普洛斯退出中日两国市场的启示
2009-2-4 9:51:00 来源：现代物流报 编辑：56885 关注度：摘要：... ...
□白光利
当我告诉一位朋友 “普洛斯已经将自己在中日两国的物流资产出售了”这一消息的时候，我的那个朋友半天没有回答我，随后说了一句， “开什么玩笑”。我非常能够理解他当时的心理状况，因为我当时的心情变化也是一样的，这是一个玩笑，只不过有些过头而已，不过这是真实的。我相信关心中国物流与物流地产领域的朋友们，一定会有一种被 “雷”倒了的感觉，那种心情怎一个 “冏”字了得。
普洛斯是谁？
普洛斯——全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商，业务遍及北美、欧洲、亚洲20个国家136个市场，拥有2898栋物业，设施面积达到5100万平方米，总资产408亿美元，服务超过4900个全球客户。
普洛斯中国公司在国内20个城市投资、建设并管理了60多个物流园。截止到2008年9月30日，公司运营的设施达到169.2万平方米，另有120.2万平方米的在建项目。公司已进入的城市包括：沈阳、北京、天津、青岛、大连、南京、苏州、无锡、上海、杭州、宁波、嘉兴、广州、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和珠海。
普洛斯在中国的海港、空港以及加工基地构建了一个完善的配送体系，这体现在：
1.海港：大连大窑湾港、青岛前湾港、上海洋山深水港、宁波北仑港、深圳盐田港、广州南沙港。
2.空港：北京首都机场、青岛流亭国际机场、南京禄口机场、上海浦东国际机场、上海虹桥国际机场、广州白云机场。
3.加工基地：苏州工业园区、沈阳经济技术开发区、天津经济技术开发区、杭州经济开发区、广州开发区、成都高新技术产业开发区、重庆经济技术开发区。
普洛斯自2004年进入中国以来，短短的5年时间，在中国的20个主要城市攻城拔寨的气势可谓是摧枯拉朽一般，基本上从南方的深圳到北方的沈阳，从东边的上海到西部的成都、重庆，全部安插上了自己的旗帜。最为主要的是普洛斯拥有极其优秀的客户资源，然而就是这样，在全球经济危机肆虐下的今天，普洛斯还是低下了高昂的头颅。
风暴来袭，兵败易帜
对普洛斯的研究，其实就是对房地产投资信托基金的研究，普洛斯并非兵败于中日两国，恰恰是这两个国家救了它；普洛斯并非兵败于自身的管理水平，恰恰是REITs本身出现了巨大的不信任问题所致。
普洛斯本身是一家公司，但是其旗下确有两家公司来运作，一家是资产公司也就是所谓的信托公司，一家是实体公司，实体公司是开发市场（寻找土地、建造库房、招商、物业管理）的。信托公司与世界上所有知名的投行、风投企业交往密切，最为主要的是这家信托公司背后有两家大型基金予以支撑，美国消防基金和养老基金是其支柱。这两家基金都是属于长期型投资，只要比银行利率高就可以了，每年能够达到4%左右就满足了，所有普洛斯在美国整体盈利水平长期保持在6%左右。
但是大环境下的噩耗终究会波及到所有环境下的企业。
新加坡主权基金 （SMG基金）管理有限公司于2008年12月24日宣布，负责管理新加坡政府海外资产的全球投资管理公司——新加坡政府产业投资有限公司 (GICRE)，以13亿美元的现金成功收购普洛斯在中国的资产和在日本的产业基金权益，及相应的预估债务。收购之后的资产将由SMG进行运营和管理。此次收购为GICRE和SMG提供了价值超过70亿美元的亚洲物流基础设施平台。
此次交易完成后，所有普洛斯中日两国的品牌、人员不变，3年内不得进入中日两国市场从事相关联业务，3年后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌进行营运操作。SMG将负责管理普洛斯在中国20个城市的所有资产,包括：超过260万平方米已建成和在建的物流基础设施;超过610万平方米可供未来发展为347万平方米物流基础设施的储备用地。同时,SMG还将负责管理普洛斯日本产业基金所拥有的在日本8个市场的近240万平方米的设施。
