成交量低迷 重建消费者信心需要6个季度？

“预计2008年上半年全国商品住宅成交量同比下降幅度将达到13%。”近日，DTZ戴德梁行综合住宅服务主管蒋尚礼保守分析。 
　　而北京、广州、深圳等大城市，连续多月成交量剧降四五成。这一趋势正向全国蔓延。
　　专家认为，所谓救市，其实是要重建消费者的信心。
　　市场僵持
　　据北京市房地产交易管理网日前统计，北京上半年新房及二手房成交量均在32000套左右，新房环比去年下半年降幅达55％以上，二手房则超过41％。
　　来自上海方面的统计数据，今年上半年，上海商品住宅总成交量为525.9万平方米，去年同期的数字是1043，63万平方米，同比下跌50％，其中月成交仅为86万平方米，同比也下跌50%。
　　深圳和武汉成交量的降幅同样惨烈，业界甚至用“深圳回到10年前”、“武汉回到8年前”这种言简意赅的对比来加以警示。
　　上周，深圳市国土房产局发布《2008上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》称，上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。
　　深圳市房地产研究中心副主任王锋预测，按目前的销售规模估计，深圳全年住宅销售面积大约在350万平方米左右，仅相当于1997、1998年间的水平。“今年住房销售预计回落到10年前。”
　　日前，亿房网发布的《2008年上半年武汉房地产数据分析报告》显示：上半年，武汉市商品住宅成交245.17万平方米，比去年同期减少240.92万平方米，同比下降49.56%；上半年月成交商品住宅3417套，不到去年同期的一半。“早在2000年，武汉市上半年商品住宅成交就有200多万平方米。”
　　来自企业层面的数据也不容乐观，多家开发商6月份销售面积同比下跌。
　　万科发布的6月份销售业绩显示，其销售开始出现明显颓势。公告称，6月份销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，较2007年同期分别减少了38%和22.8%。6月份成为万科自今年5月份以来销售面积出现同比下降的第二个月（5月份销售面积同比下降5.5%）。
　　金地集团也发布公告，今年1-6月份，企业实现销售面积47.6万平方米，与2007年同比下降了11.97%。
　　成交量大幅下降，已是全国现象。
　　楼市交易量急降，直接影响了税收。以北京为例，7月9日北京市地税局发布的数字显示，上半年北京房地产行业税收增幅回落，营业税则出现了下降。北京市地方税务局计会处处长金燕齐说：“1至6月份(房地产业税收)是172.1亿元，同期增加了22亿元，增长14.7%，低于整体的税收增幅，增幅是逐步回落，二季度，房地产营业税比去年同期则下降了5.4%。”据悉，北京去年税收总额中，房地产行业的税收收入占到了23%，而今年上半年仅占到了20%，下跌了3个百分点。
　　重建消费者信心
　　需要至少6个季度？
　　成交量大幅萎缩，是楼市观望的直接结果。而楼市观望的后面，则是消费者信心的缺失。
　　“未来一段时间，楼市将延续较为低迷的走势，调控带来的短期效应不可避免。”蒋尚礼认为，在中美利差的约束下，2008年下半年政府仍将继续采取提高存款准备金率从而控制银行系统信贷规模的间接调控手段。“预计2008年底存款准备金率将上调至20%，全年冻结资金量将达到24000亿元，预计2008年全年银行系统对于房地产行业的信贷规模仅为8800亿元，较2007年减少约3000亿元，同比下降四成。”
　　持同样观点的还有亿城集团股份有限公司总裁鄂俊宇。
　　“在我看来，未来2－3年或将是宏观经济的盘整期，对于房地产企业来说，明年的资金可能才最紧。”鄂俊宇指出，无论是一个行业还是一个企业，每年规模和利润100％的增长一定是有问题的。“问题会在今明两年中逐渐体现。”
　　鄂俊宇坦承，今年的利润可能还有去年一部分未结转资金的支撑，但明年的日子可能会比今年难过，“明年资金才会最紧”。
　　蒋尚礼则认为，未来1-2年内虽然仍将受制于负利率的约束，储蓄存款增速不降反升的状态不能长期维持，但只有市场企稳后，楼市才会重新吸引资金大规模进入。
　　北京师范大学房地产金融研究中心主任钟伟博士说，目前的资金困难不仅仅是开发按揭贷款的收紧带来的，而是因为消费者观望的情绪造成的，需求萎缩。消费观望既是2006年下半年以来房价急剧上涨的代价，是开发商涸泽而渔的代价，也是长时间舆论一边倒的成果。既然是消费观望，那么要消除这种观望，不仅仅需要开发商的努力，还需要舆论的调整；既然是今明两年经济增长和通货膨胀都是问题，那么看起来明年的房地产市场，很可能比今年更糟糕。
　　钟伟说，“总体来讲，我们倾向于认为，短期内房地产市场面临最大的挑战来自于观望，而不是资金，重建消费者信心需要至少6个季度。”