租金将继续下滑，只有到2010年初才可能企稳。