六问重庆地产遭逢保税港 剖析对楼市影响

 12月18日，重庆保税港挂牌成立，这是中国内陆首家保税港，也是国内目前区位优势最明显、功能最齐全、保税物流层次最高、政策最优惠的保税港。舆论认为，保税港的成立将带动１０万白领就业、吸引更多如惠普等世界500强的进驻，并将带动保水港区周边２公里商业物业的勃兴，而其他因保税港辐射而带来的诸多利好，还将呈现并放大。’; 
而我们最关心的是，保税港的成立，将对重庆地产带来何种影响？为此，本报在第一时间组织了这组报道，以飨业界和读者。 
问题一： 
保税港区，将坚挺楼市信心？ 
先是“国三条”，后是保税港，重庆楼市在最寒冷的时候，迎来了最大的利好政策。那么，保税港区的设立，对于坚挺重庆楼市信心究竟有多大作用？ 
重庆海尔地产副总经理吴潮沃表示，从短期来看，保税港区不会对整个重庆楼市有多大影响，如果有，也仅限于周边地区楼市。比如在海尔·海语江山，从上周四保税港区挂牌开始，来电来访量就以几何级数递增，咨询者最关心的正是保税港区，不少客户开始表现出明显的投资意向。 
不过业界认为，与“国三条”相比，保税港区的利好效应才刚刚显现，尚不能左右整个楼市的信心走向。中渝·爱都会总经理金云霄就认为，保税港区对于重庆是个长期利好，现在才仅仅只是开始。 
同创集团营销总监王加利认为，要看地产的价值，首先要看城市的价值。保税港区将成为西部最大的物流基地，使重庆成为最开放的内陆城市，这无疑将增强城市辐射力，提升重庆城市地位。显然，这将直接提升重庆地产的价值，对坚挺重庆楼市信心、特别是增强外地人投资重庆的信心，有着很大作用。 
同时，大量物流巨头、世界500强的进入，以及云贵川等地大量企业的涌入，还有大量产业人群的集聚，将不但带来重庆经济的大发展，也将为房地产业带来巨大的刚性需求。而且这部分需求还是高端需求，在保税港区辐射范围之内，不管是住宅还是商业、商务，都会极大受益。 
不过，王加利也表示，这将是一个长期的过程。毕竟，保税港区对于重庆市民还是个新事物，认识和接受需要时间。等人们真正认识到保税港区的巨大价值，也就会自然地坚定对重庆楼市的信心。
问题二： 
地产投资，会否一拥而上？ 
重庆社科院区域经济研究所所长李勇认为，保税港区的政策条件对国内外投资者有巨大的吸引力，资本将向保税港区及其周边积聚，以保税港区为核心，将形成一片投资热土。对于地产而言，巨大的刚性需求将催生此区域“港口+地产”模式的出现。 
据了解，目前北部新区已有美国福特等37家世界500强企业，新加坡已有意在此投资70亿美元建设新加坡工业园。相较于这样的产业力度，港区周边的商务物业就略显稀缺了。目前除了汽博中心附近的线外项目、新科国际广场外，就近很难找到在售的实用型商务楼。 
吴潮沃认为，无论是吸引10万白领的出现，吸引世界500强进驻重庆，还是大量工业和物流企业落户保税港，都将带来强劲的商业、商务和住宅需求，保税港区周边土地将变得炙手可热，会引起很多大企业的关注。不过，鉴于目前的市场情况，这些企业显然不会马上下叉。同时，对于外地投资客来说，有实力的散客会关注住宅，财团会投资商业、商务物业。但现在同样不会出手，因为他们对重庆不熟悉，至少要等保税港区雏形初现才会坚定投资的信心。 
会马上出手的将是重庆本地人。因为他们对重庆熟悉，反应快。记者在海尔·海语江山采访的一位廖先生称，他买海语江山就是为了投资，“这里离寸滩保税港这么近，到时候我们的房子肯定会很‘俏’，不晓得好多人来租。”同时，好几家有物流企业、出口加工企业也来找吴潮沃咨询他们尚未面市的公寓楼，打算买来做员工宿舍。 
