开发商创造超额利润新手段 "垄断"区域土地市场

  
广州之所以会形成目前这种土地“寡头”的现状，有其历史渊源。在我国房地产市场化的进程中，最早的一批市场化的房地产开发商就诞生于广东地区。细数国内目前开发规模居前的房地产开发商，发家于广东地区的开发商，占据了大多数的位置，包括万科、合生创展、富力地产、碧桂园以及最近风头正劲的恒大地产和保利地产等。 
 
这些开发商最早大多遵循着在广州及周边区域大量囤积土地，以形成大规模开发态势的发展路径。
如果说，以前协议出让土地的制度更易于形成土地“寡头”局面的话，那么，自2004年底开始推行的“招拍挂”制度似乎也无法完全避免这种格局的产生。如果说土地整体开发更利于形成统一规划，有利于城市长远的规划发展，那么，土地“寡头”一再助推房价上涨的后果，或许已足以抵消其有利的一面。尤其在“招拍挂”制度推行之后，地价及房价一涨再涨的现实，都在迫使我们不得不面对一个问题：单一的土地“招拍挂”制度是否也到了该反思的时候了？
当保利地产轻而易举获得琶洲村城中村改造项目4幅土地，从而成为琶洲板块土地储备最为丰厚的发展商之后，其与富力地产“隔江而治”的格局已然形成，后者已经在珠江对岸的珠江新城雄踞一方。
自此，广州几大热点房地产开发板块被几大地产开发巨头“垄断”的格局更为清晰。由此引发的争议，也随之升级：是成片开发更利于提升板块价值，还是全由某个集团主导？在广州房价一波高过一波的特殊背景之下，土地“垄断”的现象正面临市场越来越多的拷问。
多个板块呈“诸侯割据”
也许是蓄意，也许是不经意，广州土地市场在“招拍挂”的机制下，依然出现了“区域垄断”的状况。其中最为明显的，当属珠江新城、琶洲、大学城和花都107国道四大板块，分别被富力地产、保利地产、越秀城建（下称“城建”）和雅居乐占据，贴上明显的归属“标签”。
资料显示，富力地产通过各种方式，在珠江新城拥有16个项目，从而确立其霸主地位，甚至有人将珠江新城戏称为“富力新城”。
日前，原本在琶洲的开发项目已颇具相当规模的保利地产，凭借入主琶洲村185万平方米的城中村改造项目，成为琶洲第一号“大地主”。
有知情人士透露，琶洲和员村板块，将是继珠江新城之后的“明星”板块，政府均已进行了明确规划。在琶洲，仅有琶洲村一带规划了高科技人才的配套居住用地，其余土地大多为商业办公和会展，即使未来琶洲开闸放地，也不可能有太多居住地块。因此，保利地产此番在琶洲村上夺得改造权，也就相当于获得了琶洲板块的控制权。
被规划为广州下一个豪宅区的大学城板块，则早早被越秀投资旗下的城建“占领”。资料显示，大学城板块总共推出过7幅居住类地块，其中4幅都被城建收入囊中，今年该公司还曾经在大学城创下7600元/平方米的楼面地价，成为这个区域的“地王”。
据统计，城建在大学城的土地储备达到15万平方米，占大学城已出让地块面积的三分之二。在高价拍得地块后，该集团相关人士曾透露，城建在大学城的投资将让所有人“耳目一新”。另有规划材料显示，大学城板块将凭借优越的交通和自然环境，挑战目前广州几大豪宅区。
另一个区域霸主，便是雅居乐。这个擅长在郊区经营超级大盘的开发商，已经不知不觉间通过公开的土地拍卖，“吃下”花都区107国道板块的5幅居住用地，总建筑面积约65万平方米。
除此之外，保利地产还在金沙洲先后拍下过5块地，也足以形成规模开发的效应。
　　
开发商主导的话语权
同样是一线城市，尽管广州的房价还排名最后，但北京及上海的市场集中度都远没有广州高。早在上个世纪90年代，当上千家小开发商大多在一两个小项目里面“沉浮”时，合生创展就曾经在广州土地市场上演过“垄断”的大戏。现在，当合生创展在广州的“势力”逐渐弱化，广州土地市场的“垄断”格局却没有完全被打破，不同的只是变化了一种形态。
面对几大板块被单一的开发巨头占据的现实，所有人都担心一个问题：缺少有效竞争的情形下，开发商对利益无限制地追逐，是否会导致房价进一步暴涨。
广州一位业内人士表示，大家目前看到的现状，并不是“垄断”，因为在很多城市，大发展商拿下的一个项目的体量，可能比雅居乐在花都的几个项目加起来还大。至于目前大家能看到的结果，只是某个发展商倾向于在一个区域集中买地，买多了，自然形成了规模，这也是市场竞争的结果。
有开发商则表示，大企业不可能采取“打一枪就撤”的游击战策略，在一个区域形成规模效应，也是出于降低成本、便于经营管理的目的。而且买家多数对项目的规模也比较在意，多数人倾向于购买大社区住宅。
尽管如此，一个开发商掌握某个区域的话语权，依然存在诸多隐患。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同便是担忧者之一。他表示，地区的垄断，“如果一个发展商发展得好也算是功劳，但是如果开发商资金链断裂，这个区域岂不是全毁了？”
对于购房者而言，更为现实的问题是，一旦选择在这些区域买房，消费者可能面临的问题将是：“你要么不买，要买就得买我的！”这意味着，在没有竞争者，或是缺乏竞争者的情况下，购房者只能被迫接受开发商的价格，而别无选择。
以大学城板块的开发规划为例，如果城建凭借雄厚的实力将这一区域打造为豪宅区，周边的其他项目极有可能“搭便车”提高房价，购房者最终也只能被迫埋单。