"三城之心"优势明显 经开区地产突围价格洼地

　　近几年来，东南板块几乎成为新昆明发展最为迅速的片区，经开区也在昆明房地产市场中频频亮相，无论是土地招拍挂，还是都市高尔夫等特色新盘项目亮相，不难看出经开区在提升房地产发展水平所做的努力。 
　　虽然由于长期以来偏重产业开发带来了片区住宅、商业等各种生活配套的相对匮乏，但面临昆明向南、东南拓展趋势的影响，经开区迎来了大好的发展时机。面对三城之心的优越区位优势以及房地产市场发展水平不高、各种生活配套不够齐全等的尴尬，经开区房地产市场能否在此轮上升态势中实现反超，能否在昆明楼市中占据更有影响力的席位，对经开区而言是一次机会，也是一次考验。业内人士表示，经开区房地产开发刚刚起步，楼盘宜结合园区发展找准定位。业界普遍预测，经开区发展优势明显，从价格洼地走向逐步成熟需要3·5年的时间。 


　　“三城之心”区位优势明显 
　　老城、呈贡新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)、空港经济区……在新版昆明地图的东南方向，作为经国务院批准设立的国家级经济技术开发区的经开区位于三城之心的区位优势便一览无余。在现代新昆明建设核心区为“一湖四片”，随着城市发展中心和重心向东推移，经开区正好处于昆明主城、呈贡新城、昆明国际机场和规划中的新机场的几何中心位置，未来将发挥主城、新城以及空港经济区间的产业连接带作用。 
　　“经开区的定位是新昆明建设的产业支撑区，重心在产业开发。”昆明国家经济技术开发区工委工作部部长温志平介绍，自2006年提出“一年一变样、三年大变样”的二次创业目标以来，经开区发生了翻天覆地的变化。记者了解到，以信息产业基地为例，2006年年初片区内工程项目少之又少，现如今浦东电缆、台工机械、嘉和科技、七彩云南、南天电子等一大批企业和项目或竣工投产，或在紧张施工中，现在的经开区打破了原来单一工业园区的格局，一区多园、宜工宜居、统筹城乡发展的格局在不断完善。 
　　数据显示，经开区距离昆明老城中心仅8公里距离。区域内集中了昆石高速公路、昆玉高速公路、安石公路、东绕城高速公路等快速骨干交通通道，为企业货运提供了便利，可以降低企业成本。记者实地测算，下午5时左右从经开区所在的经开路出发，仅10分钟左右的时间便抵达了菊华立交桥，非常便利。 
　　房地产开发水平不高 
　　先天的区位优势，加上果林水库、马料河公园、宝象河等自然、人文配套，以及未来经开医院、经开一中分点等重要配套的陆续设立，经开区文体中心的建成，广福路东延长线、呈黄公路、鸿运大道等重要干道施工完成，经开区房地产开发提速就在眼前。可是，被寄予了如此厚望的经开区房地产开发的现状却让人有些费解。 
　　“目前经开区房地产开发项目主要集中在信息产业基地、出口加工区以及建成区，但多以定向开发为主，面对入区企业职工，购房群体相对固定。”经开区投资有限责任公司副总经理刘铸民表示，目前开发区的整体房价水平并不高，房地产开发企业进场的数量还较少。与此同时，区域的购买力也有限。 
　　房价水平较适中一直是经开区楼盘在市场上保持竞争力的重要原因。目前，广福路一带小高层房源售价一般在4000－5000元/平方米之间，比较接近 5000元/平方米，而经开区内同类型房源售价多在3000－4000元/平方米的水平，位于建成区的偏4000元/平方米，其他区域则在3000元/平方米上下徘徊。受限于区域交通及各种生活配套欠缺、单位团购及自建房较多影响，园区的房价一直卖不上价，成为昆明楼市的价格洼地。此外，由于局限于在园区内的宣传、市场化程度不高等原因，部分楼盘项目虽然性价比高，但销售情况上不去。 
　　昆明云英恒房地产评估咨询有限公司估价师李兴剑告诉记者，经开区建成区老房子居多，新建的小区很少，各种生活配套设施还很不完善，片区房产的评估价一般不超4000元/平方米。以铁路局的小区为例，有10多年房龄的平层房源，评估价在3200、3300元/平方米左右。 
　　各种配套正在完善 
　　经开区也意识到了园区配套设施的不足。据昆明佳士森房地产开发有限公司副总经理高铭介绍，目前经开区不断增加在道路、绿化带、景观景点等公共配套上的投入，经开一中（昆明东郊最好的完中）、经开医院等将在区域内设立更多的分点机构。经开区建设局负责人刘沛也透露，位于信息产业基地的经开区文体中心已经动工，总投资1亿3千多万元，将成为经开区甚至未来呈贡新城的亮点。片区近日还引进了省建工集团总部开发项目，1034亩的土地分3年开发，对整个园区人气的提升将发挥重要作用。 
