市场调研是物流园区开发的基础

□广州李芏巍物流策划机构项目部
    ■ 市场调研的缺乏导致了很多失败的案例
    随着我国物流业发展步伐的加快，物流园区的规划和建设在我国各地也开展得如火如荼。物流园区作为城市经济的推进型产业，无疑将对未来的经济发展起到举足轻重的作用，但在热火朝天的物流园区建设背后，存在着一些不容忽视的问题，许多物流园区建设中存在着多干快上、急功近利的弊端,导致了很多失败的案例。
    现在许多地方政府都把物流园区作为城市向现代都市发展的一个重要内容进行规划，但却对本地的经济、市场、产业布局没有深入进行市场调查研究。建设物流园区前缺乏足够的论证，建成后企业入驻情况并不乐观。据统计，全国已建成物流园区的空置率竟达到了60％。有些地方为了使项目不致荒废，甚至采取行政手段或优惠条件逼迫或诱使物流企业入园，导致进入物流园区的企业无法保证利润。更加严重的是，一些企业进驻后，囤积土地，转而投向房地产，使周边地产价格急剧攀升，造成短期内商务成本快速上升，进而损害当地的产业竞争力，造成其他产业逐步转移，投资环境亦随之恶化。
    一项针对物流园区建设的专项调查发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏深入市场调研和明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、如何服务、市场规模、潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不出，导致建成的物流园区根本不符合客户的要求。很多物流园区只是提出要 “建成地区最大、在中国乃至整个世界有一定影响的现代物流园区”，而在功能定位和目标客户锁定上却表现出较大盲目性。
    ■ 市场调研是物流园区开发的首要工作
    一些仓促上马的物流园区项目是否经过了详细的调研和考察？这里面有多少是政府的形象工程？是否产生了预期的经济社会效益？这些大家都很难说清楚。只要仔细观察一下我国的物流现状，就不难发现，那些至今仍然非常红火的批发中心、集散中心、货运站等，大多是自发形成而并非经由政府规划。这些看起来乱糟糟、杂乱无章的市场里面，缺乏政府规划所具有的秩序，也没有什么先进的信息系统，甚至是靠着非常原始的平板三轮车来搞货运，但是在无序的市场下面却有着更为有效的潜规则，有着一个市场必须具备的人气和货物流量。相反，那些政府倾力规划和支持的物流园区，却总是差强人意的清净乃至萧条。
    物流园区是物流网络中的重要节点，它应该逐步形成一个区域内物流企业的集聚、物流产业的集聚、各种运输方式的集聚和物流基础设施的集聚，最后达到社会效益和经济效益的统一。物流园区的建设是否成功，应该接受市场的检验，其中一个重要标志是现代物流企业是否愿意进驻园区，进驻后能否健康地运作和发展。要成功地规划建设物流园区，关键要做到科学的规划、有效的体制、利益的平衡、项目的支撑。物流园区开发的首要工作是对物流进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，敏锐洞察市场走向，为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据。
    中国物流策划创始人李芏巍认为，为了物流园区少走弯路，对物流园区项目开发首先要进行市场调研，通过市场调研之后，才能做出市场定位，才能促进物流园区开发成功和健康发展。
    ■ 市场调研的重要性与价值
    物流园区开发在投资决策过程中，开发潜力分析、投资可行性研究、市场定位、营销策划、规划、推广策划、规划设计方案设计等，都应以市场调研为基础。没有经过市场调研，凭什么对物流园区做市场定位？凭什么对物流园区做规划？物流园区的规划基础是什么？依据是什么？这些决不是拍脑袋就能想出来的。许多物流园区建设中忽略了这一非常重要的市场调研方法论，有的没有考虑过，或者根本没有研究过这个问题。一个非常简单的道理，如果再好再漂亮的规划，缺乏市场的支撑，其园区风险与 “生命”，不用多讲大家可想而知。
■怎样进行市场调研？
    物流园区开发的首要工作是对物流进行市场调研和竞争情报分析,深刻把握客户的需求,敏锐洞察市场走向,为后期市场定位,功能设置等提供决策依据。市场调研是对开发单位本身、政府部门、物流需求方及潜在竞争对手及合作伙伴进行实地调研、资料收集及分析，最重要的是对市场的充分调研。主要涉及的方面有：对该项目本身和配套以及相关政策通过上述调研，对调研范围及需求,在获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上，采用定性与定量分析、预测、比较分析等方法，进行研究分析和处理，得出物流园区的可能及未来发展情况。