介入物流地产 成都开发商"借鸡生蛋"

兴起 
　　物流领域刚需更明显 
　　一说到“物流”,有开发商就显得特别兴奋:“像现在比较火的几个物流集中区域,租售水平甚至比个别盐市口的商业还要高。比如金府机电城,租金高的能够达到2、3百元/平方米,售价也有2、3万元。” 
　　此前有公司在西南方向拿到了一宗物流用地,虽然项目尚未启动,但是对于前景却是信心满满:“我们应该看到在大量旧的物流园搬迁之后,提供了更多的机会。”该公司的调查发现,预计1000多户的容量,周边就有超过2000家的需求,仍然是供不应求的局面。现如今最流行的词汇就是“刚需”,物流领域的刚需是非常明显的。 
　　在2005年出台的《成都市现代物流业发展规划纲要》明确指出“到2010年,全市物流业实现增加值500亿元;培育一批规模化、专业化、网络化的现代物流企业群体和3—5户业务辐射西南地区、收入过10亿元的知名第三方物流企业;现代物流业对成都经济的贡献率达到13%以上,使现代物流业成为成都经济的主导产业之一。”成都航空港物流园区、成都国际集装箱物流园区、成都青白江物流园区、成都新都物流中心、成都龙泉物流中心、成都双流物流中心、成都保税物流中心将成为现代物流业发展的重要板块。 
　　相关物流业内人士称:“成都目前的物流发展水平非常高,一是政府非常精准地把握住了哪些区域更适合做物流,其二是在成都物流领域的投资和开发环境更加宽松。也正是因为如此,大家认为物流地产的兴起是理所当然的。 
　　现状 
　　传统物流经营惨淡 
　　因为多方面的看好,记者专门到龙潭—十里店一带,调查物流行业的经营现状究竟如何。在这一片的物流行业集中区,更多地是传统物流形式居多,就建筑本身来讲,仅仅一层,6~8米层高的仓储形态占到了大多数。 
　　远成物流在这个片区算是比较成规模的一家公司,仓储面积就占到了1.2万平方米,他们是以10元/平方米的价格从一开发商手中租用,现在又将其转租出去,赚取差价获得盈利。“就租金水平来讲,如果客户租用的面积不大,那么价格在20元/平方米左右,如果面积比较大,那么价格就在12元/平方米左右。”据他们介绍,附近一国际性的大物流公司租金水平也就25元/平方米左右。“但是一个物流公司的利润是综合性的,除了仓储之外,还有运输,以及信息管理服务,在我们这里,如果客户的运输量比较大的话,仓储费是可以忽略不计的。”即便是以仓储作为主营业务的公司,这部分收益也只占得到30%~40%。 
　　突如其来的金融危机给他们的经营造成了更多压力,他们的配送基地中有部分闲置的仓储,从去年8月份开始,通过各种形式进行招租,但直到现在还没有完全租出去,而且从今年1月份开始,还有商家从这里撤了出去,“很多时候,商家租用了我们的场地,却是无货可放,只有撤走。”租金水平也较之以往有了较大幅度的调整,根据不同情况,每平方米都降低了2~3元不等,租金收益进一步摊薄。 
　　思路 
　　以物流的名义储地 
　　12元与200多元对比,好像理想与现实之间有了不小的差距,但是站在地产公司的角度:“传统的物流显然不是我们投资开发的方向。”他们认为物流地产的核心仍然应该是在地产本身。就物流地产来说,现在有两种形式:一是面向市区的配送基地,并辅以写字楼、仓储;二是集中的物流园区建设,这也是地产商最有操作可能性的方式。物流地产需要丰富的资源门槛,地产公司往往没有这方面的经验,后期招租容易遇到的困难,因此现在地产公司尝试涉足这个领域时,仍然以建设为主,后期运营都找到相应的专业机构或是物流公司进行合作;但物流地产土地成本低廉,这也正是地产商看到的最大机会——抢占不可再生的土地资源,成为地产商与物流发生关系的核心因素。 
　　据了解,现在有大型的专业卖场就有类似的土地储备,相关人士透露他们在前期会做仓储式的购物基地,将现有的商家资源全部引进,甚至为了吸引商家会在租金上有很大的让利空间,在人气和商气起来之后,将仓储拆卸,部分土地置换再投入到地产开发,虽然他们在房地产领域比较陌生,但是土地成本低廉,产品出来之后在价格方面的操作空间非常大。 
　　“最早我们在重庆做仓储配送中心,规模非常小,但土地很便宜,增值以后,我们有了更多的资本,开始向全国范围内发展。”一物流公司相关负责人表示土地增值带来的溢价成为近年来他们盈利的重要组成部分。红星国际冯珏谈到的与物流地产相关的第三类开发模式:参与物流园区或者是物流基地的建设中,这样有机会获得一定比例的配建用地,土地性质往往是住宅或者是商业,这也正是地产商所擅长的领域,但是获取土地的成本更便宜,也可以说是借物流的名义在地产中获得了更好的资源和发展机会。 
　　发现 
　　上市公司偏爱物流地产 
　　就偏重于物流的公司来看,他们也发现了地产领域的机会。土地仍然是其中的核心,只不过操作的方式不同罢了——作为优质资产借机上市,或者利用题材抬高股价。2005年,上市企业中粮集团开始在成都发展西南物流中心,之后纽交所上市公司普罗斯进入成都,一直到新加坡排名前25位的上市公司星狮集团着眼成都的物流项目——有业内人士指出:“恰恰是上市公司,更偏重于把业务放在物流本身。”一个大型的物流项目,将成为其股价攀升的利好题材,“股市的收益能够支持他们在项目上的投入,另一方面,随着土地价值的提升,他们的市值将进一步巩固。” 
　　最近记者了解到,有一物流公司开始在成都寻找拿地机会,仅仅城南就已经有超过1000亩的土地储备,相关人士介绍,他们公司手中的地多以物流性质为多,操作上也会把更多的精力放在物流本身:“土地位置比较偏远,估计未来租金收益不会太理想。”但他同时强调,公司在未来会有上市的计划,而大规模的土地储备将会是重要的筹码,现阶段物流用地价格低廉,是涉足的最好时机。