重庆保税港区利好获批 工业地产再获发展良机

在房地产商捂紧钱袋之时，一旦重庆保税港区这一利好消息宣布获批，将会刺激重庆的工业地产。地产人士估计，由于重庆保税港区的逐渐明朗，重庆工业地产面临发展良机。 
何处避风？
9月15日至11月15日，是金融危机以来地产业坏消息最多的两个月，如今的利好消息让重庆开发商们精神一振。11月26日，《财经》杂志透露，设立重庆保税港区几乎已板上钉钉，只等宣布。
对保税港区的利好消息，向来敏感的粤商行动迅速。根据某媒体报道，年中，一家名为中钢投资公司的广东企业已在重庆火车北站附近圈地100多亩，准备投资100亿元打造一座大型物流园，目前该项目前期工程已启动。
在这一重大利好消息下，战略调整成了地产商们一条好的避风之术，即：瞄准保税区商机，转身工业地产。
在国内，上海复地集团（2337.HK）、合生创展(0754.HK)、富力(2777.HK)等诸多开发商亦曾对工业地产表示过兴趣。而新加坡腾飞集团、星狮地产、瑞安房地产和嘉德置地等，已是在中国工业地产市场中最为活跃的境外开发商。尽管多数投资者采取谨慎的策略，但仍然普遍看好未来5年的市场。 
“从国家其他几个保税区来看，保税区内的工业地产，都十分繁荣。”重庆迈德城市研究机构负责人赵宜胜称。
“最后一块蛋糕”
北京师范大学房地产研究中心主任董藩将工业地产称之为地产企业尤其是中小开发商的“最后一块蛋糕”。他告诉记者，土地价格、建材价格的不断上涨和增值税严格征收将大大压缩房地产的利润空间，当前形势下中小开发商的战略调整，是高度关注工业地产发展趋势。
正在重庆考察工业地产的浙江投资商李宜（化名）正是看中了这“最后一块蛋糕”。目前，他正着力于研究各个工业园区的招商资料。由于以房地产名义拿地价格太高，他准备以教育、物流或者其他制造业的名义拿地，不但价格低得多，面积也可以足够大。
对于开发商，在保税港区的利好政策刺激下，工业地产有着丰厚的投资年回报率。
根据统计，工业地产普遍年投资回报率为8％，上海目前工业地产年投资回报率达到了10％~15％，远远超过商业地产6.5％~9％。同时重庆市“1＋4＋30”的工业发展规划与趋势，将使重庆的工业用地突破125平方公里，标准厂房的市场需求量将达到2亿平方米以上。
记者从二手中介公司钢运置业得悉，以在寸滩附近的厂房为例，租金大约在10~20元/平方米/月，1年起租。用一个5000平方米的标准厂房为例计算，每年租金收入在60万~120万之间。
在居住和商业地块出让放缓的同时，工业地产土地出让忽然加速。记者查询到，来自重庆国土房管局的统计数据表明，从今年10月起截至目前，我市一共出让土地13块，其中有9块土地都属于工业用地，土地分布在大渡口、渝北等地，其中重庆长征重工有限责任公司拿下了一块2.85亿的二类工业土地。



低廉土地成本
海尔无疑是保税港区政策最大的受益者。2005年，海尔在重庆江北区域圈下被业内人士称为“绝版”的黄金宝地，来源于中新网的消息称，该块土地面积为1400亩。
低廉的土地成本有着丰厚的利润增值空间。一个可以类比的数据是：较海尔1400亩土地位置劣势得多的江北鱼嘴镇，其于2007年12月20日出让的524亩一类工业用地，平均价格为32万元/亩。赵宜胜称，由于海尔圈地时，其获得土地的程序是协议出让，保税区的利好政策远未如今天明朗，这为购买土地的价格向下的可能留下了丰富的想象空间。
此后的国内工业用地实行“招拍挂”，固然让取得此类地块的成本大增，但价格依旧低廉。国土局的官方资料统计也表明，平均下来，10、11月我市主城区工业用地的均价为44万元/亩，而同期我市居住和商业用地均价为284万元/亩，后者依旧是前者的6倍多。
游戏规则
房地产开发商们天生就谙熟工业用地出让中的“游戏规则”。
部分投身工业地产的商人们的操作手法是：提前低价储备规模可观的工业用地，但又不急于开发，待时机成熟后，再施展手段将其部分或全部转换为商业或住宅用地。一般来说，开发商只需按当地商业用地基准地价增补地价即可，而不需要参与公开市场的高价拍卖。
但我市一不愿透露姓名的业内人士表示，目前重庆的土地出让已经比较规范，不补土地出让金，房地产开发商修好了房子也不能上市销售。而如果规范操作，补缴出让金后，实际上土地支出成本与招拍挂获得的土地已经相差不大。
上述的个体老板李宜等人就非常清楚，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是他们发家的资本。李宜就称：“与价格贵的商业、办公和住宅地块相比，工业用地物美价廉，升值潜力大，多拿些没坏处，进可攻退可守。”
董藩称，工业地产正经历市场化的过程，未来一段时间工业地产将会上涨。他认为，中小开发企业可以采取购入工业用地－直接建厂－出售股权－争取上市的模式，将土地增值与资本运作连接在一起，六七年时间可获几十倍甚至上百倍回报。



工业地产之困
正如开发住宅讲究实力，开发工业地产，仍旧绕不开实力。
重庆容磁地产经纪老总王雪松认为，对于国内民营开发商来说，开发工业地产面临最大的问题也是资金。由于绝大多数客户更愿意选择租赁而非购买，开发商对物业只能长期持有，将占用大量开发资金。
重庆钢运置业董事长代育松曾经对工业地产做过统计。根据统计，每年在钢运登记出租的厂房大约占整个营业比例的6％，从市场需求的强度来看，除了标准厂房出租没有压力外，其余的厂房会受场地、高度等的限制。
此外，工业用地的指标，已经十分紧缺。重庆容磁地产经纪获得的数据表明，在保税区附近的海尔路区域，是政府主要的工业用地，除去西南合成药厂与青阳药厂，海尔路剩余土地也所剩无几，沿线总共不足5000亩土地储备。