天津工业地产投资持续升温 物流地产是主流

    人民网·天津视窗3月11日电：受天津工业、物流业潜力和良好发展环境的吸引，国际工业物流巨头纷纷入驻天津，普洛斯、丰树、迅通物流等均在滨海新区建设物流厂房，盖世理在中国的首个物流项目也选择落户天津。据世邦魏理仕等专业机构最新统计，在2006年工业地产地价及租金加速上涨的基础上，2007年天津工业地产地价同比上涨29%左右，工业地产租金也持续上涨，显示出持续升温的发展态势。     

    工业地产交易量持续增大

    据世邦魏理仕、仲量联行等机构日前发布的报告统计，2007年，大量工业企业、物流投资企业及高科技企业开始进入天津。同时大量基础设施建设也推动了工业物流地产市场的发展，工业地产地价和交易量等呈稳步上涨态势。其中空港工业园、北辰高科技产业园区及武清经济技术开发区土地涨幅最大。空港工业园由于空客进入以及滨海新区发展的带动，土地价格由2006年底的140元/平方米上升到290元/平方米，增长108%。北辰高科技产业园区由于目前发展比较成熟，土地价格由2006年底的150元/平方米上升到342元/平方米，增长128%。武清经济技术开发区土地价格由2006年底的120元/平方米上升到266元/平方米，增长121%。

    2007年，天津物流仓储空间新增供应大幅增长，共有340,600平方米的仓储空间投入市场，促进了成交量的上升。2007年，天津主要区域工业用地价格有较大增长。截至第四季度，达到每平方米人民币387元，较2006年同期上涨29%。工业用房租金同样上涨，2007年主要工业用房平均租金上涨至26.13元/月·平方米，主要工业物流项目平均租金达到每月每平方米26元人民币，较2006年同期增长6%。

    从未来发展来看，天津市区周边及滨海新区共计规划国家级及市级工业园区用地600余平方公里。而目前正在开发的面积不到200平方公里，尚有超过400平方公里可待开发。在滨海新区规划的八大功能区690平方公里面积中，有六大功能区490平方公里被规划为重点发展工业及物流产业，这意味着工业厂房、孵化器、工业写字楼和物流仓库需求的增长。  

    目前物流地产是主流  

    在工业地产开发方面，天津市目前建设完成开发区工业物流园区、保税区国际物流运作区、天津港散货物流中心、天津港集装箱物流中心等九大园区，总供给仓储面积在100万平方米左右。记者日前采访上述房地产投资咨询机构了解到，目前天津工业地产投资建设主要有两类企业，一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商，另一类是主业做物流仓储物业开发的企业。如新加坡腾飞集团、美国普洛斯公司等。

    天津工业地产主流项目是物流地产，除了普洛斯以外，还有丰树及迅通物流等均在滨海新区建设物流厂房，盖世理在中国的首个物流项目也选择了落户天津。

    天津物流地产有较为关键的交通优势，如天津港是中国北方重要的对外贸易口岸，外贸出口量和外贸吞吐量分别位居国内大陆港口行业的第一、第二位，增长速度居全国各港口之首；天津铁路是中国北方重要的铁路枢纽，是全国铁路网中沟通东北、华北和华东的咽喉，承担出入山海关中转车流的编解作业和天津地区货物到发装卸作业，为客户混合、路港联运的重要枢纽；天津滨海国际机场已成为华北地区仅次于首都机场的第二大国际机场，并且是最大的货运机场之一。

    在物流地产交易方面，2007年，天津物流仓储空间新增供应大幅增长，共有340,600平方米的仓储空间投入市场。2007年大宗交易包括：丰田物流服务公司租赁了位于天津经济技术开发区的普洛斯泰达物流园中5,000平方米的仓库；天津美泰实业发展有限公司租用了丰树天津东疆港口物流加工区内9,700平方米的仓库；德迅物流在北辰经济开发区宏鹏工业园内租赁了6,030平方米的仓储空间等。

    工业地产收益预期空间较大

    2006年起，仲量联行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国际专业机构陆续在天津开设分公司，这些公司新开辟的投资咨询项目首先是天津的工业地产领域，这是因为在他们受理的国内外投资机构中，很多机构更看重天津工业地产的增值空间。与北京、上海等城市相比，天津工业特别是物流业的发展前景、相对低廉的价格、良好的外部政策环境，使天津工业地产市场成为国内外机构和企业的投资新目标。

    据专业人士介绍，关于工业地产，过去人们没有意识到它和房地产会有什么联系。其实，工业房地产也是房地产中一个重要的产品类型。目前工业房地产市场越来越趋向纯市场化的运作，其利润增长点也非常明显，最近上海最高的工业房地产土地成交价已经达到了700美金，将近400多万/亩。

    正是看中这一增值空间，许多国内外投资基金、房地产开发公司都锁定工业地产。如麦格理、AMB、腾飞等一些投资银行极其看好中国的物流地产，有转投物流地产的趋势。而一些房地产也开始尝试涉足工业地产,如近期万通地产等企业负责人也透露，将以与工业企业合作等形式进入工业地产领域。

    对于个体投资者来说，过去在东莞，一个农民家庭年收入100万是很正常的，因为他们都在自家土地上建起了很多4—5层的标准工业厂房。但是随着土地管理的规范，今后个人投资工业地产项目将以参与投资基金等形式实现。