仲量联行：中国物流市场仍将保持平稳增长

近日， 仲量联行发布了其关于亚洲仓储设施投资的最新研究报告《中国物流市场的成长能否城为全球投资的新机遇》，这也是关于亚洲仓储设施投资市场发展的首份全面的研究报告，指出了中国物流投资市场的发展对于亚洲市场的意义。 

　　报告认为，近期全球金融市场的动荡已迫使许多房地产投资者和企业重新思考他们在亚洲的房地产策略。市值的挥发以及缺乏有保障性的金融工具，使得投资环境日益严峻。但是，工业地产却受到了关注，符合国际标准的仓储设施从现有市场中脱颖而出。 

　　报告指出，亚洲的仓储设施市场拥有健康的需求基础：出色的制造业基础，1997年至2007年间，大多数亚洲国家的制造业在GDP中的份额增长，而世界上其它大多数国家表现为下降；过去五年的出口增长超过10%，虽然近期有所下滑，但是本国市场的零售业增长对此有很好的弥补；以及亚洲在全球航运中的优势。在全球集装箱吞吐量最高的30个海港中，中国拥有8个，发展势头超越全球任何其它市场。 

　　“在这份报告中，我们具体分析了驱动整个亚洲仓储业发展的主要动力。”仲量联行中国工业部总监司徒艺表示。“尽管制成品出口是一直以来亚洲仓储需求的主要推动力，但是在近期的经济衰退中，我们能够看到一些国家的本国市场支撑起了物流仓储需求。以中国为例， 2007年出口同比增长20.5%，但2008年的预计数字仅为9.5%。这一部分的下滑将部分被中国国内零售业今年平均增长率达22%的迅猛增长所弥补。” 

　　报告将12个国家分为5大类别 ? 核心市场(已建立的仓储投资市场)，立刻投资市场(拥有投资机会的市场)，投机市场(有投资机会但不常出现)，先行者优惠市场(高回报、高风险)以及初生市场(物流业需求非常少)。 

　　中国作为目前投资关注的市场，“巨大物流潜质”功不可莫，其衡量标准主要为经济增长、贸易流动性高、零售业持续增长以及制造业蓬勃发展。中国在世界银行的物流表现指数中亦获得高分。而在“成熟度”方面，中国的仓储投资市场还相对较新，其主要进入渠道是通过开发或合资。 

　　报告同时对中国物流设施在房地产周期中的位置进行了说明，并指出了投资的特点区域。从2003年到现在的大量投资主要集中在三个核心区域：大渤海湾地区(北京、天津和青岛)、长三角地区(上海以及周边城市，如宁波)和珠三角地区(广州和深圳)，其中又以上海在物流业独占鳌头，仓储面积达到270万平方米。在目前的经济衰退的情况下，短期关注焦点仍将集中在这些本地需求旺盛的市场。但是，从长期来看，随着上海土地成本的上升和土地供应的稀缺，南京、苏州和杭州等周边城市以及昆山和太仓等卫星城市将新兴为长三角地区投资的另一种选择。同时，成都和重庆也将成为物流业的西进走廊。 

　　鉴于目前的全球经济环境衰退，由于租户和投资者需求的减少，以及举债成本的上升和难以获得，亚洲市场将经历投资回报率的回落。“虽然亚洲一些市场的租金增长已经到达顶点，但我们相信中国市场的租金走势在未来的几个季度里仍将保持平稳增长。”司徒艺补充道。“投资活动势必将放缓，资金的获得将越发困难，但投资机会一定存在，投资者在操作这些项目时需更加谨慎。” 

　　报告的最后对可持续性仓储解决方案进行了介绍，两处在中国的仓储设施受到了关注。但是，目前仍无可持续性仓储标准的强制性法规，同时可持续性应该首先从经济角度切实可行地融入开发过程中。因此中国，以及其他国家政府，应对可持续性设定最低要求，以便投资者和企业执行。