并购的背后
这项业务完全不在普洛斯的投资计划之内，究其原因还是由于受金融危机影响，普洛斯总部确实受到了较大的压力。而中日两国的资产是其所有资产包中最为优质的资产，整体收购价格以普洛斯账面价格的93%进行收购，是一项非常划算的交易。交易公布当天，普洛斯在美国股市大涨。
普洛斯在美国到底发生了什么事情呢？
让我们回顾一下普洛斯在美国股市的发展历程，也许我们就能够明白发生了什么事情：五年来普洛斯的股票价格趋势图近三个月普洛斯的股票价格趋势图
普洛斯的股票价格在2007年达到最高峰70多美元，而到了2008年的11月份则跌到了2美元多，跌落后的市值总额不足其净资产的10%，也就是说从最高400多亿美金跌落到14亿美金左右。
当普洛斯出售中日两国资产之后，普洛斯在美国股市应声大涨，一举突破12美元，这是市场的热烈赞许。
作为国际顶级管理水平的物流企业以及投资企业，我们现在可以非常清晰的看出普洛斯在中国的套期保值水平是非常高的，并且其管理水平也得到了其他地产巨头的认可。
今天，我们送走了一个大鳄，迎来的也不是善主！
对于普洛斯发展到今天以及SMG收购普洛斯的思路，在中国据我所知只有一家有这样的脉络，那就是 “苏州物流中心”。其曾提出收购过普洛斯部分资产，从而进军中国物流市场的思路，然而终究慢了一拍，并且非自身实力所能啊！
启示与反思
现在回想起这件事情，依然给人有些意犹未尽的感觉，普洛斯就这么退出中国市场了吗？如果连普洛斯都这样了，那么中国的物流地产商呢？他们又会怎么样呢？
中国最具先天优势的物流地产商当属中储物流，然而并不争气；一直以来给人锐意进取的当属深圳宝湾物流在全国的物流基地建设；如果说民营物流地产运营商莫过于广州宝供物流；而近期最风光的物流地产商当属上海宇培物流，刚刚获得美国EI的4600万美元的支持；而浙江传化还沉浸在物流地产新模式的推广道路上。
管理不好的照样还是管理不好，缺钱的至今依然缺钱；有的人手里有钱、有地，但是没有优质的客户、没有管理；有的人手里有管理、有客户，却依然受到土地和资金的限制，这就是中国物流地产商行走之路，也许这条路还将在若干年后依然存在。
然而，当我们看完了普洛斯退出中国的这个案例之后，我们为什么不能静下心来好好思索一下，为什么不能真正坐在一起好好的聊一聊未来的发展之路吗？
想一想新加坡丰益国际，一个卖食用油的企业，一年的销售额全球不过160多亿美元，而其在中国就已经达到85亿美元 （2007年数据）。想一想为什么全球著名的企业都到了中国来，我们天天都在喊扩大内需，提高内地消费市场，其实我们内地的消费市场非常大，我们根本不需要提倡这一口号，其实我们提倡的口号实质是扩大中国自己的企业的消费市场，只不过我们的消费市场已经被外资所垄断了。想一想除了低端的家电市场被我们自己所垄断外，其他哪一个行业没有国外同类产品的巨头在里面。
如果我们的物流地产充分认识到这一点，只要我们能够找到一条能够和平共处的道路，共同开发中国本土的市场就已经足够了。只需要举一个例子就可以说明中国物流地产空间的巨大，2008年中国家电领域仓储面积超过1000万平方米，而普洛斯在全球也不过是5000余万平方米，并且基于普洛斯的管理水平和客户资源还会出现这种情况，更何况我们国内的物流地产商的运营水平呢？
因此，只有大家齐心协力，团结一致，用资本的纽带，将资源的链条一个一个的串联起来，组建大型的物流地产运营集团才真正能够促使中国的物流地产运营水平提升，形成超大型的国际化物流地产集团。那个时候也才是中国物流的福音，而不是基于自己的一点点小的利益，天天像一群疯子一样互相攻击，互挖墙脚，我相信如果按照现在的道路走下去，中国物流地产商无异于集体自杀。
与其等死或被别人杀死，还不如大家联手共进退，是中国物流幸，更是中国幸！（作者单位：鹏润投资集团）
