今年前5月深圳房地产投资扭转负增长趋势

2008年7月3日，深圳 - 据仲量联行今天举行的深圳2008年第二季房地产市场回顾，深圳市经济发展势头良好，商业地产市场保持平稳发展。迄今为止，全球信用危机和经济下滑并未对深圳商业地产市场造成负面影响。本季写字楼市场供需增长势头强劲。金融业、物流业、信息科技业拓展需求畅旺。然而供应量激增和空置率高位运行，租金面临下调的压力。预计在未来几年中，优质的单一产权写字楼的供应量会有所增加，从而吸引更多外资优质客户入驻深圳。与此同时，优质的单一产权写字楼与一般写字楼之间的租金差别将会更加明显。
经济
经济健康平稳增长，产业结构逐步优化
2008年上半年，在经济保持健康稳步增长的同时，深圳市产业结构逐步优化。第二产业和第三产业持续发展。其中，第三产业占GDP的比重呈上升趋势。据深圳市统计局数据显示，2008年第一季度，第三产业增加值857.27 亿元，占全市生产总值的比重增加至50.9%。
居民收入的增加推动社会消费品零售总额增长
2008年上半年，居民人均可支配收入的增加推动了消费支出的快速增长。据深圳市统计局数据显示，一季度深圳社会消费品零售总额达551.97亿元，比同期增长19.4%；深圳市人均可支配收入7485.74 元，同比增长5.4%。仲量联行广州及深圳研究部主管李畅说：“居民收入的增长带动了对奢侈品牌的需求，国际奢侈品牌纷纷抢滩深圳。”
房地产开发投资扭转了2007年的负增长趋势
为了防止房地产过热，政府在2007年出台了金融，信贷，土地等各种政策，导致房地产投资有所抑制。据深圳市统计局数据显示，房地产开发投资2007年实现了负增长，比上年降低0.2%。2008年上半年，这一趋势得以扭转。据深圳市统计局数据显示，2008年一至五月份，房地产投资161.36亿元，同比增长7.8%。
写字楼
甲级写字楼市场供需增长势头强劲
尽管全球经济增长的不确定因素增加，但2008年中国经济仍然保持高速增长。跨国企业和国内大公司也依然专注于在中国的业务增长。深圳三大支柱产业——金融、物流、信息科技的租户积极扩充写字楼空间。本季度录得2005年以来的最高季度净吸纳量135,114平方米。一方面，越来越多的公司关注深圳市场，并陆续进驻本地，例如高通 (Qualcomm) 租用嘉里建设大厦1,600 平方米，宁波银行租用财富大厦4,000 平方米；另一方面，随着公司业务的发展，本地企业也不断扩大租赁规模，例如平安银行租用星河发展中心 30,000 平方米。
巨大的供应量抑制租金上涨
近年甲级写字楼供应量上升迅猛：07年全年约有47万平方米甲级写字楼供应，空置率上升至23.4%；08年第二季度也有约16万平方米新增供应，目前甲级写字楼总存量突破150万平方米，空置率录得17.7%。新落成的甲级写字楼大多数位于CBD，质量、设施也明显优于早期落成的写字楼，因此吸引了大批外资公司租户入驻，例如景顺长城基金管理公司从中信城市广场搬迁到嘉里建设广厂，租用面积也由1,600平方米扩展到2,994平方米。为了挽留优质租户，旧的写字楼通常推出优惠措施，使得其租金压力上升。另一方面，大部分旧写字楼业权分散，小业主抗压能力低，难以维持现有的租金水平。
优质的单一产权写字楼的供应量会有所增加
仲量联行副董事、深圳商业地产部主管夏春毅分析：“目前，深圳市场上可供选择的优质、单一业权甲级写字楼仅有两座，分别为华润中心，嘉里建设大厦。尽管巨大的供应量给租金上涨带来不利影响，现有的顶级写字楼因为租户需求持续强劲，空置率低而对租金仍享有话语权。”相对于全市每月平均租金151元/平方米（建筑面积），优质甲级写字楼月租金可达约220元/平方米（建筑面积）。在未来几年中，优质的单一产权写字楼的供应量会有所增加，例如卓越世纪中心，因此能够吸引中高端，特别是外资优质租户，进入深圳。与此同时，由于硬件质量、配套设施以及大厦管理等的差异，优质的单一产权写字楼与一般写字楼之间的租金差别将会更明显。
商铺
 
国际奢侈品牌纷纷抢滩深圳市场
由于之前大小适中、地点好的商铺物业非常难找，有些国际品牌曾暂缓进驻深圳。即将开业的益田假日广场及万象城二期，无论经营模式、购物环境和位置均代表了购物中心的国际化标准，国际奢侈品牌纷纷入驻。如益田假日广场，目前引入的Armani Collezioni、Hugo Boss、Zara、Bally、Rolex、Cerutti 1881、Aigner、PaulShark、Kang Jin Young、Calvin Klein、Lancel、Armani Exchange、Guess等，其中超过30%的品牌都是首次进入深圳。万象二期也是除了LV和Fendi的旗舰店即将出现外，Prada、Hermes、BVLGARI、Tiffany、Dior將第一次進入深圳，而且面積全部在1000平方米以上。 
商铺的供给量会逐步增多
仲量联行深圳董事总经理、珠三角区资本市场投资部主管钟德尧表示：“虽然2008年有4个高档购物中心（欧洲城，保利文化广场，京基百纳空间，益田假日广场）落成，但是供给量正被市场迅速吸纳。尽管新的购物中心仍在不断兴起，管理良好的购物中心依然保持其优势地位，甚至不断扩大其竞争优势使租金上涨。”主要高档购物中心租金一直呈增长趋势，2007年租金增长率为3.12%， 2008年预计为3.33%。
未来供给及前景
钟先生说：“随着深圳本土中产阶层的成熟发展壮大，以及对国际品牌的认知，一站式多功能购物中心不断涌出。购物环境、配套设施与销售模式的改变，也相应的影响着深圳人的消费习惯。”另外，不少企业已经不满足在日趋饱和的深圳市场打拼。目前，华润万家，天虹，岁宝，人人乐，新一佳等本土零售商也开始进军东北，西北，西南，华北，华东等地，纷纷扩大经营规模，成为全国性企业。
投资
资金控管，市场产生其他融资及投资活动
钟先生表示：“借贷款项的持续紧缩造成开发商借贷资金紧张。许多本地开发商开始出售项目股权或重要资产作为主要融资手段之一。境外开发商及机构性投资者积极配合上述发展方向。”