　　经开区市政道路建设继续上马。根据规划，今年经开区计划投资15.1亿元建设33条市政道路，长度50公里。两年后，力争在经开区基本完成50条道路建设，累计建成道路80公里。届时，昆明出口加工区、信息产业基地、大冲工业片区、洛羊物流片区的市政路网将基本形成。 
　　城中村改造项目的陆续启动也将为提升园区形象、环境及配套出力。今年，经开区启动了位于洛羊片区的大新册片区、大冲片区、倪家营片区三个片区的城中村改造项目，去年启动的两个城中村改造项目也开始动工：3月2日，小新村城中村改造项目“耀兴·城市公园”开工。5月5日，小麻苴村城中村改造项目“中铁·百年印象”开工。 
　　此外，5月底，世博车市投资10亿的国际汽车物流城在经开区开工。据介绍，国际汽车物流城项目总用地500亩，建成后可容纳30·40个品牌汽车4S店，兼容汽车销售大厅、售后维修服务站等，是集汽车展示、销售、仓储、物流、零配件等为一体的汽车物流城。 
　　各种配套设施的逐步完善为经开区与外界交流搭建有利的平台。相应地，园区房地产开发也将借机起航。 
业内访谈 
　　楼盘开发结合园区发展找准定位 
　　王詠雪（云南财经大学经济发展研究中心研究员） 
　　云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪表示，起点高，规划档次高，级别高是经开区的优势。经开区土地面积大，范围广，除已建成区外，虽然仓库、工厂、铁路、高速路等扎堆在一起，交通比较乱，城中村及原始村落混杂，房地产的开发才刚刚处于起步阶段，但从城市发展方向等角度考虑，未来片区还是大有可为的。他建议，园区房地产开发公司应该充分利用经开区面向全国的高起点，结合区域规划找准产品定位。 
　　园区地广、规划科学 可“后发制人” 
　　高铭（昆明佳士森房地产开发有限公司副总经理） 
　　“很多人对经开区的第一感觉还是很破烂的，牛街庄只是吃点辣子鸡，有铁路，没有太多印象，居住环境不好，投资价值有限。”东城国际（查看地图）·嘉仕苑开发商昆明佳士森房地产开发有限公司副总经理高铭介绍，已经启动或仍在开发的云大知城（查看地图）、城中村改造等正在如火如荼的建设中，经开区的形象和热度已经被提升起来了。与此同时，经开区的思路已经全面打开。比如，按规划，经开区建成区已经没有居住用地规划，而东城国际·嘉仕苑是一个特例，它从最开始的综合用地变更为了现在的居住用地开发。 
　　高铭看好经开区未来的发展。他表示，目前经开区不断增加在道路、绿化带、景观景点等公共配套上的投入，经开一中（昆明东郊最好的完中）、经开医院等将在区域内设立更多的分点机构。此外，对比其他几个开发区，经开区面积是最大的，并且地块集中，区位优势明显。也由于开发相对较晚，因而规划比较长远，道路等公建会考虑得更为完善。 
　　此外，据高铭透露，目前经开区在建楼盘项目集中在信息产业基地，经开区未来的中心也将在这里产生。另据透露，经开区管委会计划2011年春节前搬迁到信息产业基地。 
　　3－5年将发展成熟 
　　刘沛（经开区建设局负责人） 
　　“经开区房地产开发的优势正在不断显现。”经开区建设局负责人刘沛介绍，经开区今年市政建设有三个重点工程。第一是4条主干道的建设。按照市委市政府的规划，今年需要完成广福路东延长线、云大西路延长线、鸿运大道以及规划中的103道路等4条重点道路的建设，初步预算超15个亿，大大超过往年的投入。其二，经开区基础设施建设围绕项目开工建设为主，特别是重大项目。通过大型项目的配套来完善整个区域的配套。第三大重点是打通片区内一些断头路。构建大的交通网络的同时，打通小的网络，实现快捷、通畅的片区交通。 
　　刘沛表示，政策环境宽松也是经开区的一大优势。据他介绍，经开区房产管理局拥有市级管理权限，可直接发预售许可证。 
　　另据了解，经开区自1992年建区的9.8平方公里已经发展到了现在的156平方公里，托管了官渡区的阿拉乡和呈贡县洛羊街道办事处。按计划，今年经开区基础设施投资规模预计达5.8亿元，将完成2100亩土地五通一平工作，完成招商引资开工项目50亿元的规模。 
　　“随着广福路东延长线打通，未来到呈贡新城就很便捷，从呈贡新城到达新机场则将依托呈黄公路，通达的路网配套将大大满足片区企业及居民的出行需求。 ”刘沛表示，经开区建成区花费了10年左右时间才发展到了现在的规模，按目前的发展速度推算，预计3·5年时间全区将发展得更为成熟