当我告诉一位朋友 “普洛斯已经将自己在中日两国的物流资产出售了”这一消息的时候，我的那个朋友半天没有回答我，随后说了一句， “开什么玩笑”。我非常能够理解他当时的心理状况，因为我当时的心情变化也是一样的，这是一个玩笑，只不过有些过头而已，不过这是真实的。我相信关心中国物流与物流地产领域的朋友们，一定会有一种被 “雷”倒了的感觉，那种心情怎一个 “冏”字了得。
普洛斯是谁？
普洛斯——全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商，业务遍及北美、欧洲、亚洲20个国家136个市场，拥有2898栋物业，设施面积达到5100万平方米，总资产408亿美元，服务超过4900个全球客户。
普洛斯中国公司在国内20个城市投资、建设并管理了60多个物流园。截止到2008年9月30日，公司运营的设施达到169.2万平方米，另有120.2万平方米的在建项目。公司已进入的城市包括：沈阳、北京、天津、青岛、大连、南京、苏州、无锡、上海、杭州、宁波、嘉兴、广州、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和珠海。
普洛斯在中国的海港、空港以及加工基地构建了一个完善的配送体系，这体现在：
1.海港：大连大窑湾港、青岛前湾港、上海洋山深水港、宁波北仑港、深圳盐田港、广州南沙港。
2.空港：北京首都机场、青岛流亭国际机场、南京禄口机场、上海浦东国际机场、上海虹桥国际机场、广州白云机场。
3.加工基地：苏州工业园区、沈阳经济技术开发区、天津经济技术开发区、杭州经济开发区、广州开发区、成都高新技术产业开发区、重庆经济技术开发区。
普洛斯自2004年进入中国以来，短短的5年时间，在中国的20个主要城市攻城拔寨的气势可谓是摧枯拉朽一般，基本上从南方的深圳到北方的沈阳，从东边的上海到西部的成都、重庆，全部安插上了自己的旗帜。最为主要的是普洛斯拥有极其优秀的客户资源，然而就是这样，在全球经济危机肆虐下的今天，普洛斯还是低下了高昂的头颅。
风暴来袭，兵败易帜
对普洛斯的研究，其实就是对房地产投资信托基金的研究，普洛斯并非兵败于中日两国，恰恰是这两个国家救了它；普洛斯并非兵败于自身的管理水平，恰恰是REITs本身出现了巨大的不信任问题所致。
普洛斯本身是一家公司，但是其旗下确有两家公司来运作，一家是资产公司也就是所谓的信托公司，一家是实体公司，实体公司是开发市场（寻找土地、建造库房、招商、物业管理）的。信托公司与世界上所有知名的投行、风投企业交往密切，最为主要的是这家信托公司背后有两家大型基金予以支撑，美国消防基金和养老基金是其支柱。这两家基金都是属于长期型投资，只要比银行利率高就可以了，每年能够达到4%左右就满足了，所有普洛斯在美国整体盈利水平长期保持在6%左右。
但是大环境下的噩耗终究会波及到所有环境下的企业。
新加坡主权基金 （SMG基金）管理有限公司于2008年12月24日宣布，负责管理新加坡政府海外资产的全球投资管理公司——新加坡政府产业投资有限公司 (GICRE)，以13亿美元的现金成功收购普洛斯在中国的资产和在日本的产业基金权益，及相应的预估债务。收购之后的资产将由SMG进行运营和管理。此次收购为GICRE和SMG提供了价值超过70亿美元的亚洲物流基础设施平台。
此次交易完成后，所有普洛斯中日两国的品牌、人员不变，3年内不得进入中日两国市场从事相关联业务，3年后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌进行营运操作。SMG将负责管理普洛斯在中国20个城市的所有资产,包括：超过260万平方米已建成和在建的物流基础设施;超过610万平方米可供未来发展为347万平方米物流基础设施的储备用地。同时,SMG还将负责管理普洛斯日本产业基金所拥有的在日本8个市场的近240万平方米的设施。
