温州老板对镇江商业充满信心

　“在我们进行市场调研和来到镇江投资的这段时间内，确实听到过很多怀疑的声音。也有不少同行给我们泼凉水，说在镇江做市场很难，还没有几个真正成功的。”说起镇江的商贸市场，镇江义乌小商品城的董事长林延快是快人快语。“但我们认为镇江迟早会复兴，特别是商贸流通业具有巨大发展潜力和空间。”
　　记者在与 
几位来镇投资市场的温商交流的过程中发现，他们对我市商贸业发展近况都进行过深入了解，但还是对镇江的商贸市场充满了信心。镇江亿都家居建材城的董事长郑起平和林延快都是温州泰顺人，对于镇江商贸业，他们的观点有些接近。
　　“近年来，国家把现代服务业的发展作为经济发展的重要组成部分，出台了一系列推进政策，江苏省也出台了包括放宽市场准入、实施税收优惠、实行规费减免等36项政策加快发展现代服务业。而镇江早在2005年就制定了《关于加速发展现代服务业的实施纲要》，设立服务业发展引导资金，促进了全市服务业的较快发展。”郑起平谈道，最近他们留意到市委、市政府刚出台的《镇江市现代服务业三年（2008-2010年）翻番行动计划》。“至2010年，全市服务业营业收入在2007年基础上实现翻番，超过2000亿元；服务业3年投入建设资金超过600亿元。其中关于商贸业，提出高水准地打造一批中心商贸区，建设有产业支撑的专业大市场，把镇江建设成为辐射力较强的区域商贸中心。由此可见，镇江对服务业发展的高度重视，从大环境上看，镇江已经形成了加快发展现代商业的大气候。”

镇江是一个充满潜力的城市 
　　在一家温商投资的专业市场的宣传画册上，记者看到这样一段话：“镇江是中国历史文化名城，又是一座集港口、工贸、旅游于一体的新兴城市，具有得天独厚的区位优势。镇江处于中国最具经济活力的‘长三角’中心地带，上海经济圈与南京经济圈在这里交会；镇江是沿长江岸线最长的一个地级市，有五大港口群体、100多个码头与40多个国家通航。镇江又是南来北往火车的必经之路；沪宁高速、润扬高速、扬溧高速、宁杭高速、312国道、104国道穿境而过；距南京禄口机场仅90公里，距上海国际机场220公里。处于长江与京杭大运河交叉处的镇江具备纵横交错、水陆并举的交通网络，具有完备的大型物流运输立体交通优势。”
　　最近刚刚出炉的第五届“福布斯中国大陆最佳商业城市榜”上，杭州连续5年排列榜首，镇江排名第16，较去年上升了5个位次。对此，市经贸委的相关人士认为，虽然这个排名未必能全面反映城市的商业状况，但统计中包括劳动力素质指数、高级人才指数、经营成本指数、市场潜力指数、客运指数、货运指数和资本活力指数等指标，能够从某些方面反映一个城市的商业投资环境。
　　而这些，正是温商对我市商业充满信心的来源之一。林延快坦言，交通的便捷将带来物流、人流、信息流和资金流的良性互动。在镇江义乌小商品城最近几次招商的过程中，这里难得的区位优势成了吸引投资者和经营者的最佳筹码。“外面来的投资者抢着订商铺，没有人不对这里的硬环境赞不绝口，即使没有立刻签约的，也希望等到开业前3个月再来订。‘股神’巴菲特曾说过，在人人都不看好的时候，正是介入的最好时机。现在镇江在商业上呈现的就是这样的时机，是一个充满发展潜力的城市。”
　　
　　温商奉行“先商业后地产” 
　　除了对宏观形势的把握和对我市商业发展前景的充分挖掘，记者在采访中发现，温商对我市商业充满信心的来源，关键还在于对自身开发运营市场的自信。
　　“镇江一些商贸市场难以做大做强，其实也有开发商的问题，有的开发商缺乏做市场的经验，把商业地产当成房地产项目运作。这当中还有的是开发商动机不纯，就是准备打擦边球，拿做市场的地产来做房产，结果不仅没有把市场做好，还把自己套了进去。”谈及我市以前一些专业市场不成功的原因，一位温商直言不讳。“开发商为了快速回笼投资资金，对商业地产的商业特征采取回避态度，不管是前期的招商，还是后期的市场管理，都缺乏有效的手段和力度。”
　　可喜的是，据记者了解，目前丁卯片区的众多商业地产项目中，绝大部分开发商已经有这样的意识，他们走的正是“先商业后地产”之路。如镇江义乌小商品城，目前项目还未进入预销售阶段，但他们的招商已经进入火热状态。亿都家居建材城、亚太五金电器城等专业市场也都在积极筹备招商活动。
　　“这是开发运营市场的规律，市场最终能否成功，不是看规模大小，经营品种多少，而是看能不能赢得客户。之前我们曾开发了浙江华东陶瓷市场、舟山泰舟综合批发市场、淮安国际商城等7家大型批发市场，成功率是100％。”郑起平很乐观地告诉记者，长期做市场的经历，让他们不仅有了资金和经验积累，也拥有专业运作市场的团队。“听说我们在镇江做市场，一些经营建材的老板特意赶来找我们合作，因为以前成功的市场运作让他们比较放心。”
　　林延快也曾成功投资兴办过安徽六安温州建材市场、武汉东方红建材市场、杭州大世界五金城等多家大型市场，曾荣获“中国民营企业家风云人物”奖。他认为，建市场简单，招商则相对较难，最难的是怎样做好市场管理。面对的投资者和经营者是两个不同的利益团体，投资者希望租金越高越好，而经营者则希望租金越低越好，如何把他们很好地融合在一起，就需要开发商有经验，
有社会责任心。如果两者发生不可调和的矛盾时，开发商必须牺牲自己的利益。
　　林延快认为，成功运作一个大市场，必须做到统一经营、统一管理，开发商应该和投资者、经营者共进退、共担风险。“一个行之有效的办法就是在市场运作初期保留部分或大部分自营商铺，这样懂行的人才知道你是做市场的，能够增加他们的信心，解决他们的后顾之忧。”
记者 朱朱