工业地产迎来“列强”时代

　当全世界都在躲避着金融危机时，国际地产巨头们不断在中国投资，以希望找到躲避风浪的港湾。而且拥有在资金、管理及服务上的各项优势的普洛斯、AMB、腾飞等国际地产巨头，正一步步实现其在中国的战略。或许，一个工业地产“列强”独大的时代即将来临。  

金融危机挡不住投资热情  

当全世界的金融巨头都在为华尔街风暴感到人人自危时，国际著名的几大工业地产巨头却把钱大把投放在东方的土地上，以希望在此寻找到避风的港湾。其中尤以美国的普洛斯、安博置业(AMB)和新加坡的腾飞集团最具代表性。  



世界第二大工业地产巨头安博置业的亚洲区总裁盖伊贾奎伊在接受媒体采访时表示，虽然次贷危机主要影响美国的消费、住宅类地产，迄今尚未对物流业及分销地产业造成较大影响，但间接来说，由于次贷危机可能会在2008年使美国经济增长放缓，所以安博这样的公司更需要在像中国这样经济成长迅速的市场寻找增长点，而与之业务相近的其他国际工业地产巨头也已采取类似策略。  


虽然在成立20年后的2004年才进入中国市场，但AMB目前在中国已经投资了三个配送中心，分别位于上海的九亭配送中心、奉贤物流中心和浦东机场物流中心。  



就在今年金融危机愈演愈烈的时候，AMB打算花4500万美元在苏州高新区开发一个物流项目。而这仅是AMB在中国计划中很小的一部分，其中国区总经理马思德透露，从今年到2010年，安博将在中国共投资15亿美元。  



AMB尚且如此，就更别说比它更知名的普洛斯和在工业园开发管理上有多年经验的新加坡腾飞集团了。而且，后两家明显比AMB出手更大方。  



今年六月，普洛斯第一副总裁杨传德表示，普洛斯计划在2010年前投资20亿美元拓展中国物流仓储市场。  



由其投资的苏州普洛斯物流园在今年年初已经完成100％租赁。但普洛斯远远还不满足，公司正在园区内扩建仓储设施，以满足苏州地区繁荣的制造业对优质配送设施的需求。同时，普洛斯宁波北仑仓储有限公司在宁波现代国际物流园区开工，总投资达1.2亿美元。  



新加坡腾飞集团在进入中国市场后，一直没有停下脚步，在去年更是高调地宣布筹集到约70亿人民币的巨资，准备开发中国的工业和商业地产。今年9月，这家在中国浸淫多年的工业地产巨头终于完成其在上海参与的第一个开发项目。有业内人士认为腾飞此次落单上海，是其布局长三角的一部分。  



站稳脚根后向内陆进军  

虽然中国的制造、物流、零售等行业主要集中在沿海地带，而且各种产业园、物流、仓储等设施也集中在珠三角、长三角、环渤海湾等地区。但腾飞等巨头们从来没有把脚步和眼光只放在沿海一带，在“抢滩”登陆中国市场后，他们看到的是中国广袤的土地和无限增长的市场。  
腾飞集团不仅是最早在中国登陆的，同时也是第一个在中国开发内地市场的外资巨头。完成苏州工业园的开发后，2003年12月，腾飞又着陆在东北的沈阳，占地10平方公里的沈阳“新加坡腾飞工业园区”拔地而起。  



2005年2月，腾飞又走到古城西安，与西安科技投资公司组成联营公司，联手收购两栋位于西安高新技术产业开发区信息技术孵化基地的高科技大厦。腾飞集团在该合资公司中持80%股权，这标志着腾飞集团正式进军中国西部市场。  



物流巨头普洛斯也毫不落后，虽然普洛斯已经开发的物流仓储设施主要集中在环渤海、长三角、珠三角等地区。不过值得注意的是，普洛斯去年宣布进入重庆、成都、长沙、武汉和南京等5座内陆城市，预计将投资超过3.6亿美元在这五个内陆新兴市场开发约90万平方米的工业物流设施。  