并购的背后
这项业务完全不在普洛斯的投资计划之内，究其原因还是由于受金融危机影响，普洛斯总部确实受到了较大的压力。而中日两国的资产是其所有资产包中最为优质的资产，整体收购价格以普洛斯账面价格的93%进行收购，是一项非常划算的交易。交易公布当天，普洛斯在美国股市大涨。
普洛斯在美国到底发生了什么事情呢？
让我们回顾一下普洛斯在美国股市的发展历程，也许我们就能够明白发生了什么事情：五年来普洛斯的股票价格趋势图近三个月普洛斯的股票价格趋势图
普洛斯的股票价格在2007年达到最高峰70多美元，而到了2008年的11月份则跌到了2美元多，跌落后的市值总额不足其净资产的10%，也就是说从最高400多亿美金跌落到14亿美金左右。
当普洛斯出售中日两国资产之后，普洛斯在美国股市应声大涨，一举突破12美元，这是市场的热烈赞许。
作为国际顶级管理水平的物流企业以及投资企业，我们现在可以非常清晰的看出普洛斯在中国的套期保值水平是非常高的，并且其管理水平也得到了其他地产巨头的认可。
今天，我们送走了一个大鳄，迎来的也不是善主！
对于普洛斯发展到今天以及SMG收购普洛斯的思路，在中国据我所知只有一家有这样的脉络，那就是 “苏州物流中心”。其曾提出收购过普洛斯部分资产，从而进军中国物流市场的思路，然而终究慢了一拍，并且非自身实力所能啊！
启示与反思
现在回想起这件事情，依然给人有些意犹未尽的感觉，普洛斯就这么退出中国市场了吗？如果连普洛斯都这样了，那么中国的物流地产商呢？他们又会怎么样呢？
中国最具先天优势的物流地产商当属中储物流，然而并不争气；一直以来给人锐意进取的当属深圳宝湾物流在全国的物流基地建设；如果说民营物流地产运营商莫过于广州宝供物流；而近期最风光的物流地产商当属上海宇培物流，刚刚获得美国EI的4600万美元的支持；而浙江传化还沉浸在物流地产新模式的推广道路上。
管理不好的照样还是管理不好，缺钱的至今依然缺钱；有的人手里有钱、有地，但是没有优质的客户、没有管理；有的人手里有管理、有客户，却依然受到土地和资金的限制，这就是中国物流地产商行走之路，也许这条路还将在若干年后依然存在。
然而，当我们看完了普洛斯退出中国的这个案例之后，我们为什么不能静下心来好好思索一下，为什么不能真正坐在一起好好的聊一聊未来的发展之路吗？
想一想新加坡丰益国际，一个卖食用油的企业，一年的销售额全球不过160多亿美元，而其在中国就已经达到85亿美元 （2007年数据）。想一想为什么全球著名的企业都到了中国来，我们天天都在喊扩大内需，提高内地消费市场，其实我们内地的消费市场非常大，我们根本不需要提倡这一口号，其实我们提倡的口号实质是扩大中国自己的企业的消费市场，只不过我们的消费市场已经被外资所垄断了。想一想除了低端的家电市场被我们自己所垄断外，其他哪一个行业没有国外同类产品的巨头在里面。
如果我们的物流地产充分认识到这一点，只要我们能够找到一条能够和平共处的道路，共同开发中国本土的市场就已经足够了。只需要举一个例子就可以说明中国物流地产空间的巨大，2008年中国家电领域仓储面积超过1000万平方米，而普洛斯在全球也不过是5000余万平方米，并且基于普洛斯的管理水平和客户资源还会出现这种情况，更何况我们国内的物流地产商的运营水平呢？
因此，只有大家齐心协力，团结一致，用资本的纽带，将资源的链条一个一个的串联起来，组建大型的物流地产运营集团才真正能够促使中国的物流地产运营水平提升，形成超大型的国际化物流地产集团。那个时候也才是中国物流的福音，而不是基于自己的一点点小的利益，天天像一群疯子一样互相攻击，互挖墙脚，我相信如果按照现在的道路走下去，中国物流地产商无异于集体自杀。
与其等死或被别人杀死，还不如大家联手共进退，是中国物流幸，更是中国幸！（作者单位：鹏润投资集团）
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