不过，王加利却有不同看法。他认为，针对保税港区的投资客会有，但不会太多。因为重庆保税港区的区位太特殊，尤其是寸滩，离主城区太近。这就决定了保税港区10万白领的居住生活需求的大蛋糕，不可能集中于保税港区，而将被整个主城，尤其是三北、渝中、南岸所瓜分。 
问题三： 
新一轮炒房潮将掀起？ 
去年，“试验区”成立之后，重庆房价非理性快速攀升，炒房热潮有如烈火烹油。那么，保税港成立之后，这样的历史会否重演？ 
“房价快速上涨显然是不可能的。”记者采访的数位业内人士看法一致。吴潮沃表示，房价与经济大势相关，政策不可能改变趋势。就像去年重庆房价的上涨，不是因为试验区，而是经济大势的必然。今年经济大势不好，即使有保税港区的政策利好，也不可能使房价由下行突变为上涨。 
不过，保税港区对房价，尤其对周边地区房价肯定有着“止损”作用，将使房价趋于稳定。 
王加利也表示，保税港区是稳定重庆房价的一个重要因素，但不是全部因素。它的出现，对于周边房价将可能出现立竿见影的稳定效果，而对其他区域则将是缓慢见效。就象试验区是去年重庆房价上涨的导火索一样，一旦经济形势好转，保税港区也会成为新一轮房价上涨的催化剂。 
关于炒房潮，吴潮沃表示，事实上炒房客已经开始出现，未来还将大规模出现，尤其是汽博中心、海尔路、龙头寺、三大CBD、两路回兴板块、空港新城，将成为炒房者关注的焦点。王加利也判断，炒房客将持续增加，预计明年下半年，就可能会出现一波针对保税港区乃至全市的炒房潮。
保税港设立 
提升区域价值 
重庆保税港的设立，将全面带动区域地产价值的提升，在全国的保税港区都有众多的例证。 
上海外高桥保税区：外高桥保税区是中国第一个保税区，1990年设立之后，由于高端人士的居住需求太旺，外高桥附近的别墅价格基本上都翻了一番，最高的甚至涨了6倍，并且还供不应求。到最后，开发商都停止了别墅出售而全部改为出租，一年的租金最高的能租到一平方米一万多元。 
上海洋山保税港区：2005年12月，洋山保税港区正式启用之后，成为上海进一步完善城市功能，提高城市国际竞争力，加速建设国际经济、金融、贸易、航运中心的关键性举措之一。港区的不断繁荣，同时带来的就是住宅价值的不断飙升。据了解，洋山保税港区成立之后短短两年时间里，周边的房地产价格从原有的2000多元/平方米飙升到8000多元/平方米，带动住宅价值提升高达4倍。同时，由于大量企业和机构的进驻，区域周边的商务楼和住宅租赁价格也不断攀升。这种现象并非上海洋山特有，大连大窑湾、天津东疆、厦门海沧、青岛前湾等多个保税港区的成立，对区域的城市建设和房地产发展都起到了良好的带动作用。 
深圳福田保税区：福田保税区成立之后，短短几年，福田周边的房价就翻了六倍。租赁市场也很发达，在保税区工作的外企高管，一般是租一些高品质的洋房来居住，配套要求高，但对租金不敏感，有段时间福田周边的一些两居室每月房租都能租到一万多元，房东不算楼盘升值部分，年租金回报都能有8%以上。 
问题四： 
哪些板块将率先受益？ 
在有关保税港的报道里，有三个区域关注度非常高：江北CBD、解放碑、弹子石这三大重庆CBD核心区。 
上述三个区域广受关注的理由很简单：它们不仅仅都是重庆城市核心CBD的组成部分，而且它们同保税港区的距离仅仅只有2公里左右，可谓利好就在家门口。在3大CBD区域之间的桥梁和地下隧道打通之后，这些区域同保税港之间的联系将更加便捷。 