今年夏天，物流巨头普洛斯又投资5000万美元在成都市建普洛斯“城市商业物流中心”。这无疑是普洛斯在中国全线布局的重要一步。  



　　作为西部重镇的成都不仅吸引了普洛斯，也吸引了AMB公司。其中国区副总裁杜洪旭认为，随着西部大开发的深入，成都已成为产业转移的重要承接地，其三中心两枢纽的地位和在商务成本、综合环境上的优势，以及园区多、规模小的现状，应该说都为AMB这样的国际企业提供了很多机会，AMB未来将把以成都为中心的西部市场作为在中国的重要战略地点。  



　  

外资“列强”时代拉开序幕  

　 虽然前几年普洛斯刚进入国内市场，但其所标榜的“物流地产”在国内地产商看来却是非常陌生的概念。等国内开发商进入工业地产行业时，外资巨头们已经占了半壁江山。而且外资巨头们在资金、管理等各个方面都有诸多优势，在国内地产行业，一个外资列强独大的时代已经拉开序幕。  



今年国内工业地产业最重要的一件事，就是普洛斯与全球领先的地产服务公司仲量联行共同推出首部《中国物流基础设施手册》。在工业地产的重要领域物流行业，这仅仅是普洛斯走在前面的表现之一。  



数据显示，国内目前大部分仓库都是建于七八十年代，设施状况与国际标准存在很大的差距，美国普洛斯公司副总裁梅志明说：“现在国内符合国际标准的仓库只占2％。”中国目前有大约3亿平方米的物流设施，但大部分已老化或废弃，不适应今天市场的要求，因而需求很大。  



无限广阔的市场，自然会引来地产巨头的争夺。而普洛斯之所以拿出20亿美元来挖掘，其背后是广阔的客户资源，和其他园区所无法比拟的入驻率。  

目前国内仓库的平均利用率只有60％－70％，而国外一般能达到90％。闲置率高、入驻率低，是目前困扰多家物流园区的“心病”。与一些物流园区建成后门前冷落相比，普洛斯的优势显示而易见。  



普洛斯已与全球4000多家企业建立了良好的合作，其中世界1000强企业中近一半成为其客户，如宝洁、通用汽车、联合利华、惠普和全球四大物流公司等。  



所以，位于上海市区西部的普洛斯西北物流园正在建设中时，一期工程的三个仓库，一个已被上海惠尔租赁，另外两个也被某国际知名快速消费品生产商预定。   



普洛斯在中国的战略很清晰，前两年重点发展沿海地区，然后再进一步向内地发展，目标是在整个中国铺设完整的地产网络。资金优势、客户资源加上国际领先的物流地产管理以及服务，使得普洛斯的中国战略已经逐渐实现。  



与普洛斯的物流园区相比，腾飞集团更青睐于工业园区建设。而且在工业园区建设上，腾飞与普洛斯一样，让其他地产商望尘莫及。  



腾飞集团的投资却显得很一直比较谨慎，甚至有些保守。2003年12月，由新加坡腾飞集团开发建设的工业园在沈阳浑南新区破土动工。该工业园也是腾飞集团继苏州工业园10年之后，在中国内打造的第二个工业园区。  



随后，腾飞又分别在北京、大连、天津、西安、江苏吴江等10多个国内城市投资高新科技园区项目，并在去年成立了30亿元人民币的腾飞中国工业园和产业园投资基金。  



　　去年腾飞集团再出大手笔，投资35亿元兴建 “新加坡杭州科技园”，这也是迄今为止外资在中国单笔投资额最大的工业地产项目。  



腾飞中国总裁郑永吉透露，截至2007年10月，该公司在华投资总额已达42亿元人民币，未来几年在中国的投资将达到125亿元人民币。