对于三个区域的直接利好是，大量的国内外公司进入保税港之后，也将有大量中高层管理人员从外地涌入重庆。公司来了就需要办公室，人员来了之后就需要住所。显然，这三个区域将出现的大量高端写字楼将满足办公室需求，而后者的需求,则需要距离保税港区最近或者交通最方便的区域的房地产项目来完成。因为，保税港区和CBD里的住宅规划是非常稀有的。 
然而，保税港区的成立所能辐射的范围远不止上述三个直接区域，从国内已经发展多年的其他保税港区经验来看，由于保税港区将拉动的强大商业和商务需求，原则上距离保税港10公里范围之内，交通便捷区域的房地产市场都将间接受益。 
具体而言，保税港区寸滩水港西侧的北滨路沿线将是一大亮点，珠江·太阳城、龙湖·春森彼岸、招商·江湾城等项目到达保税港都非常便捷；同时距离江北CBD很近的五里店、龙头寺、观音桥等片区也将受益匪浅； 
另外就是金渝大道附近的如复地·别院、融科·橡树澜湾所在的生活区域，该区域地处寸滩水港和两路空港之间的纽带位置，前往2个保税港重点区域都很方便，未来价值将被看好； 
还有就是保税港寸滩水港东侧的海尔路沿线，海尔·海语江山、金科·廊桥水岸等楼盘规划新、建设新，保税港区的利好以及新区域后发制人的优势，将对这个尚未全面启动的新区带来良好的预期。 
同时，多以标准厂房形式开发的工业地产，相比更讲究舒适和个性的住宅地产而言，设计和施工难度可谓相对轻松。因此，对于已经在住宅开发方面炉火纯青的重庆房地产商而言，搞工业地产的设计和建设也将是相对轻松的事情。 
因此，保税港区成立之后将引发的工业地产极大需求将成为未来2-3年重庆房地产市场的一大亮点。 
“保税港区将带来 
区域的真正繁荣” 
纵观重庆目前已经非常繁荣的区域，一个共同的现象就是区域的真正繁荣是住宅、商业、商务的全面开花。 
策源机构重庆公司总经理张琰就认为，一个区域无论被称为富人区还是高档社区，不能仅仅有个概念，而应该是由于高档居住小区、丰富的商务配套和有效的商业组合而成。 
目前，北部新区的问题就在于住宅概念形成后，商务、商业等促进繁荣的真正要素还未广泛形成。张琰认为，保税港区的出现，恰好有效地填补了这一短板，从而使这一区域成为各方面全面发展的全功能区域。 
张琰介绍，从国内其他保税港的发展过程来看，保税港区对区域繁荣的拉动作用大概在3年后即可显现，而在形成居住、商务、商业良性循环之后，区域的繁荣速度还将加快。 
中原地产副总经理何伟坚也认为，保税港区对住宅的带动并不是直接作用，而是在对商业、商务形成拉动之后，反过来促进住宅市场价值的攀升。 
因此，寄希望于保税港一成立就快速提升住宅房地产价值的想法不太现实，但从长远来看，保税港的利好无疑将带来房地产价值的全面提升。 
重庆盈丰投资公司副总经理王时雨分析道，保税港区的国际贸易中心、进出口加工高地形成之后，相关的国际贸易进出口公司、物流巨头、世界500强的西南总部，都会云集保税港区。伴随这些企业的，还有相关的服务性行业，比如金融结汇、出口退税、仓储展示等。“有多少企业，就会有多少人在保税港区工作，他们可能是外企高管、可能是海关、政务人员、可能是金融结汇人士……总之，他们都是非常高端的人群。”　
珠江实业策划部经理廖驿楠认为，大量的企业进入保税港区之后，将带来大量的办公和居住需求，这对保税港辐射范围内的住宅市场提供了强大价值保障。 
众多业界人士都表示，尽管目前是房地产的“冬天”，但是房地产不是快销易耗品，购房者应该将眼光放得更远，应该在更多人还没有意识到其价值的时候出手抄底，精心选择房地产物业，才能在经济复苏的时候收